Изнајмување на станови - ефективни клаузули за реновирање - адвокати од Воман; Колеги во Вупертал

Со три пресуди од 18 март 2015 година, Сојузниот суд на правдата ја смени претходната судска пракса за ефективноста на клаузулите што наметнуваат козметички поправки на закупецот. Во еден случај - Az: VIII ZR 242/13 - по крајот на закупот, сопственикот побарал надомест од закупецот затоа што не извршил козметички поправки. Соодветната клаузула во договорот за изнајмување, меѓу другото, гласи:

Закупецот се обврзува да изврши козметички поправки во согласност со деловите 2 и 3. Козметичките поправки вклучуваат бојадисување, варосување или тапетирање на wallидови и тавани, сликање на подови и внатрешност на прозорците, сликање на врати, радијатори, комунални линии и сите други слики во изнајмениот простор, вклучително и на вградениот мебел.
Козметичките поправки треба да се вршат професионално и редовно во согласност со намената и видот на изнајмените простории, доколку изгледот на дневните простории е повеќе од незначително нарушен од употребата. Ова обично се случува по следниве временски интервали: во кујна, бањи и тушеви на секои три години, (.), Во сите други помошни простории на секои седум години. Редовно се бара сликање на прозорци, врати, радијатори, водови и вграден мебел по шест години, доколку употребата на изгледот е занемарлива.

Според мислењето на ГЛО, споменатите клаузули се ефективни доколку станот му биде предаден на закупецот во реновирана состојба на почетокот на изнајмувањето. Тогаш клаузулата не оди подалеку од реалната потреба за реновирање. Тоа е затоа што временските интервали наведени во Дел 2 се однесуваат само на „општата“ потреба за обнова. Закупот содржел и клаузула, според која закупецот можел слободно да обезбеди докази во сите случаи на обврска за доспеано реновирање дека, заради реалната состојба, сè уште не биле потребни козметички поправки во станот.

Понатамошната одредба во клаузулата, според која обврската за извршување на козметички поправки започнува редовно, ако изгледот на просториите е повеќе од незначително нарушен од употребата, не му прави неповолно на станарот. Бидејќи оваа формулација значи дека обврската за реновирање не е предизвикана од незначителни знаци на употреба.

Заклучок: Договорот за клаузула за реновирање, според кој закупецот е генерално должен да изврши козметички поправки според вообичаениот временски распоред, е ефективен ако му беше предаден реновиран стан на почетокот на закупот.