Финансии на недвижнини - вообичаени прашања и одговори

Сонот да имаат свои четири wallsида е важна цел во животот за многу луѓе. Особено во време на екстремно ниски каматни стапки, страв од пораст на инфлацијата и општ скептицизам во врска со стабилноста на финансиските пазари. Ние ги составивме одговорите на вообичаените прашања за вас.

Накратко најважните:

Недвижниот имот не е сигурна инвестиција. Затоа е сè поважно да се проверат условите за финансиска рамка и да се утврди одржлив буџет за купување на имотот.
Проверете ги и споредете ги понудените договори за финансирање. Здрав скептицизам кон кредитни институции и брокери за заеми е соодветен, бидејќи тие имаат интерес за високи приходи од камати и плаќања од провизии. Со оглед на тоа што, од друга страна, сакате прифатливо, соодветно финансирање.
Бидете внимателни и со финансирањето со договори за заем и заштеди.

Не само што се чини дека домот е безбедна алтернатива на другите инвестиции, туку се чини дека е и совршена одредба за пензија. Без оглед на целите што се поврзани со купување куќа или стан, честопати се вклучува ваков чекор многу значајни финансиски ризици поврзани.

Неточен совет од банка, градежно општество, развивач на имот или агент за недвижнини може да има драстични последици. Од нашата секојдневна консултантска практика знаеме дека банките и другите брокери за заеми имаат тенденција да се фокусираат повеќе на сопствените профитни интереси отколку на индивидуалните потреби на нивните клиенти.

Како можете да ги минимизирате ризиците? Кои мерки на претпазливост се препорачуваат за сонот за сопственост на дом да не се претвори во финансиски кошмар? Составивме неколку важни совети за вас од нашата консултантска пракса.

Проверете ја почетната ситуација: Дали имотот е навистина вистинскиот?

Не очекувајте дека имотот е особено привлечна и безбедна инвестиција. Во одделни случаи имаше доста високи зголемувања на вредноста, но во просек промените во вредноста не се значително повисоки од општата стапка на зголемување на цената.

За многумина, недвижноста не е чиста инвестиција, но претставува дел од квалитетот на животот.Пред да започнете со планирање на финансирањето, има неколку основни прашања што треба да се разјаснат со добра причина.

Што планирате за следните неколку години, професионално и приватно?
Колку простор за живеење ви треба во моментот и каква е ситуацијата кога децата пристигнуваат или ја напуштаат куќата?
Дали има големи шанси сепак да најдете работа во близина ако ја изгубите работата или постои ризик да се преселите?

Продажбата на имот што сè уште не е исплатен честопати е поврзана со високи ризици и дополнителни трошоци. Тешко дека ќе можете да му наплатите на потенцијалниот купувач за дополнителните трошоци што сте ги платиле. Во зависност од состојбата на пазарот, постои ризик од загуби. Ако вратите заем пред крајот на фиксната каматна стапка заради продажба, од банката може да се бара и плаќање висока казна за предвремена отплата.

Касенстурц: Одреди ја максималната стапка на заем

Ако сакате да знаете колку кредит можете да си дозволите, тешко може да избегнете споредување на месечните приходи и трошоци. Малку помалку одзема време е да се соберат вкупните заштеди за една година. Заштеденото неизбежно остана и требаше да заврши на некои инвестициски сметки. Врз основа на овој тековен вишок, мора да се пресмета веројатниот вишок по набавката на имотот.

Кои дополнителни трошоци ќе бидат направени?
Куќа пари? Осигурување? Даноци?
И кои трошоци потоа се евентуално помали или целосно елиминирани (претходна студена кирија)?

Помошните трошоци можат да бидат поголеми или пониски во домот, како и патните трошоци за работа.

Правило: кој износ на заем можам да си го дозволам?

