Депозит за изнајмување - отплата на депозит за изнајмување - обезбедување за изнајмување
Делови 551, 563 б став 3, 566 а BGB
На Депозит за изнајмување или обезбедување за изнајмување има за цел да му овозможи на сопственикот полесно да ги спроведува своите легитимни интереси од закупот во случај на спор. Ова може да биде случај, на пример, ако сопственикот има побарувања за отштета против закупецот или ако закупецот не плаќа. Наспроти ова, според 1 551 BGB, сопственикот има право да побара договорен депозит (сигурен депозит) од закупецот при склучување на договорот за изнајмување. Ако договорот за изнајмување е склучен без обврска за плаќање депозит за изнајмување, сопственикот не може последователно да побара депозит без согласност на закупецот.
Износот на депозитот што ќе се побара е ограничен во согласност со Дел 551, став 1 од Германскиот граѓански законик (БГБ) и не смее да надмине три пати поголема од договорената основна закупнина. На пример, ако е договорена студена кирија од 480 евра без инциденти, трошоците за обезбедување на изнајмување се максимум 1.440 евра.
Депозит за изнајмување - повеќе написи од блогот
Датум на достасување и делумно плаќање - плаќања на рати
Според 1 551 став 2 БГБ, закупецот има право на Депозит за изнајмување на три рати да се реши и не мора да ги собира во една сума. Првата рата се плаќа на почетокот на изнајмувањето (на пр. Предавање на клучевите), а понатамошните рати во следните два месеци.
Сопственикот не може да го одбие закупецот правото да го подигне обезбедувањето за изнајмување на рати. Законската регулатива е јасна, поради што нема потреба од посебна регулација во договорот за изнајмување. Други договори, на пр. Б. Фактот дека целосната гаранција за изнајмување треба да се плати пред да се предадат клучевите не е валиден. Дури и ако станарите веќе имаат потпишано таков договор, тие не мора да го обезбедуваат депозитот за обезбедување во една сума - ова не го поништува договорот за изнајмување. Ако сопственикот одбие да плати на рати или не ги предаде клучевите по уплатата на првата рата, закупецот може да го прекине закупот без претходна најава во согласност со член 543 (2) број 1 и да нанесе последична штета предизвикана од престанок.
Престанок без најава во случај на неисполнување на плаќањето
Како дел од реформата на законот за закупнина во 2013 година, новиот став 2а беше вметнат во 569 фунти БГБ со Законот за изменување и дополнување на законот за изнајмување (MietRÄndG). Ова им овозможува на сопствениците да го раскинат договорот за изнајмување без претходна најава од важна причина доколку закупецот плати депозит од најмалку два наемнини за настинка се заостанати. Поради новата регулатива, не е потребно ниту предупредување ниту период за поправка. Ова правило важи за сите од 1 мај 2013 година склучени закупи.
Плаќање на благодатниот период: Како и со доцнењето на изнајмувањето, закупецот има можност, според Дел 569, став 3, број 2 од германскиот граѓански законик, да го направи раскинувањето без најава неефикасно со решавање на заостанатите износи во рок од два месеци по доставата на акцијата за иселување. Истото важи и ако некое јавно тело, на пример, канцеларија за социјална помош, центар за работа и сл. Се обврзе да ги подмири заостанатите долгови.
Отплата на депозит за изнајмување на крајот на закупот
Кога завршува закупот, често има спорови околу датумот на достасување за отплата на депозитот за изнајмување. Станарите се нетрпеливи брзо да отплатат, бидејќи можеби ќе треба да обезбедат безбедност за изнајмување на новиот стан. Сопственикот, сепак, не сака да ја изгуби заштитната функција на депозитот.
Во принцип се применува следното: Депозитот мора или да се врати или да се искористи во моментот на завршување на закупот. Закупецот може да побара отплата на депозитот само по враќањето на имотот за изнајмување, т.е. само кога станот е отстранет и клучевите се предадени на сопственикот. (Видете: BGH NJW 1972, 721).
Како и да е, не постои законска регулатива за периодот на отплата на обезбедувањето за изнајмување и земајќи ги предвид можните дополнителни побарувања (на пр. Поправки поради неправилно користење на станот, штета што не е отстранета, не се извршени козметички поправки, дополнителни плаќања од сметката за комунални услуги итн.
СОВЕТ: Во интерес на станарите и станоиздавачите, при предавањето на станот, тие секогаш треба да подготват протокол за примопредавање на станот, во кој се наведени сите откриени дефекти и отчитувања на метар.
Последните плаќања за изнајмување по предавањето на известувањето за раскинување (обично трите кирии во периодот на известување) не може да ги запре закупецот со упатување дека сопственикот може да ги надомести со депозитот за изнајмување. Во овој случај, закупецот постапува незаконски и ја поткопува заштитната функција на депозитот за обезбедување. Сопственикот има право да поднесе тужба за неплатените исплати за закупнина, што исто така носи дополнителни трошоци за закупецот за адвокати и судови.
Отворени побарувања од закупот
Во принцип, депозитот потоа мора да се врати, ако нема повеќе заостанати побарувања на сопственикот од закупот. Доколку побарувањата на сопственикот не се спорни или дури биле утврдени со законски обврзувачка пресуда (назив), депозитот треба да се искористи во висина на постојното побарување.
Договор за обврзници
Кои побарувања не се решаваат со депозитот, доколку е потребно, може да се преговараат и да се евидентираат во писмена форма во рамките на договорот за депозит меѓу станарите. Доколку не се склучи таков договор, побарувањата во врска со отворените помошни трошоци, исто така, можат да се надоместат со депозитот за изнајмување.
Различни мислења на судовите за временските рокови
Кој период на испитување треба да се смета за соодветен, е оспорен во судската пракса. Вишиот регионален суд во Карлсруе, на пример, смета дека е соодветен период од 6 месеци (види: ОЛГ Карлсруе ВуМ 1987, 156), а Вишиот регионален суд во Селе исто така го следи ова гледиште (види: ОЛГ Селе ВуМ 1986, 61). Меѓутоа, Регионалниот суд во Келн смета дека е соодветен период од 3 месеци (види: LG Cologne WuM 1984, 109) и Окружниот суд во Дортмунд смета дека периодот од 2 месеци е доволен (види: AG Dortmund WuM 1981, 235).
Според преовладувачкото мислење на судската пракса, на 6-месечно задржување на депозитот за изнајмување од страна на сопственикот се смета за соодветно, оваа гледна точка се заснова на периодот на ограничување според 8 548 BGB. После тоа, побарувањата на закуподавецот за надомест на штета истекуваат по 6 месеци од времето кога имотот за изнајмување му е предаден на закуподавецот.
Отворени помошни трошоци
Само во оправдани индивидуални случаи е дозволено за сопственикот да го задржи депозитот за изнајмување дури и за период подолг од 6 месеци (види: BGH WuM 1987, 310). Овој многу долг период главно ја зема предвид случајот дека закупецот се иселил во текот на тековната година (на пример, на 31 март 2015 година) и порамнувањето на помошните трошоци за оваа тековна календарска година сè уште не е во овој момент, но природно само на крајот на 2015 година (т.е. по крајот на 8 -9 месеци).
Само соодветен дел може да се задржи
Под овие посебни околности, судската практика му дозволува на сопственикот да задржи „соодветен дел“ од депозитот за изнајмување (т.е. не целиот депозит за изнајмување) подолго од 6 месеци. Сепак, само под услов да се очекува дополнителна исплата од сметката за комунални услуги (BGH Az: VIII ZR 71/05 од 18 јануари 2006 година). Ако претходните порамнувања за помошни трошоци секогаш резултирале со кредит за закупецот, сопственикот може да задржи соодветен дел од обезбедувањето закупнина само ако определи можна дополнителна исплата на дополнителни трошоци.
Износот на „соодветниот“ делумен износ може да се процени само врз основа на искуството од претходните години. АГ Хамбург одлучи под референтниот број: 47 C 1373/95 дека чувајте максимум 3-4 месечни аконтации за дополнителните трошоци може да биде.
