За прв пат откриени имотните недвижнини на Мекдоналдс Романија
Последен час
10:10 - Стара наредба за новиот свет?
10:01 - Огромна жалост во Романија! Почина вистински гигант на медицинскиот свет. Тоа беше самит (ВИДЕО)
09:50 часот - Имаше проблеми со новиот iPhone 12 mini
09:40 часот - Кога адвокатите на Трамп стигнат до обвинителна клупа
09:34 - ТВ PROвезда на ПРО, нема милост! Веднаш ги отпушти. Одлуката донесена од Елена Ласкони
09:25 часот - Вистината за специјалните пензии. Зошто досега не беа елиминирани
09:15 - Маја Санду е новиот претседател на Република Молдавија! Игор Додон станува историја
09:08 - Вистинска причина зошто здравите луѓе земаат тешки форми на КОВИД-19 и умираат
Мекдоналдс е единствениот меѓународен ланец ресторани за брза храна што влегол на романскиот пазар директно, за разлика од неговите конкуренти, КФЦ и Субвеј, чии единици работат во систем на франшиза. За 18 години откако работи во Романија, Мекдоналдс инвестираше во развојот на мрежата над 100 милиони евра, од кои 60% претставуваат инвестиции во недвижнини и 40% опрема. Компанијата има целосна или делумна сопственост на 20 од земјите на кои работат рестораните на Мекдоналдс во Романија, а изнајмените простории се изнајмуваат за период од најмалку 20 години, но со повеќето договори достигнува период од 49 години. Американците имаат вкупно 65 ресторани отворени во 21 град во Романија, од кои 33 единици МекДрајв, во кои сите згради се во сопственост на компанијата.
„За некои од рестораните МекДрајв ние исто така ја поседуваме земјата. Во случај на единиците на МекДрајв што ќе ги отвориме отсега, првата опција е да се купи земјиштето или зграда, ако се преклопи на она што нè интересира (ресторанот во Пјаша Ромањ е во оваа ситуација - н.р.), и ние преземаме чекори за набавка на простори што се изнајмуваат во моментов “, рече Даниел Боаје, генерален директор на Мекдоналдс Романија.
Пример е ресторанот во Крајова, кој работи на земјиште во сопственост на Градското собрание на Крајова. Компанијата е во процес на купување на делот во сопственост на канцеларијата на градоначалникот. За сите ресторани во оваа ситуација ќе важи опцијата за целосно купување на имотот, вели Боаје. Пет од 31 ресторан отворен од Мекдоналдс во Букурешт, меѓу првите во земјата, работат на земјиште во сопственост на партнерство со градското собрание на Букурешт, како што е единицата Мекдоналдс Бринковеану.
Трговија на мало не престана да купува земјиште дури и во последните години на криза. Сите десет ресторани МекДрајв отворени од 2009 година до оваа година се наоѓаат на земјиште во сопственост на компанијата. Просечната инвестиција во единицата МекДрајв, која има површина од 1.500 квадратни метри и 3.500 квадратни метри, е 14 милиони леи (околу 3 милиони евра), што значи дека само развојот на овој вид ресторан го чинеше Мекдоналдс, во последните пет години, околу 30 милиони евра. Изнајмувањето простор е секогаш втора опција и се однесува особено на трговските центри или простори на железнички станици. „Простори како овој на Северната станица имаат посебен статус и можам да ви кажам дека оној на станицата беше добиен во тоа време со одлука на Управниот одбор со која се направи отстапување за Мекдоналдс. Концесијата во Романија е ограничена со закон на 49 години. Ние, каде и да можеме да заминеме со закуп за 20 години, одиме “, споменува Даниел Боаје.
Поскапо земјиште отколку на Запад
Инвеститорите на класични недвижнини не беа единствените фатени во виорот на цените што се чинеше дека не престануваат да растат во периодот 2007-2008 година. За време на „меурот“ на недвижнини, според изјавите на бизнисменот, Американците платиле околу 2 милиони евра (1.000 евра/квадратни метри) за парцела во Пипера. Шефот на Мекдоналдс Романија вели дека ваквите ситуации биле ретки и дека аквизициите биле анализирани многу внимателно. „Никогаш не плативме за повеќе или помалку земјиште, но точно според потенцијалот на таа област, но имаше апсолутно неверојатни бројки. Мислам дека нема да завршиме со такви суми. Ако за 20 години романски клиент ќе може да си дозволи да плати на Биг Мек колку што има во Германија, можеби повторно ќе размислам. Но, сè додека се обидуваме да го преклопиме бизнисот на она што романскиот клиент може да го плати, тешко е да се поверува дека се изводливи 1.000 евра/квадратни метри. Оваа цена е изводлива за малку бизниси во оваа земја “, споменува Даниел Боаје.
