Законот за давање на плаќање носи притисок во опаѓање
Недвижнини и градежништво
Изгледите дека должниците ќе можат да ги предадат клучевите на заложниот имот на заемодавателот, би довеле до поголема претпазливост на банките во позајмувањето. Аналитичарите контактирани од „Profit.ro“ велат дека ова заострување врши притисок врз цените на куќите во смисла дека тие се повеќе поврзани со просечниот приход на населението. „Marketе има големи прилагодувања на пазарот на недвижнини“, вели еден од нив.
Одите во банките и пукате во недвижнини. Новиот закон за плаќање на недвижен имот под инциденца на проблематични долгови создава притисок во смисла на намалување на цените на куќите. Тоа не е толку шок од страната на понудата, бројот на недвижнини фрлени од должниците во прегратките на доверителите може да биде многу мал, колку што има околу една на страната на побарувачката. Банките ќе мора да ги заострат условите за позајмување така што износот издвоен делумно за набавка на секоја зграда е помал, соодветен на куповната моќ на платите што едвај надминува 400 евра месечно.
„Beе биде период на големи превирања“, изјави финансискиот аналитичар Селин Речеа за Profit.ro, додавајќи дека „прилагодувањата мора да дојдат на пазарот на недвижнини“. Неговата пресметка е едноставна: цените на куќите се целосно одделени од приходите на Романците, а во контекст на повисоките прудентни заеми, го ослабува елементот што вештачки ги зголеми цените: кредит. Пазарот на профили ќе изгледа сосема поинаку и ќе бидеме сведоци на „радикална трансформација на хипотекарно кредитирање“.
Банкарите подготвуваат нешто за нас
Дали банкарите ќе ја подигнат границата? Очигледно е. Гаранциите и аванитетите исто така ќе се зголемат, и ова е сигурност, вели Богдан Преда, извршен директор за односи со јавност на Управниот одбор на банкарски работодавачи, дури и да не се знае до кој степен ќе оди во однос на заострување на овие услови. „Мислам дека ниту една банка во моментот не може да направи пресметка за условите за позајмување“, рече тој.
Одлуката ќе биде од банка до банка и во зависност од тоа колку од заемите со проблеми со рамнотежата ќе бидат одбиени од должниците со предавање на клучевите на зградите. Досега нема достапни други податоци освен проценките направени од Николае Цинтези, шеф на надзор во НБР, за непосредна загуба на банка од 2-4 милијарди леи, без да се земат предвид поврзаните загуби што произлегуваат од заразата.
Само според оваа динамика, банките ќе ги калибрираат своите заеми за политика. Прво мора да знаете колку пари губите на постојните заеми пред да промовирате нови мерки за позајмување, објаснува Преда.
„Јасно е дека за банките, во првата фаза, ова ќе биде шок, непријатен настан“, коментира професорот по економија Богдан Гăван. Тој исто така очекува кредитните институции да побараат повеќе колатерал, но ова нема да биде главниот потег, бидејќи банките се заинтересирани за парични текови, а не за недвижнини во секој случај. Наместо тоа, тие ќе обрнат внимание на односот помеѓу приходот и долгот. „Тоа ќе биде влошување на условите за позајмување“, вели Гăван, истакнувајќи дека кредитните институции ќе бараат подобра ликвидност и повисока авансна исплата.
40% аванс, но за студио од 15 000 евра
Што значи повисок аванс? Дали тоа значи дека луѓето со просечни примања ќе бидат целосно изнесени од пазарот? Селин Решеа, тој мисли дека не. И тука доаѓа влијанието врз пазарот на недвижнини. Финансискиот аналитичар е вознемирен од фактот што сите се прашуваат од каде младите ќе добијат 20.000 евра за аванс за купување куќа, според изјавата на Цинтези според која авансот може да се искачи на 40%.
Можеби не е 10% или 15% за набавка на студио со 40.000 евра како во моментов, што значи 4.000-6.000 евра, но тоа ќе биде 40% од цената на куќата од 15.000 евра, што е исто така 6.000 Од еврото. Ова е влијанието што го очекува Речеа на пазарот за живеење: "е има прилагодување. Beе има цени за куповната моќ на Романците". Со оглед на постоењето на овој закон за плаќање, сега дури нема да биде потребно НБР да дојде со прудентни правила за утврдување на износот на одреден аванс, банките ќе бидат тие што самоиницијативно ќе ги промовираат ваквите прагови за да не бидат изложени.
Куќите на нашата сиромаштија
На зрелите пазари, одржливите цени на недвижностите се кога нивната просечна цена не надминува 3-5 пати поголема од просечниот годишен приход од таа економија. На нивоа од 7 - 8 пати поголеми од куќите со приход, може да се сметаат за скапи, а пазарот на недвижнини е баласт за економијата, додека кога ќе се постигне репер од 10 пати поголем приход е меурот на недвижнини и ескалацијата на шпекулативната крива, со потенцијална опасност за целиот финансиски систем.
