Здравствени недвижнини меѓу лажат и мегатренд - Напис од - Börsen-Zeitung Mobil
И покрај предизвиците, здравствената заштита е интересна класа на средства за инвеститорите што бара длабинска експертиза за инвеститори
Мегатрендовите се најсилните двигатели на социјалните промени и затоа, исто така, имаат големо влијание врз пазарите на недвижнини, на пример, во врска со одржливоста и внатрешната вредност на секој поединечен имот. Се поголем број инвеститори гледаат привлечен случај на инвестиции, особено во демографските промени. Ова е причината зошто, по хотелите, друг вид на употреба за здравствени својства може да успее да се пресели од нишата во мејнстримот.
Сè уште не е можно да се процени како коронската криза ќе влијае на канцелариските пазари во понатамошниот тек на годината. До неодамна, забавениот економски раст и забавувањето на глобалните трговски текови во последните 20 месеци не влијаеа на услужниот сектор, а со тоа и на побарувачката за деловен простор. Побарувачката остана висока со сè уште скудна понуда, поради што очекувањата за зголемување на закупнината не беа ревидирани надолу до неодамна. Како резултат, примарните приноси во скоро сите сегменти на имот низ цела Европа - со исклучок на Велика Британија - паѓаат со години.
Цените на недвижностите за деловна употреба на пазарите како Берлин, Минхен и Париз во моментов се 34 пати поголеми од годишната закупнина или дури и повисоки. Во исто време, сепак, институционалните инвеститори имаат услови за враќање кои не смеат да бидат пониски. Предизвик за менаџерите за инвестиции. Треба да ги идентификувате новите инвестициски цели со цел да ги исполните барањата за поврат. Изборот се повеќе паѓа на својствата од сегментот на здравствениот пазар. Бидејќи здравствените својства продолжуваат да ги менуваат сопствениците во попривлечни множители отколку во канцелариите.
Предвидливата динамика за овој сегмент, која во суштина е поддржана од трите аспекти на раст, економската независност и регулирање, зборува во прилог на инвестирање во типот на употреба на здравствена заштита. Населението во Европа продолжува да расте и старее непропорционално. Се зголемува бројот на луѓе кои бараат нега, медицинска сестра и медицинска нега. Групата над 80-тите повеќе од двојно ќе се зголеми во Европа во следните 30 години (пораст од над 33 милиони луѓе). Социјалните феномени како што се урбанизацијата, зголемувањето на бројот на самохрани домаќинства и здравствените состојби како што се рак, дебелина и дијабетес, исто така ја поттикнуваат потребата од медицинска нега.
Друг аспект на пазарот на здравствена заштита: Во зависност од земјата, трошоците за медицински сестри и здравствени проблеми не корелираат воопшто или слабо со економскиот раст, бидејќи побарувачката за такви услуги тешко е под влијание на економските циклуси. Исклучок се Италија и Шпанија, кои покажуваат нешто поголема чувствителност на економските флуктуации, бидејќи таму здравствените трошоци се плаќаат во поголема мера од приватните резерви. Во принцип, оваа независност од економијата јасно го разликува здравствениот сектор од другите видови на употреба и им нуди на инвеститорите можност за диверзификација. Покрај тоа, сегментот е релативно добро заштитен од прекумерна понуда, бидејќи тесната регулаторна рамка ги контролира упатствата за набавки и го контролира пристапот до пазарот, иако формата на рамката варира помеѓу европските земји-членки.