Дури и ако кризниот период доведе до намалување на продажните цени на земјиштето, шефот на Мекдоналдс Романија е на мислење дека тие сè уште не се прилагодиле на нивната вистинска вредност. Тимот за развој на Мекдоналдс Романија, составен од седум лица (и двајцата „одгледани“ во компанијата и регрутирани од пазарот на недвижнини), постојано добива понуди за продажба на земјиште.
Компанијата ќе има до следната година десет нови парчиња за проширување на мрежата. Само во Букурешт, трговецот на мало има 25 продажни понуди на маса што ги анализира, но нема многу трансакции што треба да се завршат.
„Евалуацијата е комплексна: од правната состојба, еколошкиот дел, можноста за добивање на градежна дозвола, постоење на PUZ итн. Не станува збор само за цената. Од наша гледна точка, пазарот на недвижнини е сè уште многу слаб. Постојат неколку трансакции и малку земјишта достапни за продажба или изнајмување. Цените паднаа, но сè уште не мислам дека достигнаа реална вредност. Земјиштето во Романија е поскапо отколку во Западна Европа “, подвлекува генералниот директор на компанијата.
Партнерите вклучени во развојот на недвижнини на проектите на Мекдоналдс се избираат по тендери, но со текот на времето, компанијата има култивирано неколку партнери со кои работи почесто, вклучувајќи ги Базалт Конструкт Букурешт, Пластром Конструкт Букурешт, Голем алуминиум Târgu-Mureş, Graicon Focşani, Instalaţii SRL, Електрични инсталации и автоматизација и TEKA Design.
Околу 80% од над 34,000 постоечки ресторани на Мекдоналдс на глобално ниво работат со франшиза, за разлика од Романија, каде има само седум такви единици. Ниското темпо на пенетрација на овој систем ја определи компанијата да го запре процесот на франшизирање и ќе остане така барем до 2015 година. „Во Романија работите беа малку поинакви бидејќи економската предвидливост е релативна. Тука не можете јасно да воспоставите долгорочен деловен план. Сè уште има некои флуктуации кои можат да влијаат на активноста во следните години. Во оваа ситуација, претпочитаме да работиме нови ресторани, да се осигураме дека основата е многу цврста, и во услови во кои економското опкружување станува стабилно, можеме да ги продолжиме дискусиите поврзани со франшизата “, вели Боаје.
Рестораните на Мекдоналдс во Арад, Галачи или Бакау се пример за единици со кои работеше директно неколку години од Мекдоналдс и потоа беа франшизирани. Даниел Боаје е убеден дека, во иднина, уделот на единиците управувани директно од компанијата ќе се намали во корист на франшизите, но признава дека тоа е долг процес. „Кога пазарот ги исполнува нашите критериуми за франшизинг, одлуката и спроведувањето се одвиваат брзо. Она што ќе трае подолго е подготовката на кандидатите за франшизата, која трае меѓу 9 и 12 месеци “, вели директорот на компанијата.
Како одговор на извештаите дека Мекдоналдс заработува повеќе на глобално ниво од кирии кои им се наплатуваат на франшизите отколку од продажба на храна, Даниел Боаје вели дека за франшизирани простори се наплатува такса за изнајмување бизнис со клуч-клуч, а не за изнајмување. заедничко за недвижен имот. „Вие не ја изнајмувате самата зграда, таа има сè внатре: опрема, право на употреба на брендот Мекдоналдс, логистика, синџир на снабдување, пристап до плановите за развој на компанијата. Влегува во ресторанот и почнува да победува. Исто така, има хонорар за франшиза, трошок што го плаќате само еднаш, поврзан со опрема и месечна претплата координирана со продажбата. Ако Мекдоналдс има договор за франшиза за 17-30 години, мора да се осигурам дека сè што имам зад недвижен имот е осигурено барем за периодот на договорот “, објаснува шефот на Мекдоналдс. Според него, по правило, сите трошоци за недвижнини поврзани со франшизирани простори се на товар на Мекдоналдс. Во основа, компанијата го наоѓа земјиштето, изнајмено или купено, го гради ресторанот, го отвора и дури потоа го франшизира. Франшизата има само право да го користи просторот во сопственост на Мекдоналдс.
