управување со објекти
Договорот за услуги за управување со објекти (ФМ договор) е правна врска помеѓу клиентот и давателот на услуги на ФМ (изведувач) и основа за претежно долгорочни деловни односи. Слични прашања се поставуваат повторно и повторно за време на договори или спорови меѓу партнерите: На пример, каква е правната природа на договорот за ФМ? Или какви се последиците од дупките во договорот?
Почетна состојба според германскиот граѓански законик (БГБ)
Кога станува збор за правни прашања, често е корисно да се погледне законот. За жал, ова не е случај веднаш со договорот за ФМ. Граѓанскиот законик, кој поради високото ниво на апстракција остана во голема мера непроменет од неговото влегување во сила на 1 јануари 1900 година, содржи различни експресно регулирани видови на договори. Значи, постојат класични договори како што се договор за набавка, договор за изнајмување, договор за услуги или договор за работа. Сепак, овие типични договори не одговараат на сите правни односи што во денешно време обично се регулираат со договор. Во БГБ, законодавниот дом ги регулираше само видовите на договори што ги смета за особено важни и честопати потребни. Комерцијалниот сообраќај и правната практика доведоа до создавање на нови типови на договори, особено мешани форми, покрај видовите на договори што се изречно наведени во законот (на пр. Договорот за снабдување со енергија, договорот за одржување на градежништвото или договорот за лизинг). Заради принципот на слобода на договорот што постои во германското законодавство, договорните страни можат слободно да склучат договор според нивните желби и, исто така, да договорат нови видови на договори кои не се регулирани во БГБ.
Комплексен договор за мешана агенција
Изведувачот, кому му е доверено управување со објектот на имотот, обично презема и други работи покрај одржувањето и управувањето со имотот. Честопати му се доделуваат стратешки задачи како што се управување со недвижен имот, управување со техничко градење и управување со услуги.
Изведувачот ги извршува овие активности самостојно, но во интерес на некој друг. Како по правило, тој ги планира задачите што му се доделени на своја одговорност и ги извршува за клиентот за договорената такса. Колку што „успехот“, т.е. конкретниот резултат, се должи на неговата изведба, тој е елемент на договор за дело; ако успехот не се должи, но фокусот е насочен кон обезбедување на услуга како таква, тоа е елемент на договорот за услуга. Како да се квалификуваат индивидуалните ФМ услуги, првенствено зависи од склучениот договор. Бидејќи договорот за ФМ обично ги вклучува двата елементи на законот за договори за работа и услуги и резултира само во значајна целина во целост, се зборува законски за договор за мешана агенција.
Агенцискиот договор е регулиран во 675 фунти BGB. Според ова, покрај одредбите за договорот за услуги, може да се применуваат одредби за договорот за работа или, исто така, одредбите од законот за договори.
Изготвување на договор
Оваа „мешавина“ од различни видови договори го прави пресудното изготвување на договорот од суштинско значење. Клиентот прво мора да размисли каква содржина или стандарди би сакал да ги наведе во договорот за ФМ. Појдовна точка на неговите размислувања мора да бидат услугите што треба да ги преземе изведувачот. Ако изведувачот треба да обезбеди услуги за чистење, на пример, клиентот мора да праша кои специфични прописи ги смета за неопходни во врска со ова. Дали коридорите и канцелариите треба да се чистат 3 до 4 пати неделно или просториите треба да бидат трајно „чисти“. Во случај на договор за чистење, на пример, постојат и прописи за бонус-малиш. Според ова, може да се одземе злоупотреба од надоместокот на изведувачот за лоши перформанси, но може да му се припише бонус за добра работа. Предноста на ваквиот дизајн е што договорните страни се запознати со барањата и правните последици од отстапувањата на квалитетот од самиот почеток.
