Делумна продажба на сопствен имот Кои се фактите на понудите
Делумната продажба на имотот функционира едноставно: ако продадете 20% од вашиот имот, брзо добивате пари и сè уште поседувате 80%. Сепак, давателите на услуги како што се Wert Faktor и Engel & Völkers, тогаш исто така бараат еден вид кирија. И има и други стапици.
Накратко најважните:
- Покрај месечната закупнина (која давателите ја нарекуваат „месечна такса за користење“ или „месечна такса за користење“), високи такси се должат кога имотот подоцна ќе се продаде целосно. И, сите трошоци за одржување, кои секогаш се должат на недвижен имот, треба да ги платите сами.
- Не дозволувајте да бидете водени од наводно едноставно ракување и брза обработка. Направете математика точно што ќе ве чини и разгледајте алтернативи. Ако се сомневате, побарајте независен совет.
- Во крајна линија е дека едноставниот заем обично нуди значително попривлечни услови. Со сегашните ниски каматни стапки, многумина добиваат годишна камата од 1%. Недвижниот имот е добра сигурност со која банките даваат подобри услови.
Секој кој има потреба од пари и поседува недвижен имот, секогаш бил во можност да го користи како залог за да добие особено ниски каматни стапки. Еден тогаш зборува за хипотека или хипотекарен заем. Сега можеме да видиме дека компаниите им приоѓаат на потрошувачите со нови, наводно поедноставни понуди.
На пример, Wert Faktor и Engel & Völkers нудат да купат дел од имотот и брзо да платат поголеми суми пари за него. Со Wert Faktor постапката се нарекува „Делумна продажба на недвижнини“, со Engel & Völkers се нарекува „Liquid Home“.
Ветувањата за рекламирање: Клиентите можат да ја проценат вредноста на нивниот имот на Интернет. Така, брзо ќе видите конкретни суми. Компаниите сакаат да станат „тивки партнери“ - тоа е, тие инаку не се мешаат во недвижен имот. Вие пишувате за „максимална флексибилност и безбедност“.
Но, делумната продажба е всушност привлечна понуда - или има стапици?
Продажба или позајмување на сопствен имот - и сè уште живеете сами во него: Исто така, можна е таканаречена обратна хипотека или ануитет. Ние ги опишуваме овие можности и нивните предности и недостатоци во посебна статија.
Секој што продава треба да плати еден вид кирија во иднина
Прво, важна точка: Секој што продава дел од својот имот треба да и плати на компанијата „месечен надоместок за користење“ (фактор на вредност) или „месечна такса за користење“ (Енгел и Волкерс). Колку е поголем делот што го продавате, не успее и колку е повреден имотот, толку е поголема оваа такса.
На пример, факторот на вредност пресметува за имот со вкупна вредност од 500.000 евра (другите податоци доаѓаат од соодветните веб-страници, пристапи во мај 2020 година): Секој што продава 20 проценти од него и добива исплатено 100.000 евра, отсега мора да плаќа 242 евра месечно. По 20 години, тоа би додадело 58.080 евра. Во „Енгел & Волкерс“ износот е приближно споредлив.
Во примерот, тоа е 2904 евра или 2,904% (или 3% за Енгел и Волкерс) од износот на исплата годишно. Дали е тоа многу или малку? Може да се спореди надоместокот со износот на плаќањето за изнајмување (годишна ладна кирија по квадратен метар) врз основа на куповната цена (по квадратен метар). Потоа добивате таканаречен принос за изнајмување. Ова варира многу силно на национално ниво. Во некои области е над 6 проценти, во други под 3 проценти. Метрополите се наоѓаат на долниот крај од околу 3 проценти, бидејќи тука киријата е поврзана со неодамна значително зголемените цени.
Но, бидете внимателни: Со ваквите споредби, треба да ги земете предвид и трошоците за одржување (за повеќе на ова, видете „Компаниите не придонесуваат за понатамошни трошоци“ подолу). Бидејќи во случај на станари, овие всушност ги сноси целосно сопственикот. Компаниите што купуваат делови од вашиот имот вртат табели: Како дел од сопственикот на имотот, треба да платите кирија и ги сноси целосните трошоци за инвестиции и одржување.
Секој што подоцна ќе го продаде својот имот во целост, плаќа дополнителни такси
Ако веќе не го поседувате целиот имот бидејќи сте продале дел од него, ова со constвездие ќе биде исто така интересно: Што ќе се случи ако сакате да го продадете целиот имот на трета страна? Факторот на вредност овде предвидува да учествувате во приходите од продажба врз основа на преостанатиот удел. Значи, ако продадете 20 проценти од факторот на вредност, на пример, ќе добиете 80 проценти од приходот ако го продадете целосно подоцна. Но: Во случај на фактор на вредност, можеби ќе треба да платите дополнителна такса. Ако имотот од нашиот пример, што е фактор на вредност од 20 проценти, подоцна се продаде за вкупно 700 000 евра, факторот на вредност пресметува „такса за имплементација“ од 6,5% од продажната цена, што одговара на 45.500 евра. Во Енгел и Волкерс, наместо такса за имплементација, треба да се плати „такса за обработка“ од 5,5% од продажната цена.