Многу банки советуваат ратата на заемот да не биде поголема од 40 проценти од нето приходот,. Останатите 60 проценти се неопходни за животниот стандард, вклучувајќи мали повремени поправки и нови набавки. Земете го бројот за тоа што е: просечна вредност, со отстапувања нагоре и надолу, во зависност од индивидуалната ситуација.

При утврдување на вашата максимална стапка на заем Важи следниот принцип: не повеќе од трајно носење! Важно: Како влијае и колку долго желбата да се имаат деца врз приходите и трошоците? Колку се безбедни тековната работа и приходите од тоа? Колку траат вашите резерви за да се премости привремената или делумна загуба на приходот?

Исто така, размислете кога сакате да бидете без долгови. Секако е општо познато дека имотот без долгови чини и пари. Меѓутоа, ако сакате да бидете сигурни дали средствата сепак ќе бидат доволни за вашиот дом кога ќе се пензионирате, треба да пресметате кога заемот најверојатно ќе биде отплатен, кои трошоци би можеле да се направат потоа и колку резерви ќе бидат достапни.

Се разбира, не ви требаат пари во првите неколку години на нова зграда, поголемите суми честопати се потребни само по 20 години. Бидејќи имотот без долгови сè уште може да чини многу пари, често има смисла да се биде без долгови многу години пред да се пензионирате.

Колку повеќе капитал, толку се помали ризиците

Секој што користи малку или воопшто не прави капитал плаќа повисоки каматни стапки, има тенденција да потрае подолго за да го исплати својот долг и сноси ризик дека крајната линија ќе бидат долгови доколку се продадат предвреме. Доколку 20-те проценти од вкупните трошоци, кои честопати ги бараат банките, се плаќаат од сопствени ресурси, во повеќето случаи приходите од продажбата ќе бидат доволни за да се исплати долгот во целост.

До Капитал Патем, сите тие исто така припаѓаат Договори за штедење за обезбедување старост, како што се ануитет и капитално животно осигурување и други финансиски инвестиции. Оние кои не ги користат како основен капитал треба да земат повеќе кредит и да потрае подолго за да ги отплатат. Честопати има смисла да се раскинат договорите за штедење, да се користи кредитот за да се намали заемот и да се користи стапката на заштеда за отплата.

Сепак, банкарските советници, кредитните посредници и финансиските советници не секогаш советуваат на овој начин. Од една страна, колку е поголем износот на заемот, толку е поголема каматната добивка на банката, а од друга страна, провизиите често се влеваат кон брокерот од постојните договори за инвестиции. Но, задржете одреден финансиски слобода за да можете секогаш да имате доволно голема резерва за непредвидени трошоци.

Целосна вкупна цена на набавката на имотот

На Инцидентни трошоци за стекнување како што Данок за пренос на недвижен имот, регистар на земјиште и нотарски такси, како и такси за брокервеќе може да сочинуваат 10 проценти од куповната цена. Земете ги предвид сите потребни трошоци, вклучувајќи помал мебел, светла или трошоци за новата градина или балкон. Дури и ако семејството самостојно го организира потегот, честопати има некои трошоци.

Може да се направат дополнителни трошоци за нови згради ако, на пример, подземјето има изненадувања во продавницата или ако треба да се исполнат посебни барања - од бројот на приклучници до типот на паркет што треба да се постават - наместо стандардните услуги во описот на зградата. Пресметајте внимателно тука и вклучете тампон.

Рефинансирање може да биде скапо, па дури и одбиено. Ако тогаш кредитот е превисок, вишокот износ најдобро може да се искористи директно за специјална отплата.

Која форма на финансирање е соодветна?

Ако ја знаете можната рата за заем што може да ја носите трајно и во исто време сте утврдиле кога сакате да бидете без долгови најдоцна, можете да го пресметате максималниот износ на заемот по дадена каматна стапка.

Пример: Доколку заемот треба да се отплати по 15 години со месечна стапка од 700 евра и каматна стапка од 2,5 проценти, тој не смее да биде повисок од 104 981 евра. Можете да најдете корисни калкулатори за ова на Интернет.

