Украина - купување недвижен имот, земјиште и домување од странци во Украина
Купување недвижен имот за странци во Украина
Аквизиција на недвижен имот за странци е можно во Украина без никакви проблеми. Сепак, има неколку важни работи што треба да се разгледаат. Пазарот на недвижнини, како и стекнувањето имот и преносот покажуваат некои специфични карактеристики на земјата.
Мора да се направи разлика помеѓу примарниот и секундарниот пазар на недвижнини. Примарниот пазар е понудата од недвижнини и инвеститори за нови станови и куќи. Инвестициите во имот што сè уште не се завршени се исто така можни и чести. Овде, како даватели на услуги и продавачи, главно имаме развивачи на имот. Агенти и брокери ретко може да се најдат.
Секундарниот пазар се користи за опишување на недвижнини од втора рака преку стекнување од претходни сопственици. Во пракса, скоро секогаш се случува брокерите и посредниците да ги користат продавачите на секундарниот пазар. Често тоа не е веднаш видливо во рекламите во весници или во понудите на недвижнини на Интернет.
Во пракса, трансакциите со недвижнини значително се разликуваат од вообичаените процедури во Германија.
Ова се должи на некои прописи на украинското граѓанско право, семејното право, наследното право, регистрацијата и самото процесно право. Покрај тоа, во Украина нема регистар на земјиште што ужива јавно признание.
Затоа, следниве точки треба внимателно да се разгледаат ако сакате да купите имот:
- вистинска сопственост
- Забрани за продажба
- Оптоварување на имотот со скриени права на трета страна
- Посебни карактеристики во договорите за продажба што би довеле до поништување во целина или делумно во Германија
- во пракса чести отстапувања од законските Прописи
- нецелосни или необјасниви државни регистри
- Документи за заедницата кои отстапуваат од реалноста, ова често се однесува на структурни промени и реални димензии
- многу обемна слобода на договорот, а во исто време да не се прави разлика помеѓу трговци и нетрговци
- посебни формални барања
- аспекти на даночното право
- даночни аспекти за странци/нерезиденти
- Аквизиција на недвижен имот од страна на правни лица/компании
- Градежништво и други административни регулативи
- отворени сметки од јавните комунални претпријатија
- Заплена/забрана за продажба
Во Украина, во моментов е нелегално странците да стекнуваат земјоделско земјиште. Но, z. Б. стекнати станбени куќи, придружното земјиште може да се стекне и од странци.
Покрај тоа, постојат посебни карактеристики во украинскиот закон за недвижнини кои, под одредени околности, исклучуваат стекнување со набавка за некои предмети. Соодветните трансакции тогаш се неважечки или спорни.
При купување на недвижен имот, можно е застапување од страна на купувачот и продавачот. Соодветните полномошно мора да бидат дадени на нотар и заверени на нотар. Ако полномошното му било дадено на странски нотар, документот мора да биде апостилизиран и преведен од украински преведувач во Украина и исто така заверен на нотар.
Даночни аспекти и такси во трансакциите со недвижнини во Украина
Даноците и давачките направени при купување на имот зависат од повеќе фактори.
Следниот дел дава груб преглед на законската регулатива. Регулатива:
Ако имотот е во сопственост на продавачот повеќе од 3 години, а и купувачот и продавачот се Украинци или жители, важат следниве даноци:
1% - пензиски фонд (треба да го плати купувачот)
1% - државна такса за администрација (треба да ја плати продавачот)
Ако имотот е во сопственост на продавачот помалку од 3 години, а и купувачот и продавачот се Украинци или жители, се применуваат следниве даноци:
1% - пензиски фонд (треба да го плати купувачот)
1% - државна такса за администрација (се плаќа од продавачот)
5% - данок на доход за физички лица платен од физички лица според резултатите од официјалната годишна пријава (што треба да ги плати продавачот)
1.5 - Данок на одбрана (да го плати продавачот)
Ако имотот е во сопственост на продавачот помалку од 3 години, а продавачот е странец
(ако странецот е жител на Украина, износот на надоместоците што треба да се платат може да се регулира одделно од даночната служба):
1% - пензиски фонд (треба да го плати купувачот)
1% - државна такса за администрација (треба да ја плати продавачот)
18% - данок на доход на физички лица, платен од физички лица според резултатите од официјалната годишна даночна пријава (што треба да ги плати продавачот)
1.5 - Данок на одбрана (да го плати продавачот)
Од ова може да се види дека практично нема различен даночен третман кога странците купуваат недвижен имот во Украина. Секогаш има само 1% придонес во државниот пензиски фонд.