За бараната исплата од 100.000 евра (20 проценти од вредноста во случај на делумна продажба) еднаш примена, факторот на вредност во нашиот пример добива вкупно 243.580 евра по 20 години (такса за употреба 58.080 евра, такса за спроведување 45.500 евра, пропорционална продажна цена 20% од 700.000 = 140.000 евра).
Треба да бидете свесни за ова од самиот почеток како цена на договорот.
Опасност: Фактор на вредност дури се заштитува од губење на вредноста на имотот. Ако имотот подоцна се продаде во целост, давателот пишува во тековните договори, тој ќе ги врати барем парите што ги вложил и 17% дополнителни трошоци како „минимален удел“.
Износот што треба да се исплати и учеството на имотот остануваат ограничени
Ниту факторот на вредност, ниту Енгелс и Волкер не даваат потполно бесплатна рака во делумна продажба. Можеби нема да продавате акции во компанијата вредни помалку од 100.000 евра. Вие исто така може да продадете максимум 50 проценти од вашиот имот. Вредноста на имотот ја одредува проценител во име на давателот.
Компаниите не делат понатамошни трошоци
Ниту еден имот нема да стори без инвестиции на долг рок. Без разлика дали станува збор за поправки или дури и за зголемување на вредноста на имотот со модернизација - компаниите не сакаат да учествуваат во таквите трошоци. На пример, ако сте продале 50 проценти од имотот, сепак ќе треба сами да ја платите целата сума за нов систем за греење, изолација, поправка на кров или слично.
Имајте на ум: suchе ја одржите или зголемите вредноста на имотот за вашиот договорен партнер со вакви мерки. Оние кои инвестираат големи суми во модернизација и потоа го продаваат имотот не само што имаат корист од повисоката продажна цена, туку и даваат акции на компанијата од поголемите приходи.
Дали е тоа фер, веројатно е прашање на мислење. Вообичаено е со заедничка сопственост на имот, како што знае секој сопственик на станови во станбени згради, сите трошоци да се поделат според сопственичките удели. Ова не е случај тука: трошоците за одржување и трошоците за продажба се целосно ваша одговорност.
Направете математика: Заемот може да биде многу попривлечен
Имајќи го сето тоа на ум, можете да ги разгледате каматните стапки на традиционалните банкарски заеми. Ако позајмите до 50% од вредноста на имотот од вашата банка, можни се врвни услови во зависност од вашата кредитна способност. Каматната стапка за десетгодишна фиксна каматна стапка е моментално под 1 процент годишно. Во споредба со надоместокот за употреба од скоро 3 проценти годишно во примерот опишан погоре, ова може да биде многу подобра зделка.
Ако платете само камата од 1% на заемот од 100.000 евра за дваесет години, во овој период би платиле камата од 20.000 евра и износот на заемот од 100.000 евра. Ова е половина од она што би требало да го платите ако продадете дел од горниот пример.
Со заем, исто така, ја задржувате целосната сопственост, со целосна шанса за апрецијација (признание: но и целосен ризик од амортизација).
Интересот е секогаш индивидуална цена и станува збор за преговори. Оние кои се самовработени или кои достигнале старост, мораат да очекуваат да добиваат заеми само со повисоки каматни стапки. Доколку сте убедени дека немате шанса за заем со ниска камата, тогаш ве советуваме да прашате кај разни даватели на услуги. Одлучувачки фактор не е возраста или независноста, туку целокупната финансиска состојба и - уште поважно - деловната политика на соодветната кредитна институција.
Ако вие или вашите наследници сакате да купите назад, повторно е потребен проценител
Ако вие или вашите наследници повторно сакате да го поседувате целиот имот, можете да им пристапите на Wert Faktor/Engel & Völkers. Но, мора да се согласите за цената. Доколку е потребно, треба да се нарача проценувач за да се процени моменталната вредност. Ако цените на недвижностите се зголемија, можеби ќе мора да вратите значително поголема сума.
Придобивката од новите понуди останува сомнителна
Со оглед на овие општи услови, се поставува прашањето под кои околности делумната продажба може воопшто да биде поволна. Можеби ако некој претпостави дека имотот ќе изгуби многу вредност (во тој случај целосната продажба би била подобра одлука). Исто така, може да се замисли дека каматните стапки на заемите што ви ги нудат банките за вашата специфична ситуација се многу повисоки од општите каматни стапки од околу 1% годишно за заеми за недвижнини.
Дури и наводно поедноставното решение за постарите луѓе не е аргумент: Како што не мора да ги враќате парите добиени од делумната продажба на купувачот, не мора да враