хипотека
Со цел да го исполнат својот сон за сопственост на дом, многу сопственици прибегнуваат кон финансиски помагала како што се заеми. Овие честопати се поврзани со хипотеки, кои банката ги презема за купениот имот. Што точно е хипотека, како е составена и кои аспекти мора да се разгледаат, можете да дознаете во следната статија:
Што е хипотека?
Хипотека, исто како земјиште, е заложно право. Овие се користат за обезбедување заем од банка. Затоа, хипотеката е форма на обезбедување која секогаш е врзана за монетарно барање како што е финансирање на недвижен имот. Имотот се задолжува со хипотека, што значи дека може да се задоволи неизмирено побарување од имотот (Дел 1113 од Германскиот граѓански законик).
Кому е хипотеката?
Во текот на хипотеката, одредени права на имотот се пренесуваат од неговиот сопственик на некој од кого тој би сакал да добие одредена, главно парична, надомест. Како по правило, ова е договор за договор помеѓу сопственикот (должник) и банката (доверител), која за возврат дава заем. Износот во голема мера се определува според вредноста на имотот на кој се зема хипотеката.
Што се случува ако должникот не го исполни побарувањето?
Ако должникот не може да го исполни договореното побарување, т.е. не може да ја плати исплатата на готовина, должникот може да ги тврди своите побарувања преку аукција за заплена. Хипотеката служи како обезбедување за доверителот и е заведена во регистарот на земјиште на предметниот имот.
Кога треба да се земе хипотека?
Бидејќи хипотеката е само гаранција за заем, целта на износот на заемот останува отворена. Типично, хипотеките се земаат за големи набавки, како што е купување куќа.
Ако се договорите со банка за финансирање на имот, вообичаено е дека на заемот за заем мора да се обезбеди гаранција за заем. Со такво обезбедување во форма на хипотека, grant доделувате на банката условен пристап до имотот - одлучувачки услов тука ќе биде неплатена исплата на готовина на доверителот. Значи, ако немате доволно капитал за да го финансирате сопственото финансирање, ќе мора да земете хипотека или наплата на земјиште. Само со ниски износи на заемот, повремено се откажува. Тука, обезбедената гаранција или капиталот делуваат како доволна сигурност на доверителот.
Колку хипотеки може да се земат?
Можно е да се земат неколку хипотеки на еден имот. Во случај на неисполнување на плаќањето, следува аукција за заплена. Тогаш тука се применува фиксна низа, според која се покриваат побарувањата на различните доверители. Ова се одредува според рангирањето на хипотеките во земјишниот регистар.
Пример: Заемопримачот зел три заеми во вкупна вредност од 300.000 евра. Трите заеми се поделени на 150.000 евра (банка А), 100.000 евра (банка Б) и 50.000 евра (банка Ц). Во случај на несолвентност на должникот, се спроведува аукција за заплена. Ова доаѓа од 200.000 евра. Сега најпрво се исплаќа хипотеката со најголема вредност. Банката А е прва во регистарот на земјиште и со тоа го враќа целиот износ на заемот. Банката Б на второ место сè уште добива 50.000 евра додека Банката Ц не добива ништо. Така, во случај на неколку хипотеки, запишувањето во земјишниот регистар и износот на индивидуалните парцијални заеми ја одредуваат нивната низа и обем на отплата.
Дали хипотеката може да се откупи?
За разлика од наплатата на земјиштето, која останува во сила постојано и секогаш може да се користи за понатамошни заеми, хипотеката се намалува како што напредува отплатата. Ако сакате да ја откупите хипотеката, имате две опции за избор: Или чекате додека старата хипотека „природно“ не истече. Ова е заеднички пристап со хипотеки со фиксна стапка. Или можете да го раскинете стариот рок предвреме. Тука, сепак, од суштинско значење е да се внимава на договорениот период на известување!
Заради комплетност, следнава забелешка: Во случај на предвремено раскинување, од финансиските институции не се бара да дадат согласност. Во пракса, сепак, ретко се случува банката да одбие, иако во некои случаи може да се применат високи казни за предвремена отплата. Корисен совет: Можете да го заобиколите ова, на пример, со посебно право на раскинување по 10 години или во случај на неправилна политика за откажување!
Под претпоставка дека раскинувањето е финализирано. Како работи замена сега? На крајот на краиштата, тука се применуваат истите чекори како и при земање нова хипотека:
1. Добивате разни понуди од конкурентни провајдери.
2. Вие одлучувате за банка и пристапувате кон неа со барање за финансирање.
3. Банката ја подложува вашата понуда на соодветно испитување и ви прави контра понуда.
4. Ако се согласите, треба да ја откажете старата хипотека најдоцна сега.
5. Договорите ги потпишуваат двете страни.
6. Новата банка контактира со вашиот претходен заемодавател. Таа дава неотповикливо ветување дека ќе плати и ја бара белешката за хипотека.
7. Веднаш штом ќе пристигне белешката за хипотека, вашата нова банка може да започне со исплата на парите. Потоа се враќа хипотеката!
Кои се трошоците за хипотека?
За да знаете точно кои услови се однесуваат на вашата хипотека и кои трошоци ќе мора да ги платите, еве преглед на најважните услови:
Дисагио (англиски несогласување, попуст)
Несогласувањето, исто така познато како попуст, се случува многу често со хипотеки. Она што се подразбира е разликата помеѓу износот на отплата на заемот и износот што всушност му е исплатен на заемопримачот. Износот на попустот зависи од параметрите како што се нивото на општата каматна стапка на пазарот на капитал, рокот на хипотека и специфичниот ранг на хипотеката во регистарот на земјиште. Од една страна, попустот може да ги вклучува при-пејд-надоместоците и провизиите што се јавуваат при склучување на договорот и се неутрализираат со номиналниот износ на заемот. Од друга страна, може да содржи и камата платена однапред, што доведува до намалување на тековните плаќања на камати. Доколку договорот за висината на каматата се случи пред тој да биде целосно отплатен (како што е случајот особено со заемите за недвижнини преку т.н. финансирање на делови), попустот има само ефект на намалување врз тековните плаќања во рамките на пократкиот период на фиксна камата. Во случај на рано раскинување, попустот што се користи до денес се квантифицира.
Камата или каматна стапка
Уште еднаш: споредбата на различни провајдери се исплати! Постојат многу различни понуди од голем број кредитни институции. Модел со долга фиксна каматна стапка, висока каматна стапка и ниски рати тешко може да се спореди со варијантата со кратки рокови, ниска каматна стапка и високи рати. Треба да ја изберете патеката што најдобро ви одговара од целиот спектар. Но, секогаш обрнувајте внимание на секое децимално место во каматната стапка, без оглед колку е мала. Минималните разлики можат да се акумулираат до големи суми во текот на целиот рок на заем за недвижен имот и да чинат неколку стотици или дури илјадници евра повеќе или, во најдобар случај, помалку!
Каматните стапки во моментов се на најниско ниво во сите времиња. Ако сакате да купите куќа или стан во блиска иднина, или ако вашиот стар заем треба да се отплати, треба да го сторите тоа. Условите се подобри од кога било!
Интерес за посветеност
Интересот за посветеност честопати создава големо изненадување. Одеднаш, градежниот заем што некогаш беше толку ефтин, станува драстично поскап, на пример за 300 евра или повеќе месечно. Овие не беа планирани и честопати повредуваа уште повеќе. Овие главоболки главно се должат на интересот за посветеност. Тие не се појавуваат во април и ретко се вклучени во споредби на кредити. Што е тоа точно?
Интерес за обврска е камата што се пресметува на износот на отплата на отплата. Тие мора да се исплатат по истекот на периодот за ненабавка, а нивната стапка е околу 0,2-0,25 проценти месечно!
Ако некогаш сте биле толку ладни и сте го повикале вашиот банкарски советник бесен, тој можеби ви ги дал следниве две причини за да ги оправдате каматните обврски од гледна точка на банката:
Од една страна, куќата за заем ви резервира пари како заемопримач, што не можете да ги користите на друго место. За овој недостаток на финансиски слобода, банката бара мерка за рефинансирање, камата на обврска. Покрај тоа, банката честопати задржува дел од заемот ако целиот износ на заемот не се исплати одеднаш. Ова не е случај при купување недвижен имот, но на пример во случај на планирана нова зграда или голем проект за реновирање, банката постепено исплаќа делумни износи на заемопримачот. Сепак, целата сума не се должи со еден чекор, вклучително и нормалната каматна стапка. Интересот за посветеност овде делува како еден вид компензација за овој изгубен интерес.
Надоместоци за ракување
Откако контроверзните такси за обработка од страна на банката влегоа во бројни фактури и инцидентите поминаа низ голем број правни инстанци, должниците сега можат да здивнат: Федералниот суд на правдата ја прогласи оваа практика во 2014 година за несоодветна и незаконска. Како резултат, многу банки мораат да ги враќаат погрешно проценетите трошоци. Сепак, некои банки се креативни и само престанаа да се повикуваат на какви било такси како такви. За вас, сепак, важно е само да не плаќате дополнителни трошоци при земање и обработка на заем. Без оглед колку е скриена и имагинативно насловена стварта, разговарајте со неа и одбијте да платите. Во право си!
Осигурување
Од гледна точка на многу заеми за заеми, имотот честопати е доволно сигурен! Вие не секогаш барате од заемопримачот дополнителна сигурност, како што е осигурување за живот или преостанат долг. Но, сепак треба да размислите за разумно осигурување. Непредвидливиот развој на настаните и инцидентите како што се невработеност или болест често доаѓаат одеднаш и обично се доволно тешки. Ако другите планови ви се срушат како куќа со карти, кризата е совршена.
