Договор за закуп - изнајмување - водич за закон за закуп
Водич за закон за закупнина
Закуп е секогаш присутен кога некој се согласува да дозволи некој друг да користи предмет за возврат за плаќање (види: NJW 1993, 3131), според малку несмасната правна формулација.
Како по правило, сопствениците и станарите се обврзуваат да обезбедат простор за живеење наспроти плаќање на соодветна закупнина. Закуп на тој начин претставува т.н. Континуирана обврска меѓу договорните страни.
Правна основа за договори за изнајмување
Законските прописи за договорот за изнајмување може да се најдат во одредбите од 35 535-580a BGB, при што основната норма на договорот за изнајмување е 535 § BGB.
За Домувања за домување Покрај општите прописи, постојат низа посебни одредби што може да се најдат во Делови 549 - 577а БГБ.
Договор за изнајмување - повеќе од блогот
Законски прописи за договор за изнајмување (535 фунти GB BGB ff)
Законските регулативи во врска со договорот за изнајмување произлегуваат од 535 фунти од BGB.
За склучување на законски валиден и обврзувачки договор за изнајмување, императив е договорните страни да се согласат за сите основни договорни услови. Ова вклучува:
- Имот за изнајмување (90 § BGB)
- Времетраење на закупот
- колкава е закупнината
Доколку сопственикот и закупецот можат да се договорат за основните делови на договорот, договорот за изнајмување се склучува преку понудата и прифаќањето.
Со договор за изнајмување, сопственикот се обврзува да му дозволи на закупецот да го користи имотот за изнајмување (на пример, стан). Покрај тоа, договорот ја регулира рамката во која може да се користи и каква закупнина закупецот треба да му плати на сопственикот за пренос на употреба.
Практиката знае различни Видови договори за изнајмување:
како и Посебна форма на договор за изнајмување на
Секој од овие договори има своја посебна правна структура и различни правни последици.
Клаузула за самоупотреба во договорот за изнајмување - лична употреба
Таканаречената „клаузула за самоупотреба“ е од голема важност. Таквата клаузула повремено се наоѓа во договорите за изнајмување. Ова му овозможува на сопственикот да го раскине закупот „предвреме“ под одредени законски утврдени услови од причини за лична употреба (престанок заради лична употреба). Конкретното познавање на потребните услови за раскинување обично се исплати за закупецот.
Правни последици при промена на сопственоста
Дали и колку има правни последици од промената на сопственоста е исто така многу чест проблем во законот за закуп.
Ако сопственикот починал, наследникот мора да го продолжи договорот за изнајмување според претходните договорни услови - промените не се дозволени!
Неефикасни клаузули
Под одредени околности, договорот за изнајмување може да биде целосно или делумно неважечки поради договорени клаузули. Во овој случај, страните имаат можност да го оспорат договорот делумно или целосно во согласност со законските одредби.
Куќно правило
Договорот за изнајмување честопати содржи и договори за куќни договори кои се обврзувачки за закупецот. Во него се наведени, на пример, регулативите за употреба за имотот за изнајмување и општи информации.
Видови договори за изнајмување
Германскиот закон им дава на договорните страни различни опции за склучување договор за изнајмување. Во продолжение, подетално ќе ги претставиме различните видови договори за изнајмување и ќе ги објасниме разликите помеѓу таканаречените договори за изнајмување и индивидуалните договори.
Отворен закуп
Договор за изнајмување на отворено постои ако, кога е склучен договорот, не е договорено определено време во кое треба да заврши врската за изнајмување (Дел 542 (1) БГБ). Ова е едно најчеста форма на закуп при изнајмување станови и куќи.
Време на закуп (закуп на определено време)
Договор за изнајмување на определено време се нарекува и договор за изнајмување на определено време. Ова се дава ако периодот на изнајмување е фиксен (ограничен) на одредено време (5 575 GB BGB).
Долгорочен закуп
Долгорочниот закуп е вид на закуп што е вообичаен меѓу непрофитните компании за домување и здруженијата за домување. Овие им даваат на своите станари право на трајна употреба.
