Lll ▷ Фиксна, променлива, LIBOR Која хипотека да се избере хипотека на FinanzMonitor
Ви благодариме за посетата на www.FinanzMonitor.com. Не заборавајте да нарачате бесплатна е-книга 10-те најдобри совети за заштеда на швајцарските граѓани сега за да заштедите многу пари веднаш!
Без оглед на тоа дали сте веќе сопственик на куќа или размислувате да купите станови, прашањето за тоа која е најдобрата форма за финансирање на хипотека е задолжително. Постојат три вообичаени форми за избор Хипотека со фиксна стапка, хипотека со променлива стапка и хипотека ЛИБОР.
Повеќето Швајцарци се определија за хипотеки со фиксна стапка. Над три четвртини од целото финансирање на недвижнини се состои од хипотеки со фиксна стапка, а петгодишниот мандат е најпопуларен. Но, дали е секогаш најдобриот избор она што мнозинството го избира? Ние јасно велиме: не. Погледнете сами и прво погледнете го историскиот развој на каматните стапки на хипотеката, потоа нашите пресметки на моделот и конечно прочитајте ги нашите совети и препораки.
Хипотека: Историски каматни стапки Швајцарија
Најпознатиот цитат за прогнозирање е „Тешко е да се предвиди, особено кога станува збор за иднината“, а го рекоа, меѓу другите, Марк Твен, Винстон Черчил и Карл Валентин. Ние не сакаме да направиме прогноза за развојот на каматните стапки во Швајцарија, туку да погледнеме наназад. Следниот графикон ги прикажува историските стапки на хипотека во Швајцарија од 1999 година:
Ние ја пресметавме каматата за хипотека со фиксна стапка од просечниот опсег на камата за хипотеки со фиксна стапка во Бернер Кантоналбанк за периоди помеѓу две и осум/десет години. Приближно одговараат на каматата на 5-годишна хипотека со фиксна стапка. Како што можете да видите, хипотеките на ЛИБОР беа значително поевтини од другите два заема за недвижнини помеѓу 2001 и почетокот на 2007 година. И од почетокот на 2009 година, хипотеките на ЛИБОР повторно се над 1.0% поевтини од двете алтернативи. Флуктуациите на каматните стапки на овие хипотеки на пазарот за пари се големи, сепак: додека каматната стапка на клиенти на мало беше 3,91% во јули 2008 година, таа се намали за 1,66% во рок од шест месеци. Месечните трошоци за камата за хипотека ЛИБОР со износ од половина милион швајцарски франци се намалени од 1.630 CHF на 690 CHF во рок од половина година - ослободувајќи го буџетот на домаќинството за над 900 CHF. Варијабилните хипотеки беа достапни само во Во 2007 и 2008 година е најевтината форма на финансирање, поради што тие се само добар избор во исклучителни случаи (краткорочно финансирање).
Хипотека: пресметки на моделот на камата за 5 години
Значи историските стапки сугерираат дека хипотеките на ЛИБОР се најдобриот избор за финансирање на дом. За подобро разбирање, размислете за следната пресметка на моделот.
Врз основа на горенаведените каматни стапки на хипотека, направивме пресметки. Вие одговорите на прашањето: „Кои се вкупните трошоци за хипотека за пет години ако земете хипотека за 500 000 CHF во одреден временски период?“.
Читање пример: Ако во септември 2002 година зедовте хипотека за 500 000 CHF, требаше да ја платите следната вкупна камата за хипотека во следните пет години:
Во текот на целиот период што се разгледува, помеѓу јануари 1999 година и јуни 2005 година, хипотеките на ЛИБОР секогаш биле поевтин избор од фиксна или променлива хипотека за период на финансирање од пет години. Без оглед кога сакате да финансирате станбен имот пет години: хипотеките на LIBOR беа во просек скоро 40% поевтини од хипотеките со фиксна стапка. Со износ од 500 000 CHF, просечната заштеда беше 38 000 CHF за пет години - или над 600 CHF месечно.
Сега може да се спротивставите дека стапките на LIBOR варираат во голема мера. Тоа е точно, но против горниот и долниот дел. Додека 6-месечната стапка на CHF LIBOR се искачи до 10% во раните 90-ти, таа варираше помеѓу 1,2% и 4,8% помеѓу 1999 и 2010 година (вклучувајќи ја маржата на банката од 1,0%). Белешка за ажурирање од јануари 2014 година: Тука го имаме Флуктуации на каматната стапка на Либор подетално анализирана од 1999 до 2013 година.
Прашањето е, се разбира, дали хипотеките LIBOR ќе останат најевтината опција во иднина. Ние не се осмелуваме да направиме прогноза тука, но горенаведените резултати и сегашните каматни стапки (заклучно со 2010 година) тоа силно го сугерираат.