Постојат и бројни портали на Интернет за споредување на осигурителните компании. Особено треба да обрнете внимание на периодот на чекање. Во него се наведува колку долго мора да трае полисата за осигурување пред конечно да стапи на сила. Идеално, тоа треба да биде што е можно пократко и ако е можно, треба да ја поставите исплатата на ратите на неограничен период. Без разлика дали преостанато осигурување од долг (болест, смрт, невработеност), животно осигурување (само смрт) или осигурување од одговорност од градежник, спектарот е разнобоен и разновиден. Направете споредба, слушајте препораки и внимателно размислете за кое покритие има смисла во вашиот личен случај.
Постојат различни видови хипотеки?
Во основа постојат три вида на хипотека. При изборот, вашите финансиски опции и вашата индивидуална подготвеност да ризикувате треба да го посочат патот.
Амортизација хипотека
Таканаречената хипотека за отплата може да се опише како најчест вид. Годишните услови за отплата се договараат однапред. Индивидуалните рати обично доспеваат во месечни интервали и се составени од договорениот износ на отплата и соодветната камата. Додека последните стабилно се намалуваат како резултат на намалениот износ на отплата, ова за возврат се зголемува континуирано за истиот износ. На овој начин стапките може да се одржат постојани.
Хипотека со фиксна стапка
Хипотека со фиксна стапка е друг вид хипотека. Две променливи се фиксираат од самиот почеток: вкупниот рок и каматната стапка. На овој начин, може да се гарантира високо ниво на безбедност при планирање.
Променлива хипотека
Спротивно е со таканаречената променлива хипотека. Тука не е договорена фиксна каматна стапка, туку е специјално дизајнирана да биде променлива и зависна од развојот на пазарот на капитал. Заклучокот за ваква варијабилна алтернатива е обично поевтин од другите алтернативи, но секогаш треба да се биде свесен за флуктуациите на пазарот и поврзаните ризици.
Која варијанта има најголема смисла за вас?
Се разбира, изборот на одредена хипотека е крајно субјективен потфат. Но, ако не сакате да ризикувате, треба да се одлучите за хипотека со фиксна стапка. Бидејќи каматата на хипотеката останува непроменета во текот на овој рок, вие сте практично имуни на промените на каматните стапки на пазарот на капитал. Варијабилните типови на хипотека се сметаат за многу ризични, особено кога каматните стапки се зголемуваат или се понестабилни, т.е. се менуваат.
Какви видови хипотеки има?
Исто така, се прави разлика помеѓу три вида хипотека:
Транспортна хипотека (писмена хипотека, хипотека на книга)
Таканаречената транспортна хипотека е најчестата форма. Тука доверителот може да се потпре на заштитата на побарувањето осигурена во земјишниот регистар. Комерцијалната хипотека може да има две форми: писмена хипотека и книжна хипотека. Првиот е почеста варијанта. Се јавува во форма на таканаречено писмо за хипотека, кое нуди предности главно заради повисоко ниво на прифатеност во административниот апарат и полесно ракување. На пример, поседувањето на писмото е доволно за да се тврдат правата од хипотеката. Записот во регистарот на земјиште тука е излишен. Книгата хипотека, од друга страна, се базира единствено на овој запис; овде не се користи писмо.
Безбедносна хипотека
Безбедносната хипотека е строго поврзана со личните побарувања на доверителот. Сепак, ова не може да се однесува на земјишниот регистар, но доказите мора да бидат дадени на друго место.
Максимален износ на хипотека
Хипотеката со максимална сума (позната и како максимална хипотека) е една од многуте специјални форми што договорно манифестираат особено обемна гаранција за доверителот. Тука се одредува само максималната сума до која предметот треба да одговара. Ако се плати камата на долг, каматата мора да биде вклучена во максималниот износ во споредба со редовната хипотека.
Продажба на недвижнини и хипотеки: дали е тоа можно?
Нешто секогаш може да се промени одеднаш, без разлика дали е во семејни или економски околности. Може да се случи продажбата на имотот да биде неопходна или посакувана, иако сè уште чека финансирање на имотот. Тогаш важи следново: Можете исто така да ја продадете својата куќа со постоечка хипотека!
За крај на заемот е потребна „посебна причина“. Според сегашната судска пракса, ова се гарантира со продажба на имотот финансиран од заемот.
Можете исто така да го пренесете тековниот заем на купувачот со имотот. Ова бара одобрување од релевантната кредитна институција и купувачот. Како резултат, заложникот за недвижен имот запишан во регистарот на земјиште се пренесува на новиот сопственик на имот.
Алтернативно, мора да ги имате сите постоечки товари на имотот избришани од земјишниот регистар пред продажбата. Ова го отвора патот за неопходна регистрација на имотот залог што го бара купувачот и вие продавате неотежнат имот. За да ја откажете хипотеката, мора да го отплатите заемот, но ова треба да биде можно со добивање на износот на куповната цена.
Како и со скоро секој бирократски процес, и тука се јавуваат трошоци. Претпоставката за заем помеѓу продавачот и купувачот е во секој случај поевтин и посоветлив начин.