Индивидуални договори во договорот за изнајмување
Вашиот стан има некои посебни карактеристики? Зад куќата стои деловна активност и сакате да исклучите намалување на закупнината поради можно загадување на бучавата? Дали закупецот треба да ја отстрани позадината кога се иселува? Потоа треба да преговарате за индивидуален договор со вашиот закупец. Во случај на спор, од големо правно значење е дали одредена одредба во договорот за изнајмување била индивидуално договорена помеѓу закупецот и сопственикот или дали претставува однапред формулиран услов.
Судиите внимателно гледаат. Ова не е поддржано само од големиот број судски пресуди кои се однесуваат на прашањето „индивидуален договор или не?“ зделка. Затоа што ако договорот не добие судски печат „индивидуален договор“, ова значи валидност од 305 фунти. FF. BGB (Општи услови и правила, скратено ГТЦ). Потоа се применуваат законските регулативи, кои обично се многу пријатни за станарите. Она што е во договорот за изнајмување станува целосно бесмислено во овие случаи.
За индивидуални договори мора да се преговара
Во основа, индивидуалниот договор е секогаш присутен ако за одредена тема на регулативата се преговарало заеднички меѓу договорните страни - и не е доставено само од една страна за потпис. Што е со какви било рачно напишани клаузули во договорот за изнајмување или на посебен лист хартија? Последователните додатоци, се разбира, исто така можат да бидат индикација за индивидуални договори. Дали овие отстапувања од претходно отпечатените не покажуваат дека е направен индивидуален договор во овој случај? Тука е точно и најпопуларниот правен одговор: Зависи. Судската практика секогаш зависи од тоа дали закупецот имал шанса да влијае на оваа клаузула - дека таа му била достапна специјално. Сепак, ова не е случај кога договорот е претставен подготвен за потпис.
Вистина е дека закупецот, доколку се повика на валидност од 305 фунти од БГБ, исто така треба да докаже дека се засегаат условите и одредбите. Меѓутоа, ако е достапна претходно подготвена форма, прима фаци доказите зборуваат во прилог на претходно формулирани договорни клаузули, т.е. општите услови. Истото важи и ако индивидуалниот договор е составен рачно на посебен лист хартија. Ако закупецот може да докаже дека рачно напишаниот индивидуален договор исто така може да се најде со соседите во куќата и без никакви разлики, сопственикот мора да ги побие овие прима фаци докази, што често е тешко.
Употребата на идентична формулација во голем број независни договори за изнајмување јасно зборува во прилог на условите! Ако се двоумите, погледнете ги документите за договор за изнајмување на соседите, ако тие ви дозволат.
Козметички поправки и завршни реновирања
Ова често го слушаме од нашите сопственици: закупецот треба да изврши тековни козметички поправки и секако целосно да го реновира станот кога ќе се исели, без оглед на тоа колку долго живееле таму и каква е состојбата на станот. Квадратирање на кругот!
Во потрага по стратегија за законски утврдување на обврската за обнова пред закупецот да се исели и во исто време да му ги пренесат тековните козметички поправки на закупецот, многу сопственици се обидуваат да направат индивидуален договор за конечната обврска за обнова и да се потпрат на пресудата на БГ (VIII ZR 71/08) од 2008 година. Според тоа, договорите за примопредавање на станот, кои се запишани во протоколот за примопредавање, мора да се разгледуваат одделно. Особено ситуацијата со примопредавањето на станот е погодна за преговори за должностите поединечно, велат судиите на Федералниот суд на правдата.
Затоа, Федералниот суд на правдата ја смета за пишаната спецификација на конечната обврска за обнова во протоколот за примопредавање како ефективна клаузула за конечно реновирање - дури и ако реалниот договор за изнајмување содржи соодветна неефикасна клаузула. Договорот за кој се преговарало кога станот бил предаден, важи како дополнителен индивидуален договор за договорот за изнајмување.
Како закупец, од суштинско значење е да обрнете внимание на она што исто така го потпишувате во протоколот за примопредавање на станот за изнајмување во прилог на изјавата за структурната состојба.
Одлука за клучна реченица БГ, пресуда од 14 јануари 2009 година - VIII ЗР 71/08
BGB § 139, 6 306, § 307 Paragraf 1 Clause 1 Bb
Доколку крутите и затоа неефикасни формуларни клаузули за извршување на тековните козметички поправки и конечното реновирање од страна на закупецот се совпаѓаат со подоцнежно индивидуално договорено преземање на обврската за конечно реновирање од страна на закупецот при вселување, индивидуалниот договор не е предмет на контрола на содржината според § 307 став 1 реченица 1 БГБ, ниту е според 9 139 BGB опфатени со неефикасноста на формуларната клаузула.