Во договорот за ФМ, клиентот може да ги специфицира стандардите за квалитет, квантитет и перформанси на потребната услуга во договорите за ниво на услуги (SLA). На овој начин, несигурноста во врска со услугата што се должи може да се отстрани и да се постави посебен „систем на санкција“. Особено кога се согласувате со прописите за бонус-зло, мора строго да се обрне внимание на ефективноста на соодветните клаузули во договорот и мора да се осигура дека нема судир со законските гарантни права на соодветниот вид на договор.
Јасни одредби за обврските за меѓусебно извршување (евентуално во посебен список на услуги) и последиците од кршење на договорот, како и обврските за надомест и регулативата за промените во работењето се од суштинско значење.
Клиентот мора да провери кој договор за договор најдобро одговара на неговите интереси. Дали има смисла, на пример, да се вклучат регулативи за самоимплементација или за обврска за подобрување? Кои прописи за санкција (договорни казни, регулативи за бонус-малус, прописи за паушален надомест, опции за раскинување) смета дека клиентот е неопходен и кои можат да се комбинираат без да се загрози важноста на договорот?
Судска пракса
Според одлука на БГ (пресуда од 10 јуни 1999 година, VII ЗР 215/98), правната природа и применливото законодавство првенствено зависат од склучените договори. Овие првенствено одредуваат кои законски одредби треба да се применат во случај на спор или при толкување на договорот. Според ова, на пример, законот за договор може да биде применлив и ако изведувачот не презел исклучиво задачи ориентирани кон успехот, но овие преовладуваат во толкава мера што го обликуваат договорот. Назначувањето на договорот е ирелевантно за одлуката за тоа кој закон се применува. Во случај на спор, прашањето за каков вид на договор доминира во договорот помеѓу клиентот и изведувачот може да биде од централно значење и да се поврзе со високи финансиски ризици. Искуството покажа дека неточните проценки во оваа област се толку чести и имаат сериозни последици како незабележаните неефикасни договорни клаузули.
Нецелосно изготвување на договор: последици и ризици
Затоа е проблематично ако изготвувањето договор за ФМ содржи дупка и не е јасно дали конкретното прашање треба да се процени според законот за договори за работа или услуги. Ова е особено важно ако предметните законски одредби доведат до различни резултати. Прашањата за одговорност, застареност, зрелост и обезбедување на надоместок, правото на раскинување и последиците од раскинување секогаш зависат од правната класификација како договор за дело или услуга. Во зависност од квалификацијата, постојат различни правни последици.
На пример, според законот за договор, клиентот може да го одбие договорениот надоместок во случај на неисправна работа и има право да побара дополнителен перформанс. Во законот за договори за услуги, од друга страна, неисправната услуга не оправдува право на намалување на цената и нема право да одбие извршување, бидејќи законот за договори за услуги не признава никаква гаранција. Затоа е важно дали се должат 3 до 4 чистење неделно или „чисти“ простории се должат [1].
Заклучок
Договорот за ФМ поставува големи побарувања за партнерите во ФМ. Се занимава со комплексни правни и технички прашања и бара и разбирање на практиката за ФМ и висок степен на специјализација при изготвување на договори. Договорот за ФМ мора да биде дизајниран на таков начин што правните односи и услугите меѓу договорните страни се регулираат прецизно и што е можно поцелосно [2]. Ова е единствениот начин да се постават долгорочни деловни односи на правно цврста основа и да се избегнат последователни правни спорови.
[1] Чистењето е скоро бесконечна тема во ФМ,
што повеќепати доведува до правни спорови за големи количини пари. Обидот да се дефинира „чист“ е еден од позабавните детали и авторот е свесен дека примерот служи повеќе како илустрација и не претставува препорачана алтернатива на фиксни интервали за чистење. [2] Во случај на модерни договори, треба да се биде претпазлив во овој момент. Дури и многу добри верзии, како што е договорот за моделот ГЕФМА, можат да послужат само како основа за понатамошно специфицирање во одделни случаи и, доколку се постапува премногу невнимателно, може да резултираат во точно резултатите што сакате да ги избегнете - правна несигурност.