Видови депозити
Законот нуди можност за избор помеѓу различни видови на безбедност. Како по правило, депозит се обезбедува во форма на готовински депозит, поставување на штедна книшка за закупецот или гаранција.
Депозит во готовина
Таканаречен готовински депозит е возможен со плаќање одредена сума пари во готово, со чек, банкарски трансфер или директна дебита.
Сопственикот е должен да ја чува сумата на пари во доверба одделно од сопствените средства. Посебното складирање на депонираната сума е важно во случај сопственикот да стане несолвентен.
Камата платена од сопственикот
Покрај тоа, сопственикот е должен да плати камата на износот на пари (барем во износ на штеден депозит).
Докази од сопственикот - барања за информации
Закупецот има право на сопственикот да докаже дека депозитот е направен во согласност со законот (види: LG Düsseldorf WuM 1993, 400). Ако, на пример, сопственикот не докаже дека првата рата на депозитот е правилно инвестирана, Закупецот има право да задржи исплата на двете следни рати (Видете: AG Braunschweig WuM 1987, 257). Покрај тоа, закупецот има право на законски применливо барање за сопственикот да обезбеди докази.
Побарување штета од страна на закупецот
Ако се покаже дека сопственикот не го дал депозитот во согласност со законот, закупецот има право на надомест на штетата што произлезе. Ако, на пример, сопственикот не успеал да го инвестира депозитот за изнајмување на начин што дава камата, закупецот може да побара отштета од сопственикот за загуба на камата. Загубата на каматата се пресметува врз основа на ретроактивниот период на неинвестирање на износот на депозитот.
Депозитна сметка на закупецот
Депозитната сметка е најчестата форма за обезбедување на сигурност за изнајмување. Сопственикот ќе постави штедна сметка во која било банка на име на закупецот. Закупецот го плаќа договорениот износ на депозит на оваа сметка и овој износ е предмет на камата во вообичаениот износ за штедни влогови со рок на траење од три месеци. Сметката за штедење содржи таканаречена блокада во корист на сопственикот, со цел да се овозможи пристап доколку е потребно. Како резултат, плаќањето и искористувањето на депозитот за изнајмување зависи единствено од подготвеноста на сопственикот да располага, без закупецот да може да учествува.
гаранција
Во случај на гаранција, гаранцијата се обврзува со договор да преземе одговорност за обврските на друго лице (главен должник) на лицето на кое му се должни обврските (доверител). Ова значи: Ако закупецот (= главен должник) не може да го плати депозитот за закупнина, на пример, тоа мора да го плати гаранцијата. (Ве молиме запомнете: сопственикот не мора да прифати гаранција, бидејќи не постои законска регулатива)
Апсолутна гаранција
Депозитот за изнајмување може да се обезбеди и наместо „нормалната“ гаранција во форма на т.н. апсолутна гаранција. Во случај на директно извршна гаранција, гаранцијата се одрекува од „одбрана на претходна акција“. За разлика од нормалната гаранција, ова значи дека може да се бара и гаранција, иако сè уште не е утврдено дека главниот должник (= закупец) не може самиот да го плати депозитот за закупнина. Оттука, доверителот (сопственикот на имотот) може да ја повика гаранцијата во секој случај.
Оваа форма на гаранција често се бара при изнајмување на студенти. Значи, во повеќето случаи се користи сопственикот Подготвени за изнајмување на студенти доколку родителите на учениците земат апсолутна гаранција.
банкарска гаранција
Закупецот исто така може да обезбеди депозит за изнајмување со обезбедување банкарска гаранција. Во овој случај, закупецот мора да и укаже на неговата банка дека ќе го врати депозитот за изнајмување што ќе му биде исплатен на сопственикот веднаш штом сопственикот ќе се произнесе (т.н. прво барање). Одговорноста на банката е ограничена на максимално дозволената побарувачка од 3 месечни закупнини. Предноста на банкарската гаранција за закупецот е тоа што тој не мора да го плати депозитот во готово покрај веќе големите трошоци за преселување. Недостаток е што закупецот - за разлика од депозитна сметка - не добива камата, но мора да плати за оваа услуга на банката со провизии од 2% - 3% од износот на гаранцијата годишно.
