Зголемување на закупнината Што е дозволено и колку може да биде високо?
Не е дозволено секое зголемување на закупнината
Брита Беате Шон е одговорна за сите правни прашања во „Финанстип“. Доктор по право и адвокат беше раководител на правниот оддел на даватели на финансиски услуги како што се Телис Финанц АГ и Интерхип. Пред тоа, таа предаваше и истражуваше во Јапонија како помлад професор на ДААД за германско и европско право. Студиите ги заврши во Минстер, Geneенева, Регенсбург и Лајпциг. Можете да контактирате со авторот на [email protected].
- Најрано 15 месеци по вселувањето или после последното зголемување на закупнината, на сопствениците им е дозволено да ја зголемат закупнината до локалната компаративна изнајмување.
- Доплатата не може да биде поголема од 20 проценти во рок од три години, а во многу градови дури и не повисока од 15 проценти. Ова го вели таканаречената граница на капа.
- Ако вие како закупец не се согласувате на зголемувањето на закупнината, можете да одбиете ваша согласност под одредени околности. Вашиот сопственик тогаш мора да поднесе тужба за согласност.
- Не се согласувајте на покачување на закупнината што не сте ја потврдиле. За ова можете да ја користите нашата список за проверка:
- Можете да најдете помош во здружението на станари, ако сте член или да го проверите зголемувањето од страна на littleermiete.de. Доколку е успешен, ќе и платите на компанијата заштеда за четири месеци како надомест.
Во овој водич
Следното зголемување на закупнината сигурно ќе дојде. Многу договори за изнајмување траат со децении. Новиот индекс на закупнина честопати предизвикува сопствениците да ја прилагодат закупнината на локалната компаративна закупнина. Сепак, тие не можат едноставно да се зголемуваат на неодредено време.
Кога се дозволени зголемувања на закупнината?
Сопствениците може да ја зголемат закупнината до локалната цена. Изнајмувањата се вообичаени во областа и во просек се во рамките на последните шест години се договорени за споредлив стан во оваа област (Дел 558 (2) БГБ).
Нето изнајмување - Во случај на зголемување на закупнината, сопственикот мора да ја искористи нето-закупнината како основа. Постојат сопственици на домови, кои покрај нето закупнината и аконтацијата на комуналните услуги, бараат и месечна сума за козметички поправки. Оваа доплата треба да се додаде доколку сопственикот сака да ја зголеми закупнината до локалната компаративна закупнина (АГ Штутгарт, пресуда од 8 март 2016 година, аж. 35 C 5555/15).
форма - Сопственикот мора да ја зголеми киријата во форма на текст поднесете (§ 558a BGB). Така, тој може да испрати писмо, но и е-пошта до закупецот. Ова исто така важи и доколку писмената форма за измена на договорот е договорена во договорот (БГ, пресуда од 10 ноември 2010 година, Аз. VIII ЗР 300/09).
Оправдување со индекс на закупнина - Секое зголемување мора да биде оправдано. Градовите и општините редовно користат истражувања за да утврдат колку е висока моменталната просечна закупнина во различните области. Сопственикот обично го темели зголемувањето на тековниот индекс на закупнина. За да го направите ова, тој приложува копија од индексот на изнајмување или цитира од него и објаснува каде го класифицира својот стан таму според големината, локацијата, годината на изградбата и мебелот. Индексот на закупнина не мора да се испраќа доколку е слободно достапен од градот или локалната власт или може да се најде на веб-страницата на градот.
Сопственикот може да ја зголеми цената Не со индексот на закупнина од Соседна општина оправда ако во неговата општина нема индекс на закупнина. Само од оваа формална причина, сопственикот може погрешно да побара поголема закупнина (АГ Леонберг, пресуда од 25.05.2016 година, Аз. 8 C 702/15).
Сите индекси на изнајмување изгледаат малку поинаку. Како пример, можете да најдете извадоци од индексот на изнајмување за Билефелд во Северна Рајна-Вестфалија. Нето-изнајмувањата се влечкаат според годината на изградба и секогаш се даваат во опсег од пониска, средна и горна вредност. Како закупец, можете да го класифицирате вашиот сопствен стан со соодветно намалување и доплата.