Право на престој за живот
Во случај на право на престој за живот, постои „ограничен“ договор за закуп - ова „ограничување“ е посебна форма на договор за привремена изнајмување.
договор за закуп
Договор за изнајмување постои доколку има закупнинска врска помеѓу закупецот (т.н. главен закупец) и подзакупецот (40 540, 535 BGB). Еден, исто така, зборува за закуп на второ ниво.
Привремен закуп
Договорот за закуп е посебна форма на договорот за закуп и се однесува само на комерцијално користени простории, а не на станбени закуп (Дел 565 БГБ).
Дипломиран закуп
Со дипломираниот закуп се утврдува во времето на склучување на договорот кога и во кој износ ќе се зголеми киријата во следните години (т.н. дипломирана закупнина).
Индекс закуп
Договорот за изнајмување на индекс предвидува дека закупнината може да се прилагоди во зависност од тековниот индекс на цени (што се одредува одново секоја година од Сојузниот завод за статистика) (т.н. индексни изнајмувања). Ова е посебен и дозволен договор за прилагодување на изнајмување.
Закуп на синџирот
Таканаречениот договор за изнајмување на синџири постои кога истиот имот за изнајмување постојано се изнајмува за ограничен период најмалку двапати по ред. Од реформата на законот за изнајмување од 01.09.2001 година, овој вид на договор за изнајмување е дозволен само за простор за живеење во исклучителни случаи од член 549 (2) и (3) BGB (на пр. Простор за живеење за студенти или млади).
Продолжен закуп
Договор за продолжување може да се склучи ако претходниот закуп треба да се продолжи за да вклучува нов станбен или корисен простор.
Разлика помеѓу договор за изнајмување на образец и индивидуален договор
Повеќето од договорите за изнајмување што се користат денес се таканаречени договори за изнајмување. Со образец договори за изнајмување, за условите на договорот не се преговара поединечно, туку се запишуваат во форма на претходно формулирани договори - сопствениците често користат договори од соодветни даватели на услуги (на пример, куќа и земја).
Образец договор за изнајмување
Во принцип, образец договор за изнајмување секогаш се користи кога содржината на договорот не се договара индивидуално меѓу страните, но е обезбедена еднострано, обично од страна на сопственикот. Како по правило, ова значи дека содржината на договорот исто така мора да е во согласност со законските одредби за содржината на општите услови во согласност со Дел 305 и следните. BGB (Дел 305 (1) реченица 1 BGB).
Во пракса, затоа, построгите барања честопати се поставуваат на содржината на образецот договор за изнајмување. Ова е оправдано со фактот дека послабата договорна страна - закупецот - обично има мала можност да влијае на содржината на договорот. Законските регулативи за пр. Раскин на договорот за изнајмување, козметички поправки или сметководство на дополнителни трошоци може да не бидат поткопани тука.
Индивидуални договори во форма договор за изнајмување
Ако сопственикот и закупецот се договорат за индивидуални договори како додаток на образецот, тие имаат предност пред одредбите во формата за закуп. Но, внимавајте: Ако наводно индивидуалниот договор е ракопишан во образецот за закуп, тие повеќе не претставуваат индивидуален договор, туку стануваат дел од образецот за закуп. Затоа е неопходен посебен, индивидуален договор помеѓу сопственикот и закупецот.
Индивидуален договор
Тоа е индивидуален договор ако индивидуалните содржини на договорот за изнајмување не се еднострани, но се договараат индивидуално и рамноправно од договорните страни (член 305 (1) реченица 3 BGB). Во случај на индивидуален договор, содржината на договорот за изнајмување не е предмет на одредбите од 5 305 ff. BGB.
Сепак, треба да се каже во овој момент дека договорите за изнајмување во форма на индивидуални договори се повеќе исклучок отколку правило.
Преговарање во смисла на член 305 (1) реченица 3 БГБ значи повеќе од само преговарање, корисникот мора сериозно да ги стави на располагање своите услови за да може договорниот партнер да ги заштити сопствените интереси и соодветно да го обликува договорот за изнајмување.