Тоа е искуството, а не софтверот
Исто така, се бараат експертски мислења при продажба на логистички својства, како што е она за производство на алатки на Хела.
Слика: Енгел и Волкерс
Проценките на недвижнините се повеќе се бараат. Потребни му се на клиентот на недвижен имот за финансирање. Банката работи со неа за да ги процени своите заеми, а секоја компанија што објавува годишни биланси и поседува недвижен имот, исто така, мора да обезбеди проценка за тоа. Но, кој може да даде такво мислење? Агентот? Проценувачот? Која обука е потребна за ова и каква е одговорноста за оваа проценка? Увид во вреднувањето.
Тие се нарекуваат ST-Xenn и K.IM, Basic and Market-Value. Лора е стандардна во германските банки, додека системот Аргус базиран на готовински текови е баран на меѓународно ниво. „Некои експерти имаат до пет програми во канцеларијата затоа што секој клиент користи различен производ“, открива Штефен Шредер. Тој е јавно заколнат експерт и, како проценител, секој ден му е доверено вреднување на станбени и логистички недвижнини, трговски, трговски и деловни згради.
Нема шанси глупостите да станат вистина
„Софтверот, сепак“, тој се согласува со Фолк Шоленбергер, Управен партнер во NAI аполо вреднување и истражување, “не кажува ништо за квалитетот на конечното оценување”. Да се постави подрастично: „Каде се внесуваат глупости, не може да излезе никаква вистина“, така Шоленбергер го опишува проблемот по име. На крајот, не е употребената програма што му помага на проценителот да достави кохерентна проценка на имотот, туку длабинската обука и пред сè сопственото искуство. И тие му требаат, бидејќи одговара за своите изјави до 30 години.
Соодветно на тоа, повеќето прегледи на брокери не се вистински прегледи, туку проценки што тие ги прават врз основа на нивното искуство на пазарот. "Оваа наједноставна форма на евалуација честопати се прави во нашата куќа од искусни вработени кои многу добро ја знаат соодветната област и портфолиото на имот таму и исто така го гледаа имотот. Во првиот чекор, тој честопати е дури и бесплатно", објаснува Александар Ламперт, управен директор на Енгел и Волкерс комерцијален Хамбург.
Мислењето дека брокерот му дава на клиентот како дел од нормалниот процес на продажба е нешто поосновано. Обично се чува со предмети за споредба, но не се заснова на постапката на наредбата за истрага. Од друга страна, извештаите дека барање на банка за финансирање, на пример, се законски обврзувачки и мора да бидат издадени од обучени експерти или проценувачи. Мора да ја мапирате регулативата за проценка и проценителот може да одговара за нив. Проценките што се изготвуваат во контекст на ИПО се уште подложени на одговорност, затоа што овде експертот за издавање одговара на секој што се претплаќа на овој удел. Исто така, потребни се извештаи за годишни извештаи од разни компании, бидејќи тие можат да се користат за пресметување на загубата или добивката во вредноста на имотот што се чува во портфолиото.
Обука да, но искуството го прави совршено
Секој што може да заврши таква работа како проценител, барем во моментов добро работи во бизнисот. Бидејќи со оглед на процутот на пазарот на недвижнини, нарачките течат и ветуваат редовни високи приходи. Но, бизнисот не е достапен за секого. Експертите на кои им е дозволено да доставуваат извештаи мораат да завршат обука. Ова обично завршува со фактички и технички преглед од страна на IHK. Членството во меѓународната Кралска институција за овластени геодети (РИЦС) се бара особено од меѓународни клиенти и компетентноста на апликантот исто така се проверува тука при влегувањето. Таканаречениот HypZert е, за возврат, сертификација што е прифатена од акредитирани центри за обука, а обука преку универзитетски студии е исто така можна.
„Постојат многу различни барања за професионална припадност“, открива Шредер, „но она што е сигурно е дека експерт мора да има мултидисциплинарно знаење“. Покрај специјалистичката обука, работата за секојдневно оценување е основен предуслов за квалитетот на работата. Соодветно на тоа, за многу сертификации е потребно пет до седум години професионално искуство. Сепак, проценителот прво мора да го стекне ова.
