Депозит за изнајмување - адвокат Томас Холвек
Водич за темата депозит за изнајмување и отплата на депозитот. Што може да стори закупец ако сопственикот не го врати депозитот?
Депозитот особено честопати доведува до проблеми и спорови во законот за закуп. Најчестиот проблем е тоа што на крајот на периодот на изнајмување сопственикот одбива да му го врати депозитот на закупецот, иако закупецот верува дека има право на тоа. Следниот водич има за цел да обезбеди краток преглед на најважните прашања во врска со депозитите за изнајмување.
ВАORTНА ЗАБЕЛЕШКА: Ве молиме имајте во предвид дека адвокатската фирма Холвек не нуди совет или застапување во законот за закуп. Овој водич е подготвен само за ваша информација. Доколку имате проблеми во областа на законот за изнајмување, Холвек препорачува прво да контактирате со локалното здружение на станари или со центарот за консултации на потрошувачи, бидејќи овие институции можат да понудат многу ефтина и ефикасна помош за проблеми со законот за закуп.
Кој е максималниот износ на депозитот?
Сопственикот може да побара депозит во висина од најмногу три нето месечни закупнини. Тоа значи трипати поголема месечна закупнина без дополнителни трошоци и без трошоци за греење.
Што ако закупецот плати премногу депозит?
Доколку сопственикот бара премногу депозит, на пример, закупнина од четири или пет месеци, наместо закупнина од најмногу три месеци, а закупецот веќе ги платил овие пари, тој има право на отплата на вишокот депозит. Ова правило важи дури и ако закупецот првично платил „доброволно“ со цел да го добие новиот стан.
Кога треба да се плати депозитот за изнајмување?
Депозитот достасува на почетокот на периодот за изнајмување.
Како закупецот треба да му го исплати депозитот на сопственикот?
Закупецот треба да го плати депозитот за изнајмување одделно, односно одделно од вообичаената исплата за изнајмување. Трансферот треба да биде наведен точно на потврдата за плаќање на банката, т.е. за кој стан и со наведување на можен број на закупец. Многу компании за управување со имот управуваат со голем број станари, така што е лесно да се збунат ако информациите се недоволни. Треба да се избегнува неутрализирање на депозитот од претходниот закупец, дури и ако тоа понекогаш се чини дека е практичен пристап. Ризикот дека тогаш ќе се појават проблеми е поголем од административното олеснување што може да се постигне.
Барањето на сопственикот за плаќање на депозитот може да стане застарено?
Да, побарувањето на сопственикот против закупецот за плаќање на депозитот е предмет на нормалниот рок на ограничување од три години. Периодот започнува на почетокот на јануари следната година откако сопственикот има побарување за плаќање на депозитот. Ако сопственикот не побара депозит во рок на ограничување, сопственикот го губи ова побарување и не може да го побара. Тогаш закупецот не е должен да го плати депозитот за изнајмување.
Депозитот мора да го плати закупецот еднократно?
Не, закупецот има право да го исплати депозитот за изнајмување на три месечни рати. Дури и ако во договорот за изнајмување е наведено дека депозитот мора да се плати одеднаш, закупецот сепак има право на плаќање на рати. Таквата одредба во договорот за изнајмување ќе биде неефикасна. Меѓутоа, во случај на таква забранета клаузула во договорот за изнајмување, закупецот не може да биде целосно ослободен од плаќање на депозитот. Тогаш тој има само право да го плати депозитот на три месечни рати.
Закупецот може да го искористи депозитот како моќ да го натера сопственикот да направи нешто?
Не, закупецот не смее да го користи депозитот како средство за притисок. На пример, ако нешто треба да се поправи на станот кога се вселува, закупецот нема право да го задржи депозитот.
Како сопственикот треба да се справи со исплатата на депозитот?
Откако сопственикот ја примил исплатата на депозитот, тој мора веднаш да ја креира на сметка и конкретно да ја именува оваа сметка. Повеќето банки и штедилници во Германија веќе нудат посебна сметка за оваа форма на инвестиции. Типична ознака е, на пример, „специјална сметка за депозит за изнајмување“.
Дали сопственикот мора да ги инвестира парите на депозит на таков начин што ќе заработи камата?
