Ограничувања на продажбата на земјоделско земјиште - корисни ефекти и несакани ефекти
Автор: Богдан Унгуреану/Датум на објавување: 11-09-2020 13:09
Продажбата на земјоделски земјишта лоцирани надвор од изградената површина ќе се изврши, почнувајќи од 13 октомври 2020 година, според новите правила. Меѓу новитетите донесени со Законот 175/2020 е и правото на повластување доделено на неколку категории потенцијални купувачи, од блиски роднини, станари, сопственици на земјоделски инвестиции, соседи, млади земјоделци, до државни институции.
Друга новина е примена на значителен данок на добивка добиена од продажба на земјиште, доколку отуѓувањето се случи помалку од осум години по купувањето. Покрај позитивните импликации на овие регулативи, како што се фаворизирање на консолидација на земјиште и консолидирање на фарми, има и неповолни ефекти, како што се обесхрабрувачки инвестиции во други области за кои се потребни големи површини на земјиште.
Поточно, законот предвидува дека при продажба на земјиште, првото право на повластување им припаѓа на сосопствениците и роднините, а на следните двајца, на сопствениците на земјоделски инвестиции направени на тоа земјиште или на соседните земји или закупци, под одредени услови. Младите земјоделци имаат корист од четвртото право на повластување, проследено со истражувачки институти, соседи и други државни институции.
Доколку носителите на правото на повластување не ја изразат својата намера да го купат земјиштето во законски рок од 45 работни дена од прикажувањето на продажната понуда, тоа може да се продаде на друг купувач (физичко или правно лице), приоритет на оние кои почитуваат неколку кумулативни услови (на пример, потенцијалниот купувач вршел земјоделски активности на национална територија во период од најмалку пет години пред регистрацијата на понудата за продажба на предметното земјиште) и, конечно, на кое било друго физичко или правно лице.
Дополнителниот данок индиректно влијае на сите купувачи, со или без право на пред-откуп
Над ограничувањата наметнати за избор на купувач, нормативниот акт предвидува и „казна“ за препродажба на земјиштето помалку од осум години по купувањето, соодветно данок од 80% на добивката (разликата помеѓу продажната цена и почетната цена на купување). Истата даночна стапка се применува во случај на директно или индиректно отуѓување, пред возраст од осум години, на контролниот пакет на компании кои поседуваат земјоделско земјиште лоцирано надвор од изградената област и кои претставуваат повеќе од 25% од нивните средства. . Законот исто така предвидува данокот на добивка што се должи како резултат на продажбата да се прилагоди на таков начин што нема да доведе до двојно оданочување на добивката.
Сепак, некои аспекти остануваат нејасни. На пример, што се случува ако компанија од друга земја продаде компанија со над 25% од нејзините средства што претставува земјоделско земјиште во Романија? Данокот од 80% ќе доспее или ќе биде можно да се примени договорот за двојно оданочување помеѓу Романија и државата на живеење на продажната компанија, намалувајќи или елиминирајќи го овој данок.?
За некои инвеститори, купувањето земјоделско земјиште станува потешко воопшто и исклучително тешко за неземјоделски инвеститори која има намера да започне или прошири одредени инвестиции. Меѓу најпогодените се производители на обновлива енергија кои по влегувањето во сила на законот ќе имаат потешкотии при стекнување или обезбедување на кој било друг правен начин земјиште лоцирано надвор од изградената област за развој на енергетски проекти. Општ страв е дека примената на законот ќе предизвика инвеститорите да ги задржат новите капацитети за производство на обновлива енергија во инвестициската година 2020-2030. Како директна последица, Романија можеби нема да може да ги исполни своите цели за европските институции во врска со производството на енергија од обновливи извори.
Секако има и други области што ќе бидат засегнати, како на пр развивачи на индустриски паркови, логистика или кое било физичко или правно лице заинтересирано за изгради магацин надвор од градот.
Така, на носителите на правото на повластување и на инвеститорите во тие области не влијаат само ограничувањата наметнати на купувачот - овие доведуваат, во најдобар случај, до одложување на стекнувањето на предметното земјиште - туку и од данокот наметнат на продавачите., кои неизбежно ќе доведе до зголемување на цената на откупеното земјиште.
Затоа, уште еднаш сме сведоци на закон, кој, иако се заснова на добри намери, како што е стимулирање на домашното земјоделско производство, произведува и колатерални жртви. Во секој случај, едно е сигурно: сите заинтересирани страни и засегнати од влегувањето во сила на законот 175/2020 со нетрпение очекуваат објавување на правилата за спроведување, со надеж дека барем некои од нивните прашања ќе бидат разјаснети.