Имот по разделбата Што се случува со куќата по разводот
Вечна loveубов и свој дом, во кој заедно стареете, се сон на многу парови. Но, реалноста е честопати различна: Околу секој трет брак во Германија е разведен, во просек по скоро 15 години - тоа беше околу 166.000 разводи во Германија во 2014 година. Иако фактите зборуваат сами за себе, повеќето брачни парови се однесуваат како да овој сон никогаш не можеше да пукне. Финансирањето на недвижностите обично е строго пресметано и прилагодено на непроменети семејни односи. Многу малку луѓе ја земаат предвид можноста за разделба и нејзините последици, на крајот на краиштата е малку неромантично да се предвиди крајот на бракот пред тој навистина да започне. Ако врската не успее, повеќето луѓе не се подготвени за некои прашања: Што треба да се случи со заедничката куќа или стан? Кој може да остане во него? Кој е одговорен за заемот? И кој има право на средства од имотот?
Бракот се смета законски како заедница на придобивки: „Капиталната добивка мора да се дели меѓу сопружниците, дури и ако се заснова на нееднакви придонеси и придобивки од сопружниците“, објаснува Удо Волингс, специјалист адвокат за семејно право од Келн. Во случај на развод, средствата и заедничките долгови генерирани за време на бракот се поделени подеднакво помеѓу сопружниците според споделувањето на профитот - освен ако не постои договор за брак. Ако парот купил имот за време на бракот, тоа исто така се смета за придобивка од добивката. Ако брачниот другар ја поседувал куќата пред бракот, таа е вклучена во вредноста на неговиот имот во тоа време - ова зголемување на вредноста е вклучено во добивката само ако имотот станал повреден од бракот.
„Ако некој од партнерите внесе средства во куќата, на пример од наследство, по разделбата, има проблеми со прашањето како треба да се поделат имотот и преостанатите средства“, вели Волингс. На пример, ако родителите додадат 100.000 евра, тогаш според семејниот адвокат е важно да може да се покаже дека детето го прима грантот како привилегирано средство. Ако бракот тргне наопаку, ова е единствениот начин да бидете сигурни дека подарокот на крајот ќе му донесе полза на вашето дете при пресметување на добивката. „Ако еден од партнерите уште од самиот почеток вложи значително повеќе свои средства во имотот, паровите треба да побараат совет и идеално да потпишат предбрачен договор“, советува Волингс. „Оние кои се за loveубени се откажуваат од договорите. Но, тоа е паметно, потоа се лутиш “.
Особено невенчаните парови треба да водат сметки за финансии
Лицето кое го потпиша договорот со банката е одговорно за заемот за домување. Ако брачните парови купуваат станбен имот заедно, двајцата обично се должници, бидејќи банката сака да го обезбеди заемот преку двајца должници. „Секоја индивидуа е целосно одговорна за заемите што се потпишани заеднички“, истакнува адвокатот - без оглед на состојбата со неговиот приход. Имотот и куќата припаѓаат на лицето кое е заведено како сопственик во земјишниот регистар. Во случај на имот зафатен од сопственици и финансиран од заем, и двајцата партнери обично можат да бидат запишани во регистарот на земјиште како сопственици на половина од имотот. Но, дури и само еден партнер да биде во регистарот на земјиште, тој не може автономно да одлучи што треба да се случи со имотот. Заедничката куќа е често највредното богатство на семејството, и според граѓанскиот законик, може да се располага со основни средства само со согласност на брачниот другар.
