Примерок договор за изнајмување - вака изгледа договор за пријателски закупец - Финанштип
Треба да обрнете внимание на ова со новиот договор за изнајмување
Д-р Брита Беате Шон
Брита Беате Шон е одговорна за сите правни прашања во „Финанстип“. Доктор по право и адвокат беше раководител на правниот оддел на даватели на финансиски услуги како што се Телис Финанц АГ и Интерхип. Пред тоа, таа предаваше и истражуваше во Јапонија како помлад професор на ДААД за германско и европско право. Студиите ги заврши во Минстер, Geneенева, Регенсбург и Лајпциг. Можете да контактирате со авторот на [email protected].
- Сопствениците често користат претходно формулирани обрасци за договори за изнајмување. Како резултат, повеќето регулативи не можат да се преговараат, но тие се исто така особено склони кон грешки.
- Честопати во договорите има недопуштени клаузули кои станарите не мора да ги почитуваат - на пример на тема козметички поправки, забрани за миленичиња или ситни поправки.
Пред да потпишете, треба внимателно да го прочитате договорот за изнајмување и да го споредите со договор од здружението на станари.
Проверете ја цената според индексот на изнајмување за да видите дали изнајмувањето е соодветно за вашиот нов стан.
Не прифаќајте исклучување од раскинување без клаузула за замена за закупец.
Подобро е да не разговарате за индивидуални прописи со вашиот иден сопственик, во спротивно тие би можеле да му дадат стан на поудобен закупец.
Во овој водич
Дали го најдовте вашиот стан од соништата? Локација и цена се совпаѓаат, а сопственикот исто така се чини дека е лесно да се помири. Сега сè што недостасува е потписот на договорот за изнајмување. Но, прво треба да имате неколку проверете важни точки.
Како откриете дали договорот за изнајмување е фер?
Треба внимателно да го прочитате договорот. Во случај на договори за изнајмување - за разлика од договорите за заем или набавки преку Интернет - има нема право на повлекување. Значи, не можете само да го потпишете договорот, а потоа да го повлечете.
Важно е дали можете да излезете од закуп без проблеми и дали има стапици или изненадувачки клаузули содржи Можете да дознаете со споредување на вашиот договор со примерок погоден за закупец.
Сопствениците најчесто користат Примерен договор, кои веќе се претходно формулирани. Големите здруженија на станови имаат свои документи, многу приватни станоиздавачи ги користат моделните договори на здружението на сопственици Хаус и Грунд или други даватели на услуги. Овие договори претежно одговараат на тековната судска пракса и законодавство. Во случај на сомнеж, адвокатите ги формулирале на таков начин што договорот е поволен за сопственикот.
Но, некои сопственици го користат и тоа стари договори, кои сè уште ги имате во фиоката, но кои не ги земаат предвид тековните проценки. Таквиот договор може да биде корисен и за вас. Затоа што ако одделните клаузули се неефикасни, не мора да се придржувате до соодветната регулатива.
Модел договор што пријателски закупец може да се најде бесплатно во Германското здружение на станари. На пример, во моделот пријателски закупец, во корист на закупецот е предвидено дека сопственикот сам се одрекува од раскинување на договорот за одреден временски период. Исто така, предвидува страните да се согласат дека закупнината нема да се зголеми за одреден период.
Ако сакате да бидете на безбедна страна со закупот, нацртот на сопственикот може да го оставите на вас Здружение на станари или еден Адвокат провери. Специјализираните адвокати честопати го нудат ова со низок паушал.
Што треба да земете во предвид со цената за изнајмување?
Во закупот, ќе го најдете она што го правите месечно Ладна кирија и како аконтација за дополнителни трошоци - заедно тоа е тоа изнајмување вклучувајќи греење. За да можете да процените дали станот е скап, вреди да го погледнете индексот на локалната кирија. Обично можете да го најдете на веб-страницата на градот или општината. Споредете ја цената што ја сака вашиот сопственик со цената во индексот на изнајмување. Локалното здружение на станари исто така може да ви каже дали закупнината разумни или прескапи е.
Кочница за изнајмување - Ако сопирачката за цена за изнајмување се применува во вашиот град, треба да проверите дали вашиот сопственик се придржувал до упатствата. Тогаш тој можеби нема да бара од вас повеќе од 10 проценти над локалната компаративна кирија. Ако киријата е превисока, можете да го потпишете договорот без претходно да разговарате со вашиот сопственик за тоа. Откако ќе се вселите, можете да се пожалите на закупнината во рок од 30 месеци. Во иднина, ќе плаќате само дозволена кирија - и ќе побарате враќање на вишокот закупнина за изминатите месеци. Објаснуваме како да го направите ова во нашиот водич за контрола на цените за изнајмување.