Нема пари од банките
Компанијата одвои годишни буџети за развој од милиони евра, пари кои се насочени кон отворање ресторани, откуп на земјиште, промена на имиџот на некои ресторани и лансирање нови производи. Оваа година, компанијата треба да отвори две нови единици на Мекдоналдс: едната во трговскиот центар „Променада“ во Букурешт, проект кој ќе биде инаугуриран на 17 октомври, а другиот во АФИ палата Плоешти, предвиден да биде отворен на 3 октомври. Оваа година, компанијата ќе достигне десет Мек Кафе, од кои две беа отворени во 2013 година и четири „преуредени“. Боаје вели дека достигнувањето на 100 ресторани во следните десет години не е мала веројатност.
Развојот на компанијата се врши исклучиво од сопствени средства на Мекдоналдс. „Има години кога обемот на готовина генериран во Романија може да биде доволен за финансирање на развојни активности и години кога треба да се обратам до матичната компанија. Секој голем проект наоѓа финансирање. На пример, ако планирав отворање на три ресторани за оваа година и сметам дека има пет важни проекти за компанијата, сигурен сум дека за двата дополнителни ќе најдам финансирање “, вели шефот на Мекдоналдс Романија.
МИНИ ИНТЕРВЈУ
Највредните ресторани на Мекдоналдс
Даниел Боаје: Локацијата е критериум за приоритет, проследен со куповната моќ на областа, потенцијалот за развој на областа и постоењето на други генератори на сообраќај. Мекдоналдс е голема деловна активност. Во Романија, во 65-те ресторани, Мекдоналдс има околу 3 милиони посети месечно. Треба да имаме многу клиенти, па затоа е важна локацијата и видливоста.
Капитал: Имавте ситуации во кои треба да продадете земја во вашето портфолио?
Даниел Боаје: Јас не сум имал такви ситуации. Ако имам дополнителни 100 квадратни метри, претпочитам да ги чувам.
Капитал: Купивте повеќе земја отколку што ви требаше?
Даниел Боаје: Тие се погодни за она што ни треба, немаме вишок земја. Постојат ситуации, како проектите што ги развив со Била, во кои купив од нив парче земја за подобра организација на паркинг просторот. Може да биде спротивното.
Капитал: Кои се локалните највредни средства на компанијата за недвижнини?
Даниел Боаје: Највредните се најголемите. Рестораните со најголеми површини се Unirea, Romană, Barbu-Văcărescu, Dristor и Brâncoveanu (сите од Букурешт - уред.).
Капитал: Прометот во Романија на Мекдоналдс се намали минатата година од 93,9 милиони евра на 89,7 милиони евра, а нејзината нето добивка нагло падна, од 4,2 милиони евра на само 0,9 милиони. евра Што се случи?
Даниел Боаје: Мекдоналдс не ги пренесе разликите на девизниот курс во цените на производите, а нашиот бизнис со леи се зголеми. На профитот влијаеа исклучителни трошоци за кои не можам да зборувам и значителните инвестиции направени минатата година во Мекафе, промената на компјутерскиот систем и аквизициите во текот на годината. Оперативната добивка остана непроменета.
Капитал: Кои се вашите деловни очекувања за оваа година?
Даниел Боаје: Да бидеме јасни, не можеме да ја изедначиме продажбата со прометот. Разликата помеѓу двата индикатори доаѓа од компонентата генерирана од франшизорите. Во сите ресторани на компанијата, продажбата е промет, на што се додаваат и партнерствата со франшизорите, каде приходите се пресметуваат поинаку. Јас го пријавувам прометот во Министерството за финансии. Можам само да ви кажам дека моите проценки од минатата година за остварување на промет од 100 милиони евра не беа погрешни. Без да биде спектакуларен, нашиот тренд е позитивен за првата половина на годината.
60 милиони инвестираше Мекдоналдс во развој на недвижнини на романската мрежа од 1995 година и до денес
50 милиони платиле Мекдоналдс минатата година во форма на даноци и давачки
Доколку ви се допаѓаат објавените материјали, ве покануваме да не следите на нашата страница на Фејсбук