Вака пресметувате дали вреди да се купи имот
Пред да купите становиште, важно е да се пресмета и внимателно да се измери долгорочниот товар.
Фото: Андреа Варнеке/dpa-tmn
Берлин/Хамбург Има многу да се каже за купување недвижен имот како пензија. Сепак, моделот за пресметка треба да биде вклучен во процесот на донесување одлуки.
За повеќето луѓе, купувањето куќа е најголемата инвестиција во нивниот живот. Проектот значи долгови со децении, дури и ако каматните стапки се ниски, а градежниот заем од банката е ефтин.
Од друга страна, има високи цени на недвижнини. Затоа, пред да се преселите во имот, важно е да се разгледа дали на семејството му е подобро од куќа или стан од соништата отколку од живеење под кирија. Како може да се пресмета тоа?
Да се земат предвид, меѓу другото, приходот, условите за заем, капиталот и конечно можната цена за вашите четири wallsида, како и претходната кирија. Со овие информации работат и професионалци за недвижнини. Ги споредувате куповната цена и закупнината со цел да го одредите односот на набавната цена и закупнината.
Мерење на набавната цена и закупнината
Дава значајна индикација за тоа дали намената или инвестицијата е профитабилна. Индикаторот им помага на сопствениците-окупатори да го проценат месечниот товар, а со тоа и достапноста на имотот.
„Колку е помал односот на откупната цена со изнајмувањето, толку подобро“, објаснува Јорг Сар, уредник на списанието „Финанцтест“.
Пресметката се базира на годишна закупнина, на пример 9.600 евра (дванаесет пати 800 евра). Куповната цена, претпоставувајќи 200.000 евра, е поделена на 9600 евра. Примерот резултира со фактор од скоро 21: Идниот сопственик ќе треба да плати 9.600 евра основна закупнина скоро 21 година додека не се достигне куповната цена за стан.
Се споредуваат објекти со слична големина и опрема. Во анализата, трошоците за изнајмување и придружните набавки се исклучени, како и идните зголемувања на изнајмувањето и зголемувањето на вредноста на посакуваниот имот.
Добар индикатор е 20 до 22 пати поголема од киријата
Фактори околу 20 даваат првична индикација дека купувањето може да биде подобро од изнајмувањето. „За сопствениците на сопственици, 20 до 22 пати поголема годишна закупнина е добар показател дека тие можат да си го дозволат имотот“, вели Сар.
Финансискиот товар за купување свои четири wallsида тогаш би бил малку или повеќе од киријата.
Во градовите како Хамбург или Берлин, факторот е значително поголем. „Тука факторите на набавната цена се обично повеќе од 30 и 50 пати“, вели Александар Кролзик, раководител на финансирање на недвижнини во Центарот за потрошувачи во Хамбург.
Во сегашната студија за Постбанк, Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut дошле до заклучок дека станарите возат подобро во Хамбург, на пример, затоа што плаќаат во просек 21% од нето-приходот на домаќинството за покрив над 70 квадратни метри над глава, во споредба со 33% за набавка. се.
Не одлучувајте само од перспектива на инвестиции
Се заснова на заедничкото правило дека не треба да се трошат повеќе од 30 проценти од нето приходот за живот. Но, Кролзик не сака да го прифати тоа сам. „Еднаш имав семејство што ме советуваше дека навистина сакаат да го купат својот стан за изнајмување. Факторот на цена за набавка на изнајмување беше 40 “.
Од чисто финансиска гледна точка, ова не е исплатлива инвестиција, но требаше уште многу да се каже за набавката - „не само затоа што може да се изградат одржливи средства. А, тоа обично значи пониски трошоци за домување во староста за имот што одговара на возраста “.
Катја Мекдам, раководител на проектот што живее во консултантот за недвижнини Булвиенгеза во Минхен, затоа нагласува дека заемот за домување треба да се врати најдоцна кога ќе започне пензионирањето. „Од одредена возраст, купувањето веќе не може да се управува“, вели експертот.
Внимавајте на товарот на пензионирање
Но, Кролзик би сакал да ја стави оваа изјава во перспектива: „Идеално, така е, но не е задолжително.“ Од една страна, „типичните“ купувачи денес се со поголема веројатност во четириесеттите години, така што барањето честопати не работи математички.
Од друга страна, закупнината ќе треба да се плаќа дури и на возраст за пензија. „Значи, првенствено се работи за фактот дека товарот во возраста за пензија е низок и лесно се поднесува со намалениот приход“, резимира експерт за финансии.
Значи, ако имате остаток на долг на управување кога ќе се пензионирате и/или соодветно можете да ја прилагодите стапката, купувањето е прилично разумно за вас.
Јерг Сар тврди дека купувачите имаат предност да можат да пресметуваат фиксни стапки за време на периодот на заемот, додека станарите секогаш мора да очекуваат зголемување на закупнината. Откако имотот ќе се исплати, доспеваат само парите од куќата, што обично е помалку од трошоците за живот.
Не заборавајте на високите придружни трошоци
Но, пред сè, купувачите треба да ги платат високите придружни трошоци со свои средства. Со данок на пренос на недвижен имот (4,5 проценти), нотарски такси (1,5 процент) и брокерска такса од 6,25 проценти, тие забрзано сочинуваат добри дванаесет проценти од куповната цена во Хамбург. „Не е лесно во време на ниски каматни стапки, каде што штедењето е тешко“, вели Кролзик.
Тој се надева дека политичарите ќе најдат храброст да регулираат. „На пример, со поставување на национална горна граница за провизијата на брокерот или регулирање на данокот на пренос на недвижен имот поеднакво.“ Всушност нема смисла истиот ист трошок да се плаќа поинаку и данокот за пренос на недвижен имот да не ја користи подобро можноста за политика за порамнување.