Искрено, семејство со месечни примања под леи не треба да зема заем од 30 години
Анка Бидијан, извршен директор на Киви финансис, најголемиот брокер за заеми во Романија, ги советува семејствата со приходи под 4.000 леи нето месечно да не аплицираат за хипотекарен заем, бидејќи се изложени на премногу ризици.
„Искрено, ако имате помалку од 4.000 леи нето месечно, не мора да склучувате 30-годишен договор за куќа, бидејќи работите можат да се случат во животот. Не мора сите да бидеме сопственици. Опасноста е голема. Вие не земате хипотека за заем на границата на границите на семејниот буџет “, вели во интервју за„ Република “. Анка Бидијан, извршен директор на„ Киви финансис “.
Откако во првите три месеци од 2016 година обемот на станбени заеми го надмина врвот на продажбата во 2008 година, Анка Бидијан вели дека во првиот квартал на 2017 година имало „природен прираст“ и достигнал близу до нивото од првиот квартал на 2016 година.
Киви Финансис ја заврши 2016 година со обрт од 11 милиони леи, 18% поголем во споредба со претходната година и обем на посредни заеми од 450 милиони леи, 10% поголем од 2015 година. Вкупното салдо на заемите од основањето на компанијата во 2003 година до крајот на минатата година се приближува до една милијарда евра.
- Како беа првите три месеци од 2017 година во однос на хипотеките?
- Плафонот наменет за Првата куќа заврши релативно брзо кај повеќето банки. Останаа многу апликации од минатата година.
Што се однесува до стандардните хипотеки, тие растат стабилно околу три години. Минатата година, во првиот квартал, на пример, тие го надминаа нивото од 2008 година, што го земаме како референца како максимална побарувачка. Но, минатата година беше особеност во првиот квартал, кога имаше аванс даден со претстојното стапување во сила на Законот за давање на плаќање. Многу клиенти тогаш побрзаа да аплицираат за хипотека од страв дека повеќе нема да можат да пристапат до заем по стапувањето во сила на Законот за плаќање, главно поради зголемувањето на авансот.
Во првиот квартал на 2017 година се работеше за нивото на првиот квартал од 2016 година, но природно, бидејќи сега нема опасност од зголемување на аванси или камата. Велам дека тоа беше природен прираст.
(Извор Киви финансии // Кликнете на сликата за да ја зголемите)
Побарувачката е многу голема, залихите на куќи за продажба на пазарот се недоволни за оваа побарувачка, така што клиентите кои и онака не идентификувале имот имаат одобрен заем многу побрзо отколку што го наоѓаат својот имот. Тоа е поинакво однесување, видливо сега. Во споредба со малите градови, во големите градови - Букурешт, Клуж-Напока, Темишвар, Орадеа, Констанца - каде има нови проекти, но недоволно, повторувам, каде што цените се зголемија и мислам особено на добрите области на овие градови - централно, ултрацентрални или соседни квалитетни проекти - има многу голема побарувачка, што доведе до зголемување на овие цени.
„Кредит без ризик досега не е измислен. Треба да ја процениме веројатноста да изгубам работа, да имам зголемување на ROBOR, да се случи несреќа или да имам црн лебед “.
- Рековте дека во првиот квартал на 2017 година нивото на првиот квартал од 2016 година беше скоро достигнато, кога вредноста во 2008 година беше надмината во однос на вредноста на доделените хипотеки. Можете ли да ни дадете неколку броеви? Како го објаснувате овој раст?
- Според НБР, во првиот квартал од 2008 година се издадени хипотеки од приближно 385 милиони евра (90% во евра). Во првиот квартал од 2016 година имаше хипотеки од околу 600 милиони евра (92% во леи). Најголемиот обем на хипотеки пред кризата - приближно 225 милиони евра - е регистриран во август 2007 година. Најголемиот обем на хипотеки по кризата, околу 300 милиони евра, беше забележан во мај 2016 година.
Ако го земеме предвид фактот дека цената на недвижниот имот е сè уште ниска во споредба со цената во 2007-2008 година, така што просечните заеми се исто така пониски, има значително зголемување на бројот на трансакции, така што семејствата кои купуваат недвижнини со хипотека. Објаснувањата се поврзани со враќање на довербата, многу голема побарувачка за домување, што доведува до голема побарувачка, многу ниски каматни стапки, одржливи цени на недвижнини, односно понудата ја задоволува побарувачката.
- Кои можат да бидат потенцијалните ризици од ова зголемување на хипотекарно заемување? Евентуалното зголемување на ROBOR би довело до зголемување на стапките, на пример.
Ризици секогаш има. Кредит без ризик никогаш не бил измислен, ниту за банката ниту за клиентот. Секој заем се заснова на статистика и веројатност, како од банката, така и од клиенти. Тоа е, земајќи ги предвид историските податоци, ние мора да ја процениме веројатноста, на пример, да ја изгубам мојата работа, да го зголемам ROBOR, да го зголемиме девизниот курс, да имам несреќа итн. Или црниот лебед да се појави. Очигледно, решението не е неподвижност и замрзнување на каква било одлука или акција, бидејќи може да се случат непредвидени работи, туку финансиска култура што мора да почнеме да ја имаме. Ова нè подготвува за секакви ситуации кои сигурно ќе се појават, но зборуваме за периоди од 20-25 години за хипотеки. Ако замислиме дека ништо нема да се промени за две децении, гарантирано ќе бидеме во грешка, а што е уште полошо е што никогаш нема да бидеме подготвени.
- По влегувањето во сила на Законот за плаќање, банките го зголемија потребниот аванс до 35% во леи. Кој е сега опсегот во кој се разликуваат аванси за хипотеки?
- Напредокот на стандардните хипотеки во меѓувреме се врати на нивото од 15% -20%, потребно дури и пред Законот за плаќање. Поминавме низ период со аванс од 30%, како реакција на банките на овој закон. Подоцна, кога сите се прашуваа какво влијание има законот, скоро сите банки се вратија на авансот од 15-20%.
(Извор Киви финансии // Кликнете на сликата за да ја зголемите)
За да се плати авансот, генерално, на семејствата на младите им помагаат и нивните родители. Да не заборавиме дека заштедите на населението, парите од банките, пораснаа во овој период. Има пари на пазарот, кај населението. Потоа, има нешто што постојано велам. Околу 80% од продадените домови преку програмата Прима Каза, за 8 години од појавувањето на оваа програма, се од стариот станбен фонд. Стариот станбен фонд беше 100% сопственост, тие беа без заеми. Што значи дека сите пари им се оставени на продавачите. Има многу пари. Паричната маса на населението е конзистентна на национално ниво. Во случај на млади семејства, на многумина им помагаат родителите со износот за авансот. Гледајќи ги профилите на клиенти, велам дека повеќето од овие достигнувања доаѓаат и од заштеди во семејството, од други трансакции.
„Вие не земате хипотека на границите на семејниот буџет. Ако немате 4000 леи по семејство, не препорачувам “
- Почнувајќи од она што месечните примања се индицирани за едно семејство, според вас, да користат заем за 25-30 години?
- На пример, семејство со просечен месечен приход - 4000 леи нето по семејство. Искрено, ако имате помалку од тоа, не мора да склучите договор на 30 години за куќа, бидејќи работите можат да се случат во животот. Не мора сите да бидеме сопственици. Опасноста е голема. Не земајте хипотека на вашиот семеен буџет. Таму мора да има простор. Ако немате 4000 леи по семејство месечно, не го препорачувам.