Да, сопственикот е должен да го направи депозитот со камата. Депозитот за изнајмување мора да се инвестира барем под условите што се вообичаени за штедните влогови со рок на траење од три месеци. Покрај тоа, сопственикот секако може да избере форма на инвестиција што нуди поголема каматна стапка. Само сопствениците на простории во студентски и младински живеалишта се ослободени од обврската да плаќаат камата. На барање на закупецот, може да се договори форма на инвестиција која е далеку поспекулативна од, на пример, заштеда, но која може да генерира повисок приход од камата, како што се акции или други хартии од вредност.
Закупецот може да побара доказ од сопственикот дека правилно го депонирал депозитот?
Да, закупецот може да побара од сопственикот да обезбеди доказ за формата и условите во кои е депониран депозитот за изнајмување. Доколку сопственикот не го исполни барањето на закупецот, закупецот има право да задржи плаќање на закупнината до износот на депозитот. Само кога сопственикот дава соодветно доказ за употреба на депозитот, закупецот треба да ја плати заостанатата закупнина. Закупецот може да го побара овој доказ за формуларот за вложување на депозитот откако ќе му ја исплати првата рата на депозитот за изнајмување на сопственикот. Доколку не се обезбедат соодветни докази, закупецот првично не треба да продолжува да ги плаќа понатамошните рати на депозитот. Ако тогаш сопственикот обезбеди точни докази, закупецот мора веднаш да изврши исплата на депозит.
Кој има право на приход од депозит?
Закупецот има право на целосен износ на камата што произлегува од инвестицијата на депозитот за изнајмување. Сопственикот мора да го плати ова на закупецот по завршувањето на договорот за изнајмување заедно со депозитот. Не е можно да се бара камата пред истекот на периодот на изнајмување.
Што може да стори закупецот за да спречи сопственикот да го присвои депозитот?
Ако закупецот се сомнева дека сопственикот нема да го искористи депозитот за свои цели или дека депозитот може да исчезне кај него доколку сопственикот банкротира, закупецот треба да го зачува депозитот од самиот почеток во посебна штедна книшка на име на закупецот, а потоа заложете ја целата книга за заштеди на сопственикот. Многу банки и штедилници ја нудат оваа услуга на станарите со обезбедување на готови обрасци. Сепак, за ваква форма на депозит, закупецот прво мора да се согласи со сопственикот и да го запише тоа во договорот за изнајмување.
Инвестицијата на депозитот во сметка или книга за штедење со името на закупецот исто така има предност што е полесно да се справи од даночна гледна точка. Бидејќи заработената камата на депозитната сметка мора да се оданочи. Ако сметката е на име на закупецот, тој може да издаде налог за ослободување за ова. Тогаш воопшто нема намалување на данок. Меѓутоа, ако сметката е на име на сопственикот, таквата постапка не е можна, тогаш банката плаќа годишен данок на задржување на даночната канцеларија. Закупецот ќе мора секоја година да побара од сопственикот изјава за приход и потврда за данок, со цел да го достави овој сертификат заедно со пријавата за данок на доход до даночната канцеларија. Ова е единствениот начин закупецот да ги врати даноците платени на камата назад во неговата даночна пријава доколку неговата лична даночна стапка е пониска од стапката на задржан данок.
Што се менува кога сопственикот се менува?
Ако има промена во сопственичката структура на изнајмениот стан, на пример затоа што куќата се продава, стариот сопственик се заменува со новиот сопственик. Таквата промена не резултира со какви било промени за закупецот во однос на неговиот договор за депозит или договорот за изнајмување.
На закупецот му е дозволено дури и да го врати депозитот од новиот сопственик кога се иселува, дури и ако воопшто не го добил депозитот од стариот сопственик. Ако новиот сопственик го примил депозитот, но одбие да го врати депозитот кога закупецот ќе се исели, закупецот може дури и да го побара депозитот од стариот сопственик.
Кога закупецот ќе го врати депозитот?
Закупецот го враќа својот депозит од сопственикот, вклучително и камата, по завршувањето на закупот, закупецот се иселил од станот, нема повеќе долгови за закуп и сопственикот го прифатил станот како што треба по извршените козметички поправки.
За жал, често има одложувања и проблеми при отплата на депозитот. Без оглед на тоа дека сопственикот сепак сака да го направи конечното порамнување на трошоците за работење и затоа не сака да го врати депозитот, или дека сопственикот ќе открие штета на станот и затоа засега го задржува депозитот за изнајмување или го користи како компензација.
Колку долго сопственикот може да го задржи депозитот?
