Организација на активноста за проценка Олга Бузу - Документ за ДОЦ
Документи
Главниот фокус (во оваа книга) е насочен кон прашања како што се: особеностите на пазарот на недвижнини и пазарот на услуги за вреднување во Молдавија; карактеризација на учесници на пазарот на недвижнини; улогата на оценувачите и организациите добиени од проценувачите во формирањето на пазарот; активноста на државните организации вклучени во евалуацијата; добиените здруженија на оценувачи од ЗНД, земјите од Западна Европа и Америка; професионални стандарди на активноста за проценка; прашања за лиценцирање и сертифицирање на оценувачи; професионална етика на оценувачот.
Од голема помош при пишувањето на оваа книга беше изучувањето на искуството на пазарот на недвижнини и услугите за проценка во земји како што се САД, Канада, Велика Британија, синтезата на искуството стекнато во земјите на ЗНД и оние од Западна Европа.
Авторот на оваа книга имаше среќа што неколку години беше претставник на избраните здруженија на оценувачи од Молдавија во Европската асоцијација на оценувачи, да учествува лично во многу настани од формирањето на пазарот за оценување во Република Молдавија.
Од 1999 година, авторот го вклучи овој материјал во курсот за предавање „Организација на активноста за проценка“ што го држи на Факултетот за катастар, геодезија и градежништво, специјалност „Евалуација на недвижен имот“ на Техничкиот универзитет во Молдавија. Материјалот од некои поглавја е исто така вклучен во предавањата што авторот ги одржува пред јавните оценувачи - работници на територијалните катастарски канцеларии.
Контактот со студентите, практичните оценувачи, оценувачите што прифаќаат ја демонстрираа потребата од криза да ги рефлектира суштината и основите на организацијата на активноста за евалуација, кои треба да бидат достапни и корисни за различни категории читатели. Авторот се надева дека до одреден степен успеал да ја задоволи оваа потреба.
Авторот искрено се заблагодарува на Меѓународниот совет за истражување и научна размена (ИРЕКС) за организирање на мојата пракса во Соединетите држави; професорите Ј. Екерт, Х. Харисон, С. Малпеци. Посебна благодарност до професорот eraералд МекГрат за организирањето на мојата посета и бројните консултации со здруженијата на оценувачи во Канада.
Исто така, му се заблагодарувам на потпретседателот на руското друштво на проценувачи, И. Л. Артеменков, претседателот на белоруското друштво на евалуатори, претседателот на Координативниот совет на евалуатори на SCI, Н.И. Трифонов, претседателот на Националната комора за недвижнини на Република Молдавија А. Панов, лидерите на Републиканската асоцијација на професионални експерти за проценка, претседателот - осакатениот лекар Т. Бајура и заменик-
на претседателот, на лекар Хабилитат В. Мороз за помошта што ми ја дадоа на овој плач.
Како заклучок, би сакале да ја изразам мојата длабока благодарност до прегледувачите, кои дадоа голем број корисни забелешки и препораки.
Првото искуство на систематски пристап кон организацијата на активност за проценка на недвижнини, природноста не може да биде без недостатоци. Авторот ќе биде благодарен на соработниците од административните тела, научните работници, предавачите од високообразовните институции, практичните оценувачи, специјалитетите кои работат на пазарот на недвижнини за нивните забелешки и предлози.
Пофалби и забелешки за оваа книга може да се испратат на адреса: MD2005, ул. Пукин, 47, бр.514.
1.1. Пазар на недвижнини. Сегментација на пазарот
Развојот на пазарот на недвижнини има посебно значење за консолидација на економски стабилна држава. значењето на овој пазар се определува од неговите особености. Од една страна, ова е сфера на односи што вклучува не само предмети на претприемачки активности. Од друга страна, пазарот на недвижнини е суштинска компонента на пазарната економија. Пазарот на труд, пазарот на капитал, пазарот на разни ресурси и добра не можат да постојат без пазарот на недвижнини. Без напреден пазар на недвижнини не е можно да се развијат инвестициски процеси, да се динамизираат административно-домаќинствените активности, да се зголеми производството и да се зголеми животниот стандард на населението во земјата.
Пазарот на недвижнини ја дефинира целокупноста на недвижниот имот и правата врз нив, кои се предмет на акт за продажба. Поимот пазар на недвижнини опфаќа и збир на институции и процедури, кои имаат за цел да ги здружат купувачите и продавачите на посебна стока - различните права врз недвижностите. Пазарот на недвижнини е збир на специјални механизми, преку кои се пренесуваат правата на сопственост и интересите поврзани со него, се утврдуваат цените и се распределува просторот помеѓу различните конкурентни варијанти на управување со земјиштето.
На пазарот на недвижнини се врши меѓусебна врска помеѓу побарувачката и понудата на сите купувачи и продавачи, моментално присутни на истиот простор, и извршени се трансакции со недвижнини. Пазарот е комплексна структура, која обезбедува рамка за размена на стоки, недвижнини, услуги, капитал. Состојбата на пазарот на недвижнини го рефлектира, на најрелевантен начин, економскиот просперитет на компанијата.
Пазарот на недвижнини се одликува со неговите особености, кои го идентификуваат меѓу другите видови на пазар. Овие особености на пазарот на недвижнини имаат нерастворлив однос со карактеристиките карактеристични за недвижниот имот.
Недвижноста може да се гледа на два начина - физички и економски. Од физичка гледна точка, недвижен имот ги има следниве карактеристики:
неподвижност, трајност на местото каде што е, цврстина, тројство, стационарен карактер;
трајност на постоење и експлоатација, следствено, абење;
уникатност, со други зборови, неповторлив карактер;
хетерогеност, голема разновидност на недвижен имот;
со имотот со кој треба да се управува.
Од економска гледна точка, недвижен имот е објект што бара трајно и периодично насочување на инвестициите за негово зачувување и развој. Недвижноста има одредена вредност, може да биде од корист на сопственикот и може да се идентификува со:
квалитетот да се биде реткост;
во зависност од тоа каде се наоѓате.
Специфичните особености на недвижноста, во нивниот квалитет на стока, ја сочинуваат причината за поделба на пазарот на недвижнини во одделни сегменти. Критериумите за сегментирање на пазарот на недвижнини може да бидат следниве:
содржината на имотните права;
функционална дестинација на недвижен имот;
'географска положба на недвижен имот;
квалитет на недвижен имот;
Во зависност од содржината на правата на сопственост кои претставуваат предмет на трансакцијата помеѓу продавачите и купувачите, пазарот на недвижнини е поделен на два сегмента: пазар за продажба и наем. Неодамна, идентификуван е и пазар за службени служби и други ограничувања на целосното право на сопственост.
На пазарот на продажни-откупни трансакции во замена за соодветниот еквивалент, се тргува со целосното право врз имотот, што