Единствената разлика е кога имотот се препродава за помалку од 3 години. Во овој случај, Украинец треба да плати 5% данок на доход. Странец, сепак, 18%.
Доколку имотот се препродава по истекот на 3-годишниот период, не се плаќа данок на доход дури и ако го продаваат странци.
Значи, ова е единствената голема разлика во зделките со недвижнини меѓу Украинци и странци во однос на даночните проблеми.
Позадината на ова се даноци за шпекулативни профити од даночните власти.
Често слушаните гласини дека е поскапо, па дури и невозможно странците да купуваат недвижен имот во Украина од даночни причини не се во ред.
Во пракса, сепак, продавачот, особено во случај на користен имот, често инсистира на споделување на купувачот или дури и преземање на сите такси и даноци.
Сепак, ова нема законско. Основа и е прашање на преговори.
Документи што ги бара странец при купување/продажба на недвижен имот
На странец му се потребни следниве документи за да купи недвижен имот:
- Валиден пасош
- Превод на пасош направен во Украина и заверен кај нотар
- Идентификациски код
Даночните власти го издаваат ова на барање за околу една недела, не е потребно ништо повеќе од валиден пасош со превод, односно без регистрација, дозвола за престој или слично.
Доколку имотот треба да се стекне со полномошно за трето лице, потребно е полномошно заверено на нотар. Ако ова му било дадено на нотар во странство, мора да се апостилира.
Ако продавачот на имот е оженет во времето на склучување на договорот, брачниот другар мора да се согласи или да даде согласност за продажба на имотот. Ова важи и за странците. Ова е особеност во украинското право за брачна заедница. Согласноста може да се даде лично во присуство на нотарот и е наведена во договорот за набавка.
Или може да се достави и заверена изјава за согласност на сопругата при склучување на договорот. Не е потребна согласност на сопругата ако сопружниците склучиле договор за брак што ја прави оваа согласност излишна. При склучување на договор за купопродажба на имотот, продавачот му го презентира соодветниот договор за брак на нотарот.
Типичен процес на купување на имот/договор/регистрација/исплата на имот
Страните го потпишуваат купопродажниот договор за имотот во присуство на нотарот. Вообичаена практика е да се склучува претходен договор при купување недвижен имот и особено при купување стан. Нотарот го потврдува купопродажниот договор и во двата случаи.
Договорот за продажба е регистриран во државниот регистар. Преносот на сопственоста се одвива овде. При регистрација, нотарот проверува дали се платени сите потребни даноци и такси и дали страните имаат право да ја извршуваат правната трансакција или дали има какви било оптоварувања или права на трети лица кон имотот.
Плаќањето обично се врши веднаш по склучувањето на договорот, освен ако не е поинаку договорено.
Следниве опции се во основа достапни за ова:
- Отворање на инвестициска сметка и пренесување на неа во странска валута од странство, потоа продажба на девизи и пренесување средства на инвестициската сметка во UAH за понатамошни странски инвестиции;
- Директен трансфер на девизна сметка на продавачот со седиште во Украина во странска валута;
- Паричен депозит во банка и префрлување од таму на сметка на продавачот, бидејќи плаќањето во готовина може да се изврши само до износ од 50 000 зелени. Треба да се напомене дека мора да се претстави средство/доказ за потекло. Покрај тоа, горната граница за непријавена готовина од странци во Украина е 10.000 евра.
Што се однесува до плаќањето, треба да се донесе адвокат кој е познавач на индустријата, бидејќи плаќањето често отстапува од опишаната законска регулатива.