Три шини за напојување
Во болничкиот сектор, здравствената заштита во Европа може да се класифицира во три линии за снабдување:
1. Општи болници и клиники (со околу 1,6 милиони кревети во Шпанија, Португалија, Италија, Германија, Бенелукс и Франција) со просечен престој од четири дена
2. Специјални клиники, рехабилитација и грижа за ментално здравје со просечен престој од еден месец
3. Медицински старечки домови (2,8 милиони кревети на споменатите пазари) со просечен престој од 20 до 24 месеци
Додека јавните оператори се доминантни даватели ширум Европа во сегментот на акутни клиники (на пример, 65% во Франција или 69% во Италија), сопственоста на медицински старечки домови е значително помешана. Додека во Франција јавниот сектор доминира и тука (53%), неговото учество во Германија е само 6%. Спротивно на тоа, непрофитните организации во Германија се одговорни за 57% и профитните ориентирани приватни даватели на услуги за 37% од капацитетите.
Високите национални бариери за влез предизвикаа прекугранична консолидација меѓу приватните даватели на услуги во последните неколку години. Строгите барања во Франција значеа дека давателите на услуги таму се ориентираат на меѓународно ниво побрзо од кој било друг. Затоа, европскиот пејзаж во здравствениот сегмент е силно обликуван од француски компании како Коријан, Орпеа или ДомусВи. Поради нивната поголема ефикасност на трошоците, одржливо намалување на капацитетот на кревети во јавниот сектор и зголемената потреба за грижа, може да се очекува релативно зголемување на уделот на пазарот на приватни даватели на услуги. Исто така, постои голема побарувачка за дополнителни капацитети за кревети. Само во домовите за стари лица ќе има потреба од нови 320 000 кревети до 2030 година во Германија, 150 000 во Франција и 45 000 во Белгија.
Горенаведената инфлација на видовите на употреба на недвижен имот во изминатите неколку години не ја избегна ниту здравствената индустрија. Сепак, врвните нето почетни приноси низ Европа не започнуваат со нешто повеќе од 2,5% како во канцеларискиот сегмент, туку во опсег од 4,0% за имотите во Германија, Франција и Белгија. Според брокерската компанија за недвижнини CBRE, здравствените имоти во Германија остварија инвестициски промет од 2,1 милијарди евра во текот на целата 2019 година со вкупен инвестициски пазар за комерцијални недвижнини од 83,8 милијарди евра. Меѓународните инвеститори имаат пазарен удел од 62%, од кои 33% се француски инвеститори.
Резултатот од 2019 година одговара на пад од 32% во споредба со претходната година. Според CBRE, причината за ова е недостатокот на производи за инвестирање, а не падот на побарувачката на инвеститорите. Ова покажува дека сегментот на недвижнини во здравството излегува од нишата, но дека видот на употребата досега покажуваше само мала ликвидност. Тековните трансакции и процесите на наддавање покажуваат дека понатамошен пад на примарните приноси во здравствениот сегмент е реален дури и во сегашното опкружување на пазарот. Фокусот на институционалните инвеститори сè повеќе е насочен кон овој вид на употреба, поткрепен со трите двигатели на раст на побарувачката, економска независност и регулација.
Многу луѓе доживуваат недвижнини во здравството во тешки, егзистенцијални животни ситуации. Очекувате брза и стручна помош. Економската страна на здравствениот сектор е од второстепено значење за луѓето. Резервирањето против финансиските инвеститори е разбирливо во оваа област. За да се спротивстави на ова, сè поголем број меѓународни инвеститори се посветени на социјалните и одржливи стандарди. Фината линија помеѓу ефикасноста и општествената одговорност, што инвеститорите мора да ја совладаат особено во овој сегмент, исто така може да доведе до иновации и одржлив напредок преку одговорно управување.
Можен социјален ангажман
И покрај овие предизвици, здравството може да биде интересна класа на средства за инвеститорите што не само што ја зголемува диверзификацијата на портфолиото, туку овозможува и социјална посветеност и истовремено дава позитивен придонес кон перформансите на целокупното портфолио. Сепак, посебните карактеристики и ограничената транспарентност на секторот бараат од менаџерот за инвестиции да има длабинска експертиза за да биде успешен на долг рок.
Изабела Шакон Троидл, управен директор на БНП Парибас Управување со инвестиции во недвижнини Германија ГмбХ