На сопственикот му се дава „разумен период на размислување“ пред да мора да го врати депозитот. Во овој временски период, сопственикот мора да провери дали сè уште има побарувања против закупецот или дали има штета на станот што мора да се поправи и да се плати. Колку долго се разгледува овој разумен рок, судовите различно го оценуваат. Повеќето судови му даваат на сопственикот од два до шест месеци да го отплати депозитот, некои дури и повеќе.
Сопственикот може да задржи дел од депозитот?
Да, во одредени случаи сопственикот може да задржи дел од депозитот за изнајмување. Ова е случај, на пример, ако закупецот сè уште му должи на сопственикот дел од оперативните трошоци од последната сметка. Потоа сопственикот може да ја задржи оваа пропорционална сума од депозитот сè додека закупецот не ја плати во целост последната фактура за помошните трошоци.
Ако конечната фактура за дополнителни трошоци сè уште не е креирана, сопственикот има право да задржи паушален делумен износ на депозитот. Овој делумен износ не смее да надмине четири месечни износи на вообичаените помошни трошоци. Сопственикот има право да го задржи депозитот во целост само доколку дополнителните плаќања од последната годишна изјава биле исто колку и депозитот, а во меѓувреме не била прилагодена месечната сметка за комунални услуги. Затоа што тогаш може да се очекува дека финалната фактура за дополнителни трошоци ќе биде со слична сума. Во овој случај, сопственикот може да го задржи целиот износ на депозитот.
Што се случува со депозитот на закупецот ако сопственикот банкротира и администраторот на неликвидност ја преземе закупнината?
Дури и ако сопственикот банкротира, закупецот го задржува своето право на отплата на депозитот. Депозитот не може да се надомести против стечајната маса, тој мора да се чува одделно од него. Доколку закупецот се исели од станот, тој има право на отплата на депозитот кон администраторот или примателот на неликвидност.
Закупецот може да го надомести депозитот од закупнината на крајот на периодот на изнајмување?
Не, за жал, не е дозволено да се надомести депозитот од преостанатата месечна кирија. Многу станари сметаат дека не треба да плаќаат повеќе кирија во последните два или три месеци од периодот на изнајмување затоа што сопственикот веќе го има депозитот и на овој начин, така да се каже, го „збриша“ депозитот. Ова не е дозволено, бидејќи депозитот е наменет единствено да обезбеди гаранција за сопственикот во случај кога закупецот не може да изврши исплата или да предизвика штета што е подложна на трошоци. Затоа, закупецот мора редовно да ја плаќа закупецот до крајот на договорениот период на изнајмување. Нешто поинакво се применува само ако сопственикот се согласи да го надомести. За тоа мора да се преговара одделно со сопственикот.
Доколку не постои таков договор помеѓу закупецот и сопственикот, сопственикот може да тужи за исплата на преостанатата месечна закупнина на суд. Ова значи дека во овој случај сопственикот не е должен да го врати депозитот и исто така има право да ја бара исчезнатата закупнина на суд. Потоа закупецот треба да ги плати трошоците за судот и адвокатот. Затоа, строго се советува закупецот да не ја задржува закупнината од минатиот месец.
Кога истекува правото на отплата на депозитот?
Правото на отплата на депозитот на закупецот е предмет на општ рок на ограничување од три години. Овој период започнува во јануари следната година по барањето за отплата. Затоа закупецот мора да вложи максимални напори да го врати депозитот во рок на ограничување, бидејќи во спротивно тој повеќе нема право на отплата.
Што точно може да направи еден закупец ако сопственикот постојано одбива да го врати депозитот?
Голем број на правни спорови за изнајмување вклучуваат отплата на депозитот или неоправдано задржување на депозитот од страна на сопственикот. Сепак, дали закупецот сторил сè што требаше да стори во врска со иселување од станот (козметички поправки, плаќање на последната сметка за оперативни трошоци, итн.), И поминаа неколку месеци во кои сопственикот имал доволно време да ја провери состојбата на станот и За да ги провери и побарува неплатените исплати, закупецот има право на отплата на депозитот.
Доколку ништо не се случи, закупецот мора да го побара сопственикот во писмена форма со препорачано писмо со потврда за прием за да го врати депозитот. За таа цел, закупецот му дава на сопственикот период од две недели од приемот на препорачаната пошта. По добивањето на регистрираното писмо, сопственикот е должен или да му објасни на закупецот точно зошто депозитот сè уште не е вратен. Или тој му го враќа на закупецот депозитот во рокот.