Меѓутоа, ако невенчаните парови кои заедно финансирале имот се распаднат и само еден од партнерите е во регистарот на земјиште, другиот може да си замине со празни раце. Во спорот што беше сослушан пред Сојузниот суд на правдата, заемот за куќа се одвиваше само преку партнерот, таа исто така беше сама во регистарот на земјиште. Бидејќи месечните исплати на партнерот на нивната сметка не ја надминуваа значително закупнината што ќе требаше да ја платат за споредлив простор за живеење, федералните судии пресудија (Az. XII ZR 132/12) - иако тој ја имаше куќата осум години се исплатеше долго време. „Секој треба внимателно да чува потврди и документи кои, во случај на сомнеж, документираат кој од нивните сопствени средства се финансирал на имотот“, препорачува Валингс. „Особено за невенчаните парови има смисла да се завери кај нотар кој инвестирал колку и како имотот би бил поделен во случај на разделба“.
Но, куќата не може да се подели на средина како сума пари. Затоа, особено се докажаа две решенија: Или сопружниците ја продаваат куќата и го делат профитот, или едниот од партнерите ја чува и му плаќа на другиот. Најдоброто и за вашиот паричник и за нервите е кога ќе се договорат што ќе се случи со вашиот дом во иднина. „И паровите треба да го разјаснат ова што е можно побрзо по разделбата, дури и пред да поднесат барање за развод“, советува специјализираниот адвокат за семејно право. Бидејќи без заеднички договор, судиите одлучуваат, тие дури можат да иницираат аукција за заплена.
Најлесен начин по разделбата е веројатно продажбата на куќата и поделбата на приходите - дури и ако користен имот на лоши локации може да не ја постигне цената што некогаш ја чинела новата зграда. Продавачите треба да се појават како хармоничен пар. Доколку потенцијалните клиенти се разведат од разводот, ова може да има негативно влијание врз цената. Доколку заедничкиот имот му припаѓа на поранешната двојка помалку од десет години и тие самите не живееле во него, тие мора да платат шпекулативен данок на продажбата на остварената добивка (цена на продажба минус трошоците за стекнување и трошоците за продажба како што е сликањето), што се заснова на индивидуалната стапка на данок. Ако продажбата во моментов не е доволно профитабилна, куќата може алтернативно да се изнајми на трети лица. За да го направите ова, сепак, поранешниот пар мора да се согласува толку добро што можат да ги извршуваат заедничките задачи како сопственици на имот, како што се одржување и годишна сметка за комунални услуги.
Бидете внимателни ако се иселите набрзина
Ако некој сака да си го задржи сопствениот дом сам, треба да ги плати другите според пазарната вредност на имотот и заверениот удел на имотот - но честопати нема доволно пари. Наместо да го финансираат целиот износ веднаш, сопружниците можат да се согласат да ја продолжат исплатата на неколку годишни рати. Тука, другиот добива побарување за извршување се додека сè уште не го добил својот дел од куќата во целост. Ако едниот партнер може да ја подигне целосната отплата, тој може да го презапише уделот на другиот. Паровите треба да го сторат ова, ако е можно пред конечниот развод, бидејќи сопружниците не мора да плаќаат данок на пренос на недвижен имот од околу пет проценти од пазарната вредност (во зависност од сојузната држава), што се должи при пренесување на сопственоста.
Поранешниот пар исто така треба претходно да разговара со банката. Бидејќи ако куќата се пренесе на единствен сопственик, на банката и недостасува должник. Потоа, некои институции бараат од вас да склучите нов договор за заем под различни услови - и казна за претплата за предвремено раскинување на стариот договор.
Сепак, во пракса, едниот партнер често останува сам во имотот, иако не може да му плати на другиот партнер на долг рок - честопати тој што ги чува децата и живее таму со нив. „Во принцип, и двајцата имате право да останете таму“, појаснува правниот експерт. Само ако партнерот ги надмине границите на соодветен соживот, на пример, станува насилен, судиите можат да го протераат од станот. Честопати мажите особено прават тактичка грешка да се иселат набрзина ако ситуацијата дома стане неподнослива за време на разделбата. „Секој што конечно ќе се исели од имотот, односно ќе го земе со себе мебелот и личните предмети, изнајмува соодветно голем стан и им ги предава клучевите, го губи правото на употреба“, предупредува Вилингс. „Дури и ако тој е единствен сопственик. Тоа значи дека тој може да се врати само после тоа со согласност на другиот. “Семејниот адвокат советува да побара правен совет пред да се исели. Секој што ќе го расчисти теренот, треба писмено да се согласи со партнерот за правото да може да се врати по една година и покрај тоа што се иселил, ако двојката до тогаш не се договорила.