Едноставен заем за ануитет како оној во овој пример е обично најдобрата форма на финансирање. Должината на фиксната каматна стапка зависи од тоа колку брзо се отплатува заемот и дали сте подготвени да ја платите придружната цена во форма на поголема камата за поголема камата за камата.

Исто така, треба да се согласите за годишни посебни права на отплата. Ова сега можете да го добиете бесплатно скоро насекаде во износ од 5 - 10 проценти од износот на заемот годишно, доколку го побарате тоа.

Практично е и доколку имате право да ја промените стапката на отплата. Во зависност од вашата финансиска состојба, тогаш можете да отплаќате помеѓу еден или 10 проценти од износот на заемот секој месец.

Не сите банки ја нудат оваа дополнителна флексибилност и може да се направи без тоа, ако наместо тоа се доделат високи годишни специјални права за отплата. Советуваме да не се комбинираат домашни заеми и договори за штедење, полиси за животно осигурување или инвестициски фондови со заеми во скоро сите случаи. Овие варијанти се често поскапи или премногу нефлексибилни, а понекогаш дури и многу ризични.

Напред заем има смисла?

Напред заем е договор за заем во кој денес се веќе договорени условите за заем, што ќе се исплати само во иднина. Можете да го користите за да дадете заем чија фиксна каматна стапка ќе истече за три години.

Каматната стапка одговара на тековната каматна стапка плус доплата од моментално околу 0,2 процентни поени годишно од преостанатиот рок на тековниот заем. Никој не може со сигурност да каже дали вреди да се утврди каматната стапка денес. Доколку каматната стапка се зголеми додека не истече фиксната каматна стапка на тековниот договор, заемопримачот е задоволен од договорената ниска каматна стапка. Доколку каматните стапки не се зголемат, па дури и паднат, заемопримачот сепак треба да го земе авансниот заем како што е договорено. Ако сакате да избегнете ризици од каматни стапки, авансниот заем може да биде добра алтернатива.

Кога можете да закажете нов заем?

Ова не е можно пред да истече фиксната каматна стапка. Единствен исклучок: фиксната каматна стапка е подолга од 10 години. Потоа можете да прекинете по 10 години со отказен рок од 6 месеци. Без право на раскинување, нема право на презакажување. Ако банката сепак доброволно ве ослободи од договорот за заем, тоа обично е само за возврат за казна за предвремена отплата или провизија за откажување што е толку висока што презакажувањето е многу веројатно веќе не корисно.

Колку ќе трае фазата на ниски каматни стапки?

Никој не може со сигурност да го предвиди ова, дури и т.н. банкарски експерти редовно грешат. Ниту самата Европска централна банка (ЕЦБ) не е запознаена со своите одлуки за следната година денес. Затоа ве советуваме да ги игнорирате предвидувањата на каматните стапки. Одлуката за ваш сопствен имот треба да зависи од други критериуми, а не од прогнозата за каматната стапка.

Колку долго треба да ја обезбедувам ниската каматна стапка?

Нема универзален одговор на ова прашање. Прво, никој не знае како ќе се развиваат каматните стапки.Во Јапонија, на пример, основната стапка е под еден процент со години. Можеби каматните стапки во Германија ќе бидат дури и пониски за пет години отколку што се денес, но исто така е можно и спротивното.

Второ, фиксната каматна стапка зависи првенствено од вашата потреба за безбедност на пресметката и процесот на отплата. Оние што брзо отплатуваат, обично не им треба претерано долга фиксна каматна стапка. Причината: Стапката потоа може да остане непроменета и покрај зголемувањето на каматните стапки, потоа се продолжува само вкупниот рок на заемот.

Од друга страна, оние кои не можат да си дозволат покачување на каматната стапка или кои сакаат да се заштитат од тоа, треба да изберат долгорочни фиксни каматни стапки. Прашањето за фиксни каматни стапки зависи од вашите желби и вашите безбедносни потреби, а не од сегашното ниво на каматна стапка. Патем, како потрошувач, можеш раскинете го секој договор за заем по 10 години, банката не може.