Депозит за изнајмување на прв поглед
Како по правило, сопственикот го прашува новиот закупец депозит за изнајмување. Сепак, не постои законска обврска генерално да се бара такво обезбедување за изнајмување. Затоа е потребен експресен договор за договор.
Ова не вклучува простор за живеење контролиран од цената, во согласност со Дел 9 (5) WoBindG. Барањето за обезбедување депозит е дозволено овде само ако ова е наменето исклучиво да ги спроведе можните побарувања на сопственикот против закупецот поради оштетување на станот или не-козметички поправки.
Колку може да биде висок депозитот за изнајмување?
Депозитот за изнајмување е дозволен најмногу три нето месечни закупнини (Студена изнајмување, т.е. без да се земат предвид придружните трошоци) за време на склучувањето на договорот за изнајмување (551 § став 1 БГБ). Подоцнежно зголемување на депозитот за изнајмување како резултат на зголемување на закупнината не е можно.
Доколку е договорена инклузивна закупнина (т.е. нето закупнина со вклучени дополнителни трошоци), депозитот исто така мора да се плати во овој целосен износ, исто така најмногу 3 пати.
За станарите е особено интересно тоа што член 551, став 2 од германскиот граѓански законик (БГБ) предвидува овластување за обезбедување на изнајмување на три еднакви месечни рати, под услов да се плаќа во готово. Во овој поглед, првата делумна исплата се должи на почетокот на изнајмувањето и натамошните плаќања во следните два месеци.
Престанок без најава во случај на неисполнување на плаќањето
Доколку закупецот не успее да плати депозит за изнајмување во износ од најмалку две основни закупнини, сопственикот може да го раскине закупот без претходно известување по промените направени со реформата на законот за закупнина во 2013 година без претходно предупредување.
Како и да е, првиот нацрт на Федералното Министерство за правда за реформата на законот за закупнина во 2016 година предвидува поголем круг на заштита за станарите кои не плаќаат: Ако на закупецот му се достави известување за иселување по престанокот без претходна најава, закупецот треба да има два месеци по породувањето за да ја плати доспеаната закупнина и можната компензација. плати Престанокот тогаш би бил неефикасен. Сепак, останува да се види дали овие промени ќе бидат направени на овој начин.
Цел на депозитот за изнајмување
Безбедносниот депозит се користи за финансиски обезбедување на сопственикот во случај закупецот да плати надомест на штета предизвикана или закупнината не е платена, итн. Општо земено, депозитот за обезбедување може да се искористи за покривање на сите обврски на закупецот според закупецот.
Како може да се подигне обезбедувањето за закупнина?
Депозит во готовина
Во принцип, закупецот може да го обезбеди депозитот преку Плаќање во готовина (Исплата на одредена сума на пари). Плаќањето во готовина може да се предаде на сопственикот или да се уплати на сметка одредена од сопственикот и во негово име.
Заложување
Друга можност е заложување. Закупецот ја плаќа договорената сума на штедна книшка на негово име и потоа го заложува побарувањето за заштеда на сопственикот. Сепак, потребно е банката да стане свесна за залогот и да постави соодветно известување за блокирање во корист на сопственикот.
гаранција
Закупецот исто така може да ја обезбеди безбедноста со гаранција. Сепак, мора да се обрне внимание на писмената форма и барањата за содржината на гаранцијата. Меѓу другото, обемот на гаранцијата мора да биде доволно определен.
Вратете го депозитот за закуп кога ќе се иселите
Ако закупот истече, сопственикот веќе нема право на гаранција за закуп и мора да му го врати депозитот на закупецот. Добијте сè што треба да знаете за отплата на депозитот за изнајмување под депозитот за изнајмување кога ќе се иселите. Можете да дознаете како гаранцијата за депозит за изнајмување може да се откаже и да се користи кога се иселувате под Откажување и да ја користите гаранцијата за депозит за изнајмување кога се иселувате.