Посебни права на употреба за станови »Имобилиенрехт Есен
1. Содржина
Посебното право на употреба му дава на сопственикот на станот правото на единствена употреба на површина или дел од зграда и ги исклучува другите сопственици на станови од каква било можна употреба.
Посебните права на употреба се од особено значење во законот за станови, бидејќи не сите области и делови од зградите можат да се доделат на сопственикот на стан како посебен имот.
Најчести случаи се посебните права на употреба на места за паркирање на возила, градинарски тераси и градинарски простории.
Посебни права на употреба може да се утврдат и на области што можат да бидат во сопственост на поединци, како што се заклучени простории за складирање или подруми, балкони, лоѓи или покривни тераси.
Понекогаш се даваат и посебни права на употреба за изградба на полу-одделени куќи ако не може да се утврди посебна сопственост за нив.
Посебните права на употреба секогаш се поврзани со поврзан стан или сопственост на дел. Областа или деловите од зградата што подлежат на посебно право на употреба остануваат во заедничка сопственост.
2. Образложение
Посебните права на употреба можат да бидат оправдани врз основа на декларацијата за поделба и специјално доделени на сопственикот на стан.
Често се случува сопственикот што дели, како што е развивач на имот, да го задржи правото подоцна да им додели на купувачите посебни права на употреба, како што се места за паркирање, во декларацијата за поделба.
Конечно, посебни права на употреба, исто така, можат да се утврдат ретроспективно со договор на сите сопственици на станови.
Вистинските корисници мора да се согласат, т.е. пред сè, доверители за хипотека и наплата на земјиште, корисници и корисници од најава за приоритет. При воспоставување на посебно право на употреба, не е потребна согласност од лицето кое има право на право да се користи ако договорот истовремено го поврзе станот кој е оптоварен во негова корист со посебно право на употреба, особено ако се утврдени посебни права на употреба за сите единици.
Не е можно да се оправдаат посебните права на употреба со мнозинство гласови.
Исто така, посебните права на употреба не можат да произлезат од долгогодишното користење на делови од комуналната градина од страна на индивидуални сопственици на станови.
Посебното право на употреба обично се внесува во регистарот на земјиште за домување.
Доколку не е внесен во регистарот на земјиште, соодветниот договор е само правно обврзувачки. Ова значи дека овластеното лице стекнува право на специјална употреба само наспроти сопствениците кои го склучиле договорот, но не и наспроти нивните специјални правни наследници, како што се купувачите на станбениот имот.
3. Трансфер
Посебните права на употреба може да се пренесат без согласност на другите сопственици на станови, но само на еден сосопственик.
Посебните права на употреба внесени во земјишниот регистар се пренесуваат со договор и упис во земјишниот регистар, затоа е потребно учество на нотар.
Посебните права на употреба што не се запишани во регистарот на земјиште може да се пренесат со задача; ова е можно и без образец.
Лицата со вистински права, особено должниците на земјиштето кои имаат права на засегнатиот стан или дел од сопственоста, мора да дадат согласност за трансфер.
4. Промени
Лицето кое има право на посебна употреба мора да го искористи своето специјално право на употреба на таков начин што правата на другите сопственици на станови не се нарушуваат над неизбежната мера. Затоа, употребата мора да биде разумна за другите сопственици на станови и да се чува во рамките на целта поврзана со содржината, на пример, како тераса, градина или паркинг за автомобили.
Во случај на градинарски области, дозволена е само обична хортикултурна употреба или рекреативна употреба.
Дозволена е опрема за игра на деца, рамки за нишалки, помали куќишта за зајаци или вообичаена градинарска грижа со кастрење или садење и отстранување на растенија што не ја обликуваат целокупната слика.
Не е дозволено радикално преуредување, како што е отстранување жива ограда или дрвја што ја обликуваат целокупната слика или се неопходни за заштита на приватноста.
Структурните промени во областа на посебното право на употреба бараат, како инаку, мнозинска резолуција, на која мора да се согласи и секој сопственик на стан, чии права се нарушени со мерката над она што е неизбежно во уреден соживот.
Причината за ова е што подрачјето што подлежи на посебно право на употреба продолжува да и припаѓа на заедницата.
Ова се однесува, на пример, на проширување на тераса, изградба на гаражи, wallsидови, коли, градинарски куќи, шупи за алати, поставување на навеси, изградба на базен или структурно разграничување на простор за паркирање на автомобили со столпчиња на посебна употреба.
Секое почетно засадување на градина со цвеќиња, грмушки и дрвја не е структурна промена, но е оправдано со посебното право на употреба, под услов да се почитуваат потребните гранични растојанија.
5. Одржување и поправка
Во принцип, сопствениците на станови остануваат обврзани да ја одржуваат и санираат областа за специјална употреба по заеднички трошоци.
Здружението на сопственици генерално ги сноси трошоците за одржување и поправка на областите за специјална употреба. Причината за ова е што областа за специјална употреба е дел од заедничкиот имот.
Делумно постојат регулативи кои отстапуваат во редоследот на заедницата.
6. Побарувања во случај на повреда на посебните права на употреба
Лицето со право може да тврди барања за пропуст или отстранување поради нарушување на неговото специјално право на употреба.
На пример, тој може да побара сосопственик кој погрешно ја користи областа за специјална употреба да ја предаде на сопственост.
За ова не е потребна мнозинска резолуција на состанокот на сопствениците.