Извадок од индексот на изнајмување за Билефелд
| помала вредност | Просечна | горната вредност | |
| до 1918 година | 5,47 € | 6,36 € | 7,56 € |
| 1919-1949 година | 5,38 € | 5,88 € | 6,66 € |
| 1950-1960 година | 5,39 € | 5,75 € | 6,39 € |
| 1961-1977 година | 5,27 € | 5,88 € | 6,69 € |
| 1978-1994 година | 5,81 € | 6,76 € | 7,66 € |
| 1995 - 2001 година | 6,36 € | 6,94 € | 7,61 € |
| 2002 - 2010 година | 5,88 € | 7,05 € | 8,48 € |
| 2011-2017 година | 7,76 € | 9,50 € | 10,59 € |
Се однесува на стандардни станови во станбени згради во нормални станбени области со големина од 20 до 120 квадратни метри и бања, тоалет и колективно греење. Не се однесува на јавно финансирани станови, под-закуп, комерцијални апартмани.
| добра/многу добра станбена област | + 0,50 € |
| Мал стан од 20 m² на помалку од 40 m² | + 1,46 € |
| големи апартмани помеѓу 120 и 250 м² | - 0,87 € |
| Бариерна сиромаштија и целосна модернизација на енергијата | + 1,21 € |
Извор: Градежна канцеларија на градот Билефелд (заклучно со септември 2020 година)
Оправдување со три споредливи апартмани - Во малите заедници честопати нема индекс на закупнина. Тогаш, сопственикот може да го оправда зголемувањето на закупнината со именување на три споредливи апартмани кои веќе чинат што сака да праша. Споредливо значи дека становите треба да бидат слични во однос на опремата, локацијата и големината. Дури и во градовите каде што има индекс на закупнина, сопствениците можат да го оправдаат зголемувањето на закупнината со три споредливи станови.
Сопствениците мора да ги наведат становите на таков начин што закупецот може да ги најде без поголеми потешкотии. Како закупец, можете да ги прашате станарите за споредба за објектите и цената на метар квадратен. Но, немате право да го разгледувате станот.
Крајниот простор за живеење е клучен
Дури и ако просторот за живеење е закупен премногу голем или премал е наведено, сопственикот може, според Федералниот суд на правдата, само да ја зголеми закупнината врз основа на реалната големина до локалната компаративна кирија (БГХ, пресуда од 18 ноември 2015 година, Az. VIII ZR 266/14). Притоа, сопственикот мора да ја почитува секоја применлива граница на капачето.
Големината недостасува во договорот, тоа зависи од реалната големина на станот во случај на зголемување. На пример, ако вашиот сопственик сака да има поголема кирија и претпоставува стан од 60 квадратни метри, што е всушност само 50 квадратни метри, тој може само да го пресмета зголемувањето за 50 квадратни метри.
Но: Не е доволно за вас како закупец едноставно да ја оспорите големината што ја претставил сопственикот. Ако се сомневате, треба сами да го пресметате просторот за живеење и додаток поднесе. За ова не мора да ангажирате експерт; Можете да ги презентирате резултатите од вашите сопствени мерења, дури и ако станот има закосени тавани (БГХ, пресуда од 31 мај 2017 година, Az. VIII ZR 181/16).
Совет: Како закупец, секогаш мерете го вашиот стан сами и не потпирајте се на информациите во договорот за изнајмување. Тоа може да заштеди доста закупнина. Можеби ќе ви треба стручна помош за ова. Областа под закосен покрив не се брои во целост, истото важи и за балкони и тераси. Како треба да се пресметаат овие области, произлегува од Уредбата за областа за живеење.
Колку често може да се зголеми киријата?
Сопствениците се дозволени најрано една година испратете зголемување на закупнината откако ќе се вселите и потоа треба да испратите А. Период на рефлексија дозволете до крајот на месецот по следниот. Всушност, закупнината може да биде само после 15 месеци зголемување (Дел 558 (1) реченица 1 BGB). Истото важи и за зголемувањето на изнајмувањето кај долгогодишните закупнини: помалку од една година по последното зголемување на закупнината, сопствениците може да го објават следното зголемување на закупнината, што потоа се применува повторно на крајот на месецот по следниот.
Опасност: Овој период од една година се однесува само на зголемувањето на закупнината со кое сопственикот го прилагодува износот на локалната споредлива закупнина. Ако изнајмувањето беше неодамна зголемено поради модернизација, сеуште може да се прилагоди на локалните кирии.
Зголемувањето на закупнината за дипломирани и индексни кирии не е дозволено
Понекогаш дипломираната кирија е исто така договорена во договорот за изнајмување. Ова значи дека закупнината се зголемува автоматски за одредена сума секоја година. Зголемувањето може да биде повеќе од 20 проценти во рок од три години. Ова има предност за сопственикот дека закупецот не мора да се согласи на секое зголемување: доволно е што еднаш го изјавил при потпишување на договорот.
Сопственикот можеби повеќе не го зголемува ова. Истото важи и за индексот на изнајмување, каде цената се зголемува еднаш годишно во согласност со стапката на инфлација. Зголемувањето на закупнината според индексот на изнајмување е тогаш табу.