ИНВЕСТИЦИИ Нова професија; концентратор на поле

Две работи се апсолутно сигурни. Прво, земјоделското земјиште е „расцепкано“ меѓу премногу сопственици. Второ, нејзината цена ќе се зголеми со приближувањето кон ЕУ, доколку има поголеми области концентрирани од еден инвеститор. Резултат: појава на нова професија.

Или Моромете, најпознатиот лик на Марин Преда, се грижеше за земјата на неговото семејство како очите во главата. Подобро отколку воопшто. Во меѓувреме се смени менталитетот на романскиот селанец. Да бидам искрен, во Силистеа-Гумести, селото Морометилор, луѓето останаа исто толку „тврдоглави“ и идејата да го продадат своето единствено богатство, наследено од татко на син, но во непосредна близина на локалитетот на Марин Преда, не ги насмевнува., странските инвестиции навлегоа. Германец успеа да спои имот од 500 хектари во органско земјоделство. Исто така, во оваа област, еден Французин изнајмил земјоделско земјиште и изградил воденица.

"Тешко ми беше да концентрирам имот што надминува 30 хектари. Главниот проблем со кој се соочив беше расцепканоста на имотот. Најдов човек подготвен да продаде, но истото не беше точно за сопственикот на соседната парцела", објаснува Петрица Олтеану, соселанец од Моромете, кој по 2007 година, ќе ги трие рацете од радост кога ќе ја види вистинската вредност на неговата земја.

Во моментов, цената на еден хектар земјиште во Бараган варира помеѓу четири и 15 милиони леи, во зависност од продадената површина, квалитетот на земјиштето и објектите (инсталација за наводнување или пристапен пат). Вистината е дека за почетокот на 2005 година овие цени се ниски во споредба со другите области каде треската на странски или домашни инвестиции започна порано да се манифестира. Тоа е, особено, западната област и Доброгеа.

Со други зборови, во областите каде странскиот капитал влезе посрамежливо, сè уште постои можност за инвестирање. И овие области се наоѓаат, особено во романската рамнина. Тука, цената е сè уште ниска. Сепак, расцепканоста на имотот претставува голема пречка. Или голема предност! Во основа, инвеститор кој ќе успее да концентрира области од најмалку 50 хектари, купувајќи и приклучувајќи се на мали парчиња од два или три хектари, како што е ситуацијата со оние во Силистеа-Гумести, ќе биде богат човек кога ќе се приклучи на Европската унија.

Напорот за концентрација на земјиштето, направен од локален шпекулант, е совршено оправдан, со оглед на фактот дека на странците кои сакаат да се занимаваат со професионално земјоделство им требаат големи површини. Всушност, шпекулантите отсега откриваат дека вредноста на областа што ја купиле во изолација значително се зголемила откако успеале да ја „лепат“ на други. Затоа, инвестицијата може да се исплати пред моментот на интеграција.

Враќањето на инвестицијата на таков инвеститор на земјиштето „берза“ е околу 1.000%. Ако просечната цена на еден хектар земја во европските земји е 10.000 евра, во Романија цената ќе се искачи на 3.000 евра/хектар, по интеграцијата. Бројката е напредната во студија на ЕУ спроведена кон крајот на 90-тите години на минатиот век.

Всушност, последните години од последната деценија го означија почетокот на „потерата по земјата“. Цените што тогаш беа понудени за земјоделско земјиште беа исклучително ниски, искрено смешни. Така, хектар земјиште во романската рамнина беше продадено за околу 70 американски долари, а максималната цена беше 100 американски долари. Во тоа време, цените на земјиштето не се разликуваа во зависност од географската област, и беа приближно исти и во романската рамнина и во западниот дел на земјата. Последователно, во окрузите Арад и Темис, цените се зголемија, како резултат на парите фрлени на пазарот од унгарски, италијански или германски инвеститори.

Ливиу Урече, претседател на Романското здружение на агенции за недвижнини (АРАИ), вината за разликата во цената помеѓу западот и југот ја смета за спојувањето. "Во западната област се занимаваме со квалитетна понуда. И не мислам на квалитетот на земјата, туку на фактот дека е концентрирана. Во романската рамница имаме потешкотии во однос на големиот број својства, што доведува до проширување од периодот на спојување “.

Сè е добро и убаво до 2000 година. „Крајот на дваесеттиот век се совпадна со намалувањето на можностите за купување земјоделско земјиште по скоро скромни цени“, објаснува Артур Силвестри, претседател на СГА - Романски институт за консултантски услуги за недвижнини. Всушност, шеф на консултантската компанија беше човекот кој со текот на времето го советуваше секој клиент што го преминал неговиот праг да купи земјоделско земјиште. Малкумина навистина го интуираа потенцијалот на овој бизнис.

По 2000 година, цените се удвојуваа секоја година. Така, на крајот на 2003 година, цената на еден хектар во романската рамнина достигна 250-300 евра, а во западната област, истата област чини помеѓу 600 и 900 евра.