Авансно плаќање за комунални услуги - Покрај основната закупнина, важно е колку е висока авансната исплата за помошни трошоци. Всушност, тоа обично сочинува значителен дел од вкупната закупнина. Според табелата за оперативни трошоци на Германското здружение на станари, станарите плаќаат во просек околу 2,16 евра за метар квадратен со помошни трошоци. Ако вашиот сопственик ја поставил авансната исплата премногу мала, мора да очекувате големи дополнителни побарувања. За да го спречите ова, треба да ја проверите износот накратко со делење на претплатата со бројот на квадратни метри и споредување со просечната цена.
Пример: За стан со 90 квадратни метри, месечна аконтација од 194,40 евра (= 90 х 2,16 евра) би била просечна (заклучно со октомври 2020 година).
Нема паушална стапка за дополнителни трошоци - Ако вашиот договор за изнајмување содржи паушал за дополнителни трошоци, треба накратко да размислите дали ова има смисла во вашиот случај. Во суштина, подобро е да се организира авансно плаќање за комунални услуги. Тогаш сопственикот треба да ги подмири дополнителните или оперативните трошоци еднаш годишно, а вие плаќате само дел од придружните трошоци, а во случај на трошоци зависни од потрошувачката, како што се вода и греење, само она што всушност сте го користеле. Ако сте користеле помалку, ќе ги вратите парите. Ако сте користеле повеќе, мора да платите повеќе. Ако не сакате да останете долго во станот, можете да прифатите и паушална цена. Во овој случај, точното наплата обично не вреди.
Време на плаќање на закупнина - Законот вели дека закупецот мора да ја плати киријата најдоцна на почетокот на месецот до третиот работен ден мора да плати (Дел 556б (1) BGB). Дури и ако договорот за изнајмување вели дека закупнината мора да се уплати на сметката на сопственикот на третиот работен ден, вие не мора да се придржувате до неа. Таквата клаузула е неефикасна затоа што закупецот тогаш ќе мора да сноси ризик од доцнење во банката (БГХ, пресуда од 5 октомври 2016 година, Az. VIII ZR 222/15). Доволно е ако сте го извршиле трансферот во вашата банка до третиот работен ден. За да не го заборавите случајно, најдобро е да го поставите Траен налог а.
Дипломирана кирија - Во некои договори, сопственикот утврдува кога и колку закупнината ќе се зголеми во иднина кога ќе се склучи договорот (Дел 557а БГБ). Можеби нема да ја зголеми киријата над тоа, дури и ако ја модернизира куќата или станот. Со скалата за изнајмување, вашиот сопственик се заштедува време на постапката за зголемување на закупнината, каде што секогаш треба да добие ваша согласност. Ако почетната закупнина е ефтина, а зголемувањето не е претерано според вас, ништо не зборува против дипломираната кирија. Но, треба да проверите дали сезонскиот договор со А. Забрана за раскинување поврзан за вас. Ние советуваме против тоа. Ваквото откажување од раскинување може да биде дозволено, но премногу ги ограничува вашите опции.
Индекс кирија - Некои сопственици на договори предвидуваат дека закупнината се зголемува редовно кога се зголемуваат општите потрошувачки цени (Дел 557б БГБ). За таа цел, закупнината е поврзана со официјалниот индекс на потрошувачки цени утврден од Федералниот завод за статистика. За сопственикот тоа е тоа најлесен начин, да се зголеми киријата без да се преземаат правни ризици. Индексот на изнајмување исто така има предност за него што може да протурка зголемување на закупнината дури и ако закупнината веќе достигнала на локално ниво или е уште поголема.
Сепак, закупнината се зголемува не автоматски: Сопственикот треба да ти даде Изменете го известувањето од кои можете да видите кога треба да платите повеќе. За разлика од дипломираната закупнина, зголемувањето на закупнината поради прилагодување на индексот повеќе не подлежи на сопирачката за изнајмување (Дел 557б (4) BGB). Дополнително зголемување на закупнината поради мерките за модернизација не е дозволено.