Се подразбира дека се исплати кога некој како Фалк Шолленбергер има длабоко искуство. Шолленбергер се занимава со вреднување 15 години. Пред да се приклучи на вреднувањето и истражувањето на Аполо НАИ, тој беше со onesонс Ланг ЛаСале, а претходно беше и со Др. Либке е активен. Во тоа време, последната беше една од првите компании што го проценија домувањето. Како резултат на тоа, Шолленбергер беше исто така дел од тимот во onesонс Ланг ЛаСале кој за прв пат ја воведе евалуацијата на домувањето таму. „Ivingивотот и бизнисот се во основа два различни света на проценка“, вели тој. Се разбира, во двата случаи треба да проверите многу детали, да го испитате регистарот на земјиште, да превртите мапи со имот и секако да го прегледате имотот.
Но, во случај на комерцијални згради, петгодишниот или десетгодишниот закуп во врска со веројатноста за повторно давање под закуп игра улога во проценката на реалната вредност на зградата. Покрај тоа, тука е влезната област, која го одредува првиот впечаток за објектот и во комерцијалниот и во станбениот сектор. Во станбениот сектор, постојат низа други фактори кои ја одредуваат крајната вредност на имотот. Закупецот може практично да одлучува секој ден дали сака да се исели. Исто така, постојат голем број меки фактори, како што се планот на станот на станот или структурата на закупецот. „Секој што некогаш живеел во куќа каде што соседот сака да се забавува навечер, знае колку е важна оваа структура“, се смее Шоленбергер. Присуството или отсуството на балкон исто така може да биде одлучувачко за повторно издавање.
Мал стан во кој може да се смести само една личност може да се изнајми и без балкон. Бидејќи синглот едноставно се иселува кога ќе најде партнер со кој би сакал да се пресели. Голем стан без балкон, пак, тешко може да се изнајми. Бидејќи во него обично живеат семејства кои природно размислуваат долгорочно. Во руралните области, од друга страна, становите над 100 м2 простор за живеење немаат пазар, бидејќи овде куќите од оваа големина се повеќе барани. Во куќи без лифт, најгорните апартмани се поевтини од оние во куќи со лифт. „Ова е таканаречен бонус за искачување“, со насмевка продолжува специјалистот за недвижнини, „секој што некогаш влечел резервоар за вода до последниот кат ќе го цени тоа“.
Ниту еден софтвер не може да ги процени сите овие суптилности. Тоа е едноставно средство за пренесување на мисловната линија на оценувачот. Затоа, искуството и знаењето на тие специјалисти на соодветниот пазар се неопходна алатка за висококвалитетна проценка. „Стариот добар Excel често се користи како помошно средство, со кое може да се внесат многу податоци што инаку би се изгубиле“, објаснува Шоленбергер.
Сите претпоставки сакаат да бидат обелоденети
Бидејќи навистина добра проценка на имотот мора да ги открие сите претпоставки. Мора да покаже како оценувачот доаѓа до својот резултат и исто така да го оправда ова. На пример, причината за ова е недостаток на балкон при проценка на просторот за живеење, додека во малопродажниот сектор постои директна конкуренција на истата локација.
Според тоа, стручен извештај се состои од три компоненти. Првиот дел го опишува имотот што оценувачот го посетил на датумот на повикување. Тој е опишан и често документиран во анексот со фотографии, извадок од регистар на земјиште и многу повеќе. „Референтниот датум за извештајот е важен затоа што, во зависност од трендот на пазарот, еден имот може да постигне сосема поинаква цена по само една година“, објаснува Шредер. Следува мапирање на пазарот и прилагодување на имотот во неговите својства на овој пазар. Во овој контекст, заработката и материјалната вредност, како и компаративната вредност на имотот мора да бидат наведени во согласност со наредбата за истрага. Соодветните модели и пресметки, како и изводните вредности, може да ги најдете овде. Резултатот е јасна проценка на самиот имот, природно во комбинација со дополнителни информации што ги собра соодветниот проценител во врска со проценката.
Трошоците за ова се разликуваат според различните опсези на извештаите. Во минатото, HOAI се користеше за наплата, сега цените се слободно преговарани. Но, бидејќи експертите се одговорни за нивните извештаи, тие исто така мора да вклучат соодветно осигурување во нивната пресметка, и ова може да биде многу високо.
Па, дали вреди да се зафатите со деловна проценка како брокер? Па, оваа гранка на пазарот секако не е соодветна како краток дополнителен бизнис, само поради осигурените суми и потребната обука. Она што е сигурно, сепак, е дека добрите проценители се добри во работењето во оваа земја. „Не знам за летен пад“, се насмевнува Шоленбергер.