Аукцијата за заплена е секогаш најлошото решение
Ако едниот од нив не може да го плати другиот и сè уште живее во имотот, тој обично мора да ги сноси дополнителните трошоци сам. Двајцата партнери мора да продолжат да ги плаќаат ратите на заемот и данокот на имот во согласност со нивниот удел наведен во регистарот на земјиште - без оглед дали едниот заработува значително повеќе од другиот. За возврат, партнерот што ќе се исели има право на надомест за употреба: „Судовите велат дека сопственикот на куќата има финансиска корист од тоа што не мора да плаќа кирија“, вели адвокатот. „Затоа, тој мора да му надомести на другиот за фактот дека може да го користи имотот сам.“ Ако жителот добие одржување, може да се откаже од дел од одржувањето наместо да плати надомест за употреба. По првата година на одделување, износот на надоместокот за употреба се заснова на половина од локалната закупнина за користениот имот.
Доколку партнерот е должен заедно да плаќа алиментација за децата, ратата од заемот најпрво се одзема од нето-платата и издржувањето се базира на тоа, што пак ги намалува плаќањата за децата. По разводот, придобивките од разделување на брачниот другар повеќе не важат. Главниот носител на храна сега треба да ги плати ратите на заемот и одржувањето од понискиот нето приход. За него станува сè потешко да ги исплати ратите на заемот покрај одржувањето и трошоците за второ домаќинство - многумина најдоцна тогаш се на работ на неликвидност и на крајот продаваат.
Малку двојки остануваат во иста куќа и покрај разделбата за да можат да ја одржат финансиски. Но, за оние кои се соочуваат со развод, опцијата за рамен удел на брачна двојка може да биде проблематична - особено ако само еден партнер сака развод. Бидејќи за да се разведете, треба да ја документирате вашата волја да се разделите, т.е. да живеете одделно од масата и креветот, да купувате сами. Вечера заедно како семејство, готвење заедно, седење пред ТВ - несаканиот партнер може да ги изнесе сите овие подоцна за да спречи развод. Ова решение е правно јасно само ако имотот може да се подели на два стана, разведените лица го запишуваат ова во заверена декларација за поделба и секој партнер е запишан во регистарот на земјиште како сопственик на стан. Самите станови можат да бидат населени, изнајмени или продадени.
Аукцијата на куќата по разводот обично е најлошата и најмалку профитабилната опција. Бидејќи судот може да нареди аукција на поделба дури и спротивно на волјата на еден од двајцата сопственици, тој честопати ја нуди последната шанса да се претвори неразделен недвижен имот во разделени пари, особено за расправии за парови. На аукцијата за заплена, проценител ја одредува вредноста на имотот и го користи за да одреди пониска граница на понудата за влез, што е често 30 проценти под пазарната вредност. Доколку се прифати понуда што е дури и под цената на стекнувањето, на поранешните сопственици им остануваат долгови што треба да ги споделат меѓу себе. Покрај тоа, има и трошоци, на пример за судот и проценителот. „Поради зголемувањето на цените на недвижностите, поранешните сопружници во моментов имаат помала веројатност да ја напуштат аукцијата на поделби со долгови“, вели Волингс. „Обично тие сè уште можат да остварат профит со имотот.
Забелешка на уредникот: За разлика од првично напишаното во текстот, парот треба да плати данок на шпекулација за профитот од продажбата на имотот што го дели, ако тие самите не живееле во него. Ако го користите сами, тој останува ослободен од данок. Се извинуваме за неточноста.