Па, зошто повеќето Швајцарци сè уште избираат хипотеки со фиксна стапка? Постојат мноштво причини за ова. Главната причина е сигурно дека можете да буџетирате со фиксни трошоци за камата барем при купување на вашиот дом. Ова е особено важно кога финансискиот слобода се користи до ограничувањето при купување куќа. Сепак, ова само го намалува ризикот за кратко време. Најдоцна кога рефинансирате, сте изложени на идни каматни стапки.
Рефинансирање: хипотеки со фиксна стапка со неповолности и ризици
Повеќето банкарски советници ќе препорачаат хипотека со фиксна стапка за вас. Вие и вашата банка може да пресметате со фиксни износи и краткорочното зголемување на каматните стапки не претставува финансиски ризик за вас. Во многу случаи, банките исто така ќе препорачаат да го поделите рокот на хипотеки со фиксна стапка во различни транши. На пример, можете да поделите заем од 600 000 CHF во три еднакви транши со рок од три, пет и осум години. Го намалувате ризикот во споредба со единствен заем со долг рок, бидејќи треба да рефинансирате само со делумна сума. Сепак, ова ги има следните недостатоци за вас:
Измената на банката е отежната: Ако сакате да ја смените вашата банка, обично треба да го финансирате целиот долг на хипотека со новата банка. Сепак, повлекувањето од тековната хипотека во вашата банка обично се поврзува со провизии за предвремено раскинување.
Долгорочна = висока каматна стапка: Каматната структура е обично таква што долгорочните каматни стапки се повисоки од краткорочните каматни стапки. Банките зборуваат за нормална крива на принос. Исто како што обично добивате повисока камата на среднорочни белешки со осумгодишен мандат отколку на оние со тригодишен мандат, така и на каматните стапки за хипотеките со фиксна стапка: колку подолг рок, толку е поголема каматата. Ова не е проблем при финансирање на вашиот дом за прв пат, бидејќи земате кратки, средни и долги рокови кога ќе го поделите заемот. Но, штом истече хипотеката од 3 години, мора да ја обновите. Преостанатиот мандат на двете преостанати транши е тогаш две и пет години. Значи, ако сакате да продолжите да одржувате транши со различни услови, сега мора да ја замените хипотеката од 3 години со хипотека од 8 години. Затоа, во иднина ќе мора да ги изберете поскапите хипотеки со фиксна стапка со долг рок.
Ризик од каматна стапка при рефинансирање: Откако ќе истече хипотеката со фиксна стапка, треба да ја обновите. Додека можете да пресметате со фиксни трошоци за камата во текот на мандатот, не знаете колку ќе биде висока каматата на крајот на мандатот. Каматните стапки може дотогаш да се зголемат значително. Можеби сте заштедиле пари на почетокот, но повеќе ќе ве погодат повисоките камати.
Променлива, фиксна или LIBOR: која хипотека треба да ја изберам?
Врз основа на историските податоци, јасно препорачуваме да изберете хипотека LIBOR како тешка категорија. Важно е да ги исполнувате следниве услови:
- Можете да се справите со зголемените каматни стапки. Конкретно, ова значи дека од една страна сè уште можете да спиете добро дури и со високи каматни стапки, а од друга страна сте финансиски способни да поднесете поголем каматен товар за подолг временски период
- Вие не ги трошите парите заштедени со евтината хипотека ЛИБОР на производи за широка потрошувачка. Со хипотека на пазар на пари имате предност при ниски каматни стапки, но исто така носите ризик од пораст на каматните стапки. Затоа, не трошете ги заштедените пари, туку инвестирајте ги или искористете ги за да го намалите вашиот долг за хипотека
Хипотеки: совети
Иако хипотеките на ЛИБОР постојат повеќе од една деценија, само околу еден од десет имот се финансира на овој начин. И банките и сопствениците на куќи не сакаат да ја користат оваа форма на финансирање, иако горенаведените податоци јасно зборуваат за такви хипотеки на пазарот на пари. Компромис за вас може да биде не само обложување директно на хипотеките на ЛИБОР, туку и преземање на долгот се раздели. На пример, можете да финансирате 1/3 од заемот со хипотека со фиксна стапка со долг рок и да земете хипотека LIBOR со среден рок за остатокот. На овој начин, можете да го намалите вашиот финансиски ризик во случај на нагло зголемување на каматните стапки и подоцна да го промените пондерирањето на финансирањето. Друга опција е да се извади a Липор хипотека со капа. За возврат за повисока каматна стапка, се осигурувате од зголемувањето на каматните стапки: Максималната каматна стапка што може да се плати е ограничена со ограничување на каматната стапка.
Совет за врската: Овој напис се базира на податоци до средината на 2010 година. Тековните бројки може да се најдат во Споредба на каматата стапки на хипотека.
Што мислите за избор на хипотека? Сега запишете ги вашите размислувања за ова!