Што да мислам на заем за станбен и штеден заем?

Финансиите за инстант заштеди на домови се алтернатива на финансирањето на домот. Тоа е комбинација од договор за заем и договор за заем за градежно општество.

Заемот обично ќе биде не се отплаќа, Каматата ја плаќате само овде. Ова значи дека преостанатиот долг останува во целост. Поголема еднократна исплата, а потоа редовните месечни заштеди заштеди обично се вклучени во договорот за дом и заем. Заштеденото салдо заработува малку камата и ако ја вклучите таксата за стекнување, каматната стапка е често негативна се додека не се додели договор за градежно општество.

Значи, плаќате камати од една страна и исплати за заштеда на заем од друга страна, сè додека не се додели договорот за градежно општество. Договор за станбен заем и заштеда се доделува најрано кога сте платиле во потребниот кредит (во зависност од тарифата, обично 40 проценти од износот на станбениот заем и заштедата) и кога договорот е во сила доволно долго (ова зависи и од тарифата). Со алокацијата можете да аплицирате за заем за градежно општество. Овој заем за градежно општество треба да го замени заемот без откуп. Условите на заемот за градежно општество се веќе утврдени. Затоа, продажната точка за овој вид финансирање е дека потрошувачот може да смета на сигурни (не-растечки) каматни стапки за подолг временски период.

За да се утврди дали вреди заем за заштеда од непосреден станбен заем, потребно е да се има Вкупна ефективна каматна стапка да се знае во текот на целиот мандат. Од нашата консултантска практика знаеме дека вкупната ефективна каматна стапка е обично над каматната стапка за заемот и над каматната стапка за заемот за градежното општество, а не помеѓу нив, како што може да се посомнева. Причината за ова лежи во негативната диференцијална активност на каматата сè до моментот на распределбата: трошоците за камата за заемот се повисоки од каматните приходи од штедниот биланс на градежното општество.

Градежните друштва сакаат да нагласат дека специјални отплати се можни во секое време за градење заеми за општество, што е посебна предност на градењето комбинирано финансирање на општеството во однос на нормалните ануитетни заеми. Како по правило, правото на специјални отплати не се однесува на заем без отплата, туку на подоцнежниот и поевтин заем за градежно општество. Дали е ова навистина предност во градењето финансирање на општеството? Ние велиме многу јасно: не.

Бидејќи С.Во овој случај, дополнителните отплати ја зголемуваат вкупната ефективна каматна стапка финансирањето. На прв поглед, ова изгледа изненадувачки. Причината за ова: Посебно ниската камата од втората фаза на финансирање (заем за нискобуџетно градежно општество) е скратена. Ова и дава поголема тежина на поскапата прва фаза (заем без отплата и деловен диференцијал на негативни камати), со последица дека се зголемува вкупната ефективна каматна стапка. Значи, секој што очекува да може да внесе специјални отплати во финансирањето, треба да знае дека вкупната ефективна камата тогаш е математички малку поголема отколку без овие специјални отплати.

Алтернативата за градење комбинирано финансирање на општеството е нормален ануитетен заем со слична фиксна каматна стапка.

Подкаст на тема финансирање на недвижнини

Секој што сака да купи своја куќа или стан се соочува со многу прашања: Колку кредит можам да си дозволам? Како се сочинуваат вкупните трошоци? Кои опции за финансирање постојат и како можат да се намалат ризиците? Дали и вашиот сопствен имот е добра пензија? Какво финансирање има од државата?

Во интервју за Никлас Хаскамп, финансискиот експерт Нилс Наухаузер објаснува за што треба да размислите пред да одите во вашата банка. Познавањето на вашите сопствени потреби и вашата финансиска флексибилност може значително да намали многу ризици.