После тоа, договорите со комуналните претпријатија за електрична енергија, вода, такси за ѓубре и други придружни трошоци треба да бидат регистрирани или пререгистрирани.
Промената на регистрацијата може да биде иницирана од застапник.
При склучување на договорот за набавка, мора да се внимава да нема стари долгови или заостанати долгови во врска со набавката на станот, бидејќи добавувачите можат да контактираат со новиот сопственик на имотот во врска со намирувањето на побарувањето, бидејќи тие се врзани за соодветниот имот.
Документи потребни за склучување договор за купување недвижен имот:
Документите потребни за спроведување на трансакција со недвижен имот во Украина зависат од видот на имотот (стан, земјиште, куќа, комерцијален имот, станбен имот итн.), Формата на сопственост на имотот, правото на употреба, товарите, правата на трети лица и законските регулативи. Прописи и прописи и други услови, кои не можат детално да се презентираат овде.
Покрај тоа, брачниот статус на купувачот и продавачот, како и нивниот статус на имот. Создавањето на сеопфатен список што важи за сите со constвездија на случаи е можно само во секој поединечен случај.
Примери може да бидат:
- документот со кој се потврдува сопственоста на имотот
- технички пасош (не е задолжително)
- Лична карта на продавачот
- ID-код на продавачот
- доколку е потребно, идентификација на брачниот другар на продавачот
- ID-код на брачниот другар на продавачот
- Сертификат за брак на продавачот
- Согласност на брачниот другар на продавачот (изјава)
- Лична карта на купувачот, пасош за странци, доколку е потребно дозвола за престој
- ID-код на купувачот
- потврда за брак, доколку е применливо
- Идентификација на брачниот другар на купувачот
- Код за идентификација на брачниот другар на купувачот
- Согласност на брачниот другар на купувачот (изјава)
Согласноста на брачниот другар за купување и продавање може да биде изоставена од обете страни доколку има соодветен договор за брак. Во овој случај, мора да се претстави договорот за брак.
- документот со кој се потврдува сопственоста на имотот
- технички пасош (не е задолжителен)
- Лична карта на продавачот
- ID-код на продавачот
- Лична карта на брачниот другар на продавачот
- ID-код на брачниот другар на продавачот
- Сертификат за брак на продавачот
- Согласност на брачниот другар на продавачот (декларација), согласност за потпишување на договор за продажба може да се даде со согласност на претходниот договор. Тогаш брачниот другар не мора повторно да биде присутен.
- Идентитет на купувачот, за странци, пасош, евентуално дозвола за престој
- ID-код на купувачот
- доколку е применливо, потврда за брак на купувачот
- Идентификација на брачниот другар на купувачот
- Код за идентификација на брачниот другар на купувачот
- Согласност на брачниот другар на купувачот (изјава)
- Проценка/експертиза
- Потврда за технички попис, ОТИ (по барање на нотарот)
- Образец 13 сертификат за лицата регистрирани во станот
Согласноста на брачниот другар за купување и продавање може да биде изоставена од обете страни доколку има соодветен договор за брак. Во овој случај, мора да се претстави договорот за брак.
Тековни трошоци, периодични такси, даноци
Повторувачките, редовни даноци на недвижен имот не се разликуваат помеѓу странците и Украинците.
Даноците на недвижнини се должат само од стан од 60 м² или повеќе и од куќа од 120 м² или повеќе, а потоа се плаќаат годишно.
Данокот варира регионално и изнесува максимум 1,5% од месечната минимална плата по квадратен метар простор за живеење. Ова во моментов е околу 1.- Евра по м2 и година по квадратен метар.Данокот во моментов може да биде максимум 830 евра по имот
Даноци на приход од изнајмување
Даноците на приходите од изнајмување обично се 18% од приходите од изнајмување.
Истата стапка на данок на доход од 18% се однесува на жителите, нерезидентите, Украинците и странците.
Структуирањето на даноците преку регистрација на деловни активности е во основа можно, што може да го намали данокот.