Специјален случај: Капи на изнајмување во Берлин
Во Берлин важи за вас како нов закупец од 23 февруари 2020 година Навлака за изнајмување. Вашиот нов сопственик може да бара само закупнина утврдена во регулативата.
Во пракса, ова води до земјопоседници две изнајмувања напишете во договорот. Еднаш ограничената кирија, а потоа т.н. Изнајмување на сенки. Закупецот треба да го плати ова ако се покаже дека ограничувањето за изнајмување го крши уставот - ретроспективно. Неколку евра можат да се соберат, особено затоа што изнајмувањето во сенка е често повеќе од двојно повисоко од закупениот закуп. Дозволено дали сопственикот се обезбедува со таква клаузула (BVerfG, одлука од 10 март 2020 година, Az. 1 BvQ 15/20). Целосно нејасно но е дали сопствениците навистина ретроспективно може да побара разлика од повисоката закупнина - ова прво ќе треба да го разјаснат судовите.
За вас како закупец тоа значи: Ова постои сè до одлуката на Сојузниот уставен суд Ризик од наплата. Затоа, треба да ја оставите разликата во изнајмувањето во сенка настрана, затоа заштедете. Во секој случај, исто така треба да проверите дали вашиот сопственик се придржувал до цената на сопирачката за изнајмување на изнајмувањето во сенка. Ова може да ви помогне малку да ја намалите високата закупнина.
Кои се стапиците во договорот за изнајмување?
Секој што ќе го потпише договорот за изнајмување без дополнителна контрола, подоцна може да биде изнервиран од индивидуалните прописи. Затоа треба да ги знаете најважните точки што можат да бидат неповолни за вас:
Не се откажувајте од раскинување - Според законот, закупецот може да го раскине договорот во секое време со отказен рок од три месеци. Многу сопственици сакаат да го врзат закупецот на долг рок и да го исклучат раскинувањето барем за одреден временски период. Затоа, новите договори за изнајмување честопати содржат откажување од страна на закупецот. Според судската пракса на Сојузниот врховен суд максимум четири години можно (пресуда од 8 декември 2010 година, Az. VIII ZR 86/10, одлука од 23 август 2016 година, Az. VIII ZR 23/16).
Ве советуваме да не се спречуваат вакви договори бидејќи тие многу ве ограничуваат. Колку можете да бидете сигурни дека нема да мора да се преселите во следните четири години? Ако сеуште апсолутно го сакате станот, треба да побарате од сопственикот да додаде таканаречена последователна клаузула за закупец во договорот. Доколку се пресели во рокот, на пример заради работа, ќе излезете од договорот без финансиска загуба.
Тоа е типично Последователна клаузула за закупец: „Закупецот има право да го раскине закупот предвреме со отказен рок од три месеци, при што тој му сугерира на сопственикот најмалку три економски и лични сигурни лица како замени станари“.
Наведете ја големината на станот - Квадратните метри од станот во договорот за изнајмување треба да бидат прецизни. Ова може да биде важно од повеќе причини: Оперативните трошоци се наплатуваат според големината, кои не се определени од вашата потрошувачка. Ако станот е помал отколку што е наведено во договорот, може да бидете во можност да ја намалите закупнината (БГ, пресуда од 2 март 2011 година, Az. VIII ZR 209/10). Ако информациите недостасуваат во нацрт-договорот, треба да побарате од сопственикот да ги додаде квадратните метри во договорот.
Клаузула за мали поправки - Во огромното мнозинство од сите форми на договори за изнајмување постојат т.н. клаузули за мали поправки, иако сопственикот всушност треба да плати за одржување. Со ваква регулатива, закупецот треба да плати за ситни поправки сам до одредена граница. Сепак, овие клаузули не се секогаш прифатливи. Клаузула за помала поправка е неефикасна,
- што не појаснува што треба да се разбере со ситни поправки,
- која не содржи горна граница за секоја индивидуална поправка. Сепак, не постои апсолутна граница; судовите сметаат дека различни износи се допуштени. Со оглед на развојот на цената, границата денес веројатно ќе биде околу 100 евра плус ДДВ.
- што не предвидува горна граница за вкупниот годишен товар на закупецот. Вкупно се наплатува 8% од годишната нето-закупнина како ограничување.
Со мала клаузула за поправка, сопственикот не може да предвиди дека закупецот е должен самиот да поправи нешто или самиот да ангажира занаетчија. Договорот што се одрекува од ваква клаузула, од друга страна, е пријателски застапник.