Со просечна нето заработка од 1.833 леи месечно пријавена од Националниот институт за статистика во септември, годишниот приход не надминува 5.000 евра. Ова значи дека паузата за изедначување на цената на куќата од 5 пати поголема од приходот значи дека цената на куќите би имала репер за одржливост во областа од 25.000 евра, потврдена со високото ниво на амортизација на постојната залиха.
Дури и ако го донесеме второто лице во семејството со неговиот приход - во отсуство на значителни зголемувања на платите во следните 10 години - цените од 40.000-60.000 евра по кои се купуваат преку програмата Прима Каза покажуваат дека овие заеми не се даваат под услови економија.
Пазар на недвижнини - откажано полетување
Главан гледа „големо влијание“ врз овој систем на државни гаранции за кредит, како и врз ценовниот притисок. Сепак, ова се случува во контекст во кој „пазарот на недвижнини и онака не заживеа во Романија“, сè уште „на дното на езерото“, доцна во споредба со закрепнувањето на посткризната економија. Не мора да се очекува дека законот за плаќање ќе доведе до намалување на пазарот на недвижнини, дури и ако нормативниот акт остави простор за притисок во овој поглед. "Цените нема да се зголемат. Beе биде чувство на несигурност", изјави професорот по економија, автор на електронската публикација Логика економски - Логецро за Profit.ro.
Ако законот за плаќање беше од 2005 година, балонот со недвижнини немаше да има исти пропорции
Самиот закон спречува балони со недвижнини, вели Речеа. Niceе беше убаво ако го имавме пред бум на хипотека во 2005 година. "Јас автоматски го немав тоа зголемување на цената. Беше невозможно". Haveе беа банките што ќе запреа на сопирачките. „Инаку да се направи проценка, во спротивно се бараше аванс. Така, ќе беше невозможно за случаи како што се оние во кои одредени должници користеа 100% ефект на потпора, покрај хипотекарен заем, да земат заем за лични потреби за исплата на авансот.
Бринджа го купи своето студио за 61.750 евра во 2007 година, користејќи го токму овој метод. Покрај хипотекарен заем од 52.750 евра, за кој во моментов плаќа стапка од скоро 300 евра, тој исто така договори заем од 10.000 евра, од кои повеќето беа дадени како аванс на склучувањето на трансакцијата.
"За мене, животот значи банка. Платата започнува прво. На прво место е банката, а потоа само трошоците", вели Бринџа. Таа исто така знае дека нејзиниот главен проблем произлегува од цената на шпекулативниот меур по кој го купи своето студио: "Цените на недвижностите беа претерано високи. Грабеж, така да се каже".
Кочница за вештачки влошен станбен заем
Ефектот од новиот закон ќе биде забавување на кредитот за недвижен имот, очекува Богдан Гăван. „Не ми изгледа лошо“, додаде тој. „Не ја гледам поентата на хипотеката. Улогата на позајмувањето треба да биде поддршка на инвестиции, финансирање активности кои нудат високи приноси. Ако не купите сала, магацин или не изградите трговски центар, тогаш заемот за недвижен имот не произведува ништо.
Професор по економија смета дека сегментот на станбен заем е вештачки влошен со државните гаранции на програмата Прима Каса, но сега постојат предуслови за прилагодување: „Овој закон ќе го смири, што во целина ќе биде добра работа "
Колку беше претерано заемот за дома? Во посткризниот период, кредитната залиха на овој сегмент се зголеми за над 26 милијарди леи, откако стагнираше маргинално над нивото од 22 милијарди леи од крајот на 2008 година до средината на 2009 година, кога беше промовирана програмата на Првиот дом. Заемот за домување е двојно зголемен во последните пет и пол години, на еднакво на 48,77 милијарди леи во септември, споменато од Народната банка на Романија во последниот месечен извештај.
Тоа е динамика што Гăван не ја гледа со добри очи: „Ова не е улогата на кредит, да им се даваат на луѓето пари да купуваат куќи“. И тој објасни: "Овој заем не произведува ништо. Нема смисла дури и банката да прифати аванс од 10-15%".
Забавувањето на овој станбен заем би било уште попосакувано бидејќи набавките не се вршат по одржливи цени, соодветни на сегашните приходи на Романците, вели Селин Речеа. Тој има резерви дека законот ќе помине, со оглед на чекорите на банкарското лоби под претседателство на Клаус Јоханис и во смисла на испраќање на текстот до Уставниот суд. „Не знам дали сме на крајот од приказната“, рече тој.
Ако до петок еден од актерите што може да го извести исклучокот од неуставност - Претседателот на Романија, еден од претседателите на двата комора на Парламентот, број од 25 сенатори или 50 пратеници, народниот адвокат, Владата или Високиот суд и касацијата - нема сторете го тоа, законот ќе се донесе и ќе стапи на сила. Ефектот врз пазарот на недвижнини? „Beе биде период на прилагодувања, но не знам колку ќе трае. Thereе има последователни бранови“, заклучува Речеа.