Помеѓу 2003 и 2004 година, цените се зголемија за 60-100% под притисок на шпекулантите. Цените важат за големи површини од над 30-40 хектари, во случај на мали површини од еден или два хектари, вредностите остануваат ниски.

"2004 година може да се нарече година на земјиште, бидејќи 2003 година беше година на хипотека во однос на становите. Постојат земји кои се зголемија двојно за една година. Оваа година растот ќе продолжи, но не можеме да очекуваме повеќе. кон ваквите еволуции “, заклучува Ливиу Урече.

Засега, огромното мнозинство луѓе веруваат дека само странците ги ставаат своите пари во земја. И најилустративни примери се окрузите Арад и Тимис, каде Германците, Австријците и Италијанците масовно купуваа. Циркулира „легендата“ според која странците поседуваат 80-90% од вкупното земјоделско земјиште во овие области.

Во реалноста, процентот е помал, но тешко е да се направи точна статистика, бидејќи странците не го купуваат земјиштето директно, туку преку трети лица или преку компании регистрирани во Романија. Во секој случај, според извештајот на Министерството за земјоделство, шуми и рурален развој, од вкупна површина од 25.000 хектари купена од странски државјани, околу 16.500 хектари се наоѓаат само во округот Тимис.

Адвокатските фирми добиваат бројни апликации од странски државјани кои сакаат да регистрираат компании чиј предмет на активност е земјоделска експлоатација. Особено што, по 1 јануари 2005 година, стекнувањето земјиште на компанијата веќе не претставува непријатности за плаќање на ДДВ, новиот Фискален законик ја елиминира оваа одредба.

Едно од најпознатите имиња на инвеститори на западот од земјата е Стефано Орланди, сопственик на компанијата Емилијана Вест, сопственик на илјадници хектари. Романските инвеститори се помалку видливи, но тоа не значи дека тие не постојат. „Мислам дека Романците купуваа повеќе од странците“, вели Кристијан Вавур, директор на агенцијата за недвижнини „Селект“.

Декларациите за богатство на романските парламентарци се исто така сведоштво во оваа смисла. Повеќето од нив поседуваат, во свое лично име, области на земјоделско земјиште, достигнувајќи во некои случаи и до 50 хектари. Политичарите многу добро знаат дека вредноста на земјоделското земјиште значително ќе се зголеми, поради што тие однапред се свртеа кон овој вид инвестиции. Во книгата „Ефектот Талес од Милет“, Артур Силвестри, познат аналитичар на пазарот на недвижнини, слика сцена инспирирана од реалноста: „Во пролетта 2004 година, неодамна сопругата на министерот ги презеде комуните наредени на еден национален пат на југот на земјата. создавајќи скоро општ немир меѓу селаните “.

Како да се постапи конкретно: „Прво, лицето, придружено со двајца или тројца лојални окружни службеници, се претстави во Градското собрание и сакаше веднаш да разговара со локалниот началник. (од поштата до полицијата), која ја пренесе желбата да се купи земјиште за орање, но само од два хектари нагоре. надмина осум милиони, обично „без катастар“, односно максимум 200 евра Сопругата на поранешниот поранешен министер понуди три пати повеќе на самото место, односно 25 милиони, се чини дека се однесува со филантропија, иако очигледно тоа не беше неповратната и прилично мистериозна цел “.

Дискреционото право на оние што купуваат земјиште сè уште важи. Нема многу разговори на оваа тема, главната причина е да се избегне ненадејно покачување на цената. Шпекулантите избегнуваат рекламирање област што може да привлече други инвеститори. Овој еден по рака, двајца рачно, селаните можеа да разберат од конкуренцијата околу нивниот имот дека можат да ги зголемат своите барања.

Фантастичниот потенцијал на инвестиции во земјоделството беше интуиран не само од политичарите. Адријан Порумбоиу, претседател на земјоделскиот холдинг „Ракова Ком Агро Пан Васлуи“, кој оваа година обработува вкупна површина од 40 000 хектари, потврдува дека интересот за шпекулации со земјоделско земјиште е голем.

"Покрај Романците, има германски, белгиски и италијански инвеститори кои успеаја да концентрираат области од стотици хектари, вклучително и во областа на Молдавија. Странските инвеститори не се многу богати луѓе. Тие само почувствуваа можност", рече бизнисменот. "Јас исто така купив, преку разни компании, земјоделско земјиште, но немам намера да го продавам по интеграција. Го купив за да го искористам".

Адријан Порумбоиу признава дека инвестициите во земјоделско земјиште можат да донесат добри приноси, но смета дека прагот од 3.000 евра нема да биде надминат, по интеграцијата. „Огромните цени во Европската унија ќе биде невозможно да се достигнат во Романија, бидејќи во западните земји има мали земјоделски површини, додека кај нас, со спојување, може да се добијат многу големи површини. Со други зборови, во нашата земја земјата се наоѓа во изобилство, додека за другите држави, ова е ограничен ресурс “, коментира поранешниот судија, сегашен бизнисмен.

Купувањето земјоделско земјиште, сепак, не е едноставна операција како што изгледа. Инвеститор кој би бил во искушение да игра на оваа берза (чиј прстен е голем колку Романија), исто така, мора да земе предвид некои невидени трошоци за неговата инвестиција.

Накратко, тие значат плаќање катастарски и имотни листови. Повеќето селани немаат катастар, а плаќањето документи може да стане значителен трошок ако се обидете да концентрирате површина од сто хектари, составувајќи многу два или три хектари.

На сите овие дополнителни трошоци се додава дополнителна грижа: што да правам со земјата сè додека цената не се зголеми доволно за да се продаде? Доколку инвеститорот одлучи да го култивира, треба да очекува сериозна главоболка.

Адријан Порумбоиу предупредува дека годишната инвестиција што мора да се направи за обработка на еден хектар земјоделско земјиште изнесува 500 американски долари. Или можеби оние што купуваат земја очекуваат да добијат европска субвенција за да не ја обработуваат земјата (ограничување генерирано од познатите квоти што ќе и бидат наметнати на Романија). Засега, сите овие се хипотези. Она што е сигурно, сепак, е дека, генерално, шпекулантите не се нужно заинтересирани да ја обработуваат земјата, туку само да ја препродаваат.

Шпекулациите со земјиштето надвор од градот не се сведуваат на купување и препродажба на обработливо земјиште заради профит. Постои категорија инвеститори кои своите пари ги ставаат на земјиште лоцирано на страната на идниот автопат или во близина на станбена зона со големи шанси за проширување.

Ова важи за округот Илфов, каде вредноста на вон-урбаното земјиште со реални шанси да стане урбана се зголеми како силниот човек во приказната. Преглед на статистиката на Министерството за земјоделство за легален промет на вонградско земјиште помеѓу 1998 -2004 година е доволен и може да се види дека просечната цена на еден хектар минатата година беше 192 милиони леи (скоро 5.000 евра).

Кристијан Вавур од Селект зборува за сосема различни цени. Тој наведува дека инвеститорите во овој вид земјиште плаќаат од еден до пет евра за метар квадратен. Ова значи дека цената на хектар варира помеѓу 10.000 и 50.000 евра.

Во овој случај, интеграцијата на Романија во ЕУ повеќе не се очекува, туку интеграцијата на околината на Букурешт во самиот град или во соседните комуни. Бидејќи одредени области, како што е Јанку Николае, достигнаа заситеност, во смисла на запирање на изградбата, моментот кога инвеститорите ќе се повлечат не може да биде далеку. Наместо тоа, оние што купуваат земја со сјај на вода и шума, исто така, се подготвуваат за интеграција. Цената на земјиштето со шума варира помеѓу 3-4000 евра и може да достигне до 10 000 евра.

А сепак, што ги тера некои да ја продаваат својата земја, имајќи предвид дека гласините за спектакуларните зголемувања на цените што ќе се случат по 2007 година се познати на голем број Романци?

Многумина донесуваат одлука за продажба од невозможноста да работат земјоделски имот. И така, се враќа на расцепканоста на фондот за земјиште. Покрај тоа, издавањето на имотни листови во средината на 90-тите години беше доста неуредно. Овој акт не ги зеде предвид населбите што ги имаа многу пред колективизацијата. За продажба, земјиштето би го продале оние што апстинираат од едноставна причина од едноставна причина што немаат друг извор на егзистенција, иако земјоделските работи направени непрофесионално не доведуваат до некои брилијантни приноси.

Петрица Олтеану, малиот „земјопоседник“ од селото Морометилор, предлага решение. „Како што ветија во предизборната кампања, би било добро луѓето што ја продаваат својата земја без други извори на приход да добијат доживотна пензија од државата. Ова ќе „ослободи“ голем број неискористени својства до нивниот целосен потенцијал. Истиот инвеститор сугерира дека треба да се охрабри размената на имот со цел да се фокусира на оние кои имаат намера да продаваат. Така, ќе биде можно да се имаат земјоделски стопанства со високи перформанси и во Романија, бидејќи се вели дека имаат западњаци. Тоа е, всушност, вид на земјоделство што го доживеа Емилијана Вест, италијанската компанија од округот Тимис, која поседува илјадници хектари целосно обработувани.

Дали овој вид земјоделство ќе му се допадне на Моромете? Се разбира не. Карактерот на Марин Преда силно веруваше дека имотот е поважен од перформансите на фармата. Лесно е да се замисли дека тој би бил двојно вознемирен кога ќе знае дека некои од земјопоседници околу неговото село се странци.

На крајот на краиштата, економските закони не ги земаат предвид традициите и се наметнуваат со непобедлива сила. Особено кога „сме во период погоден за шпекулации со недвижнини, кога повратот на овие инвестиции ја надминува каматата дадена од некогаш од комерцијална банка“, заклучено од Ливиу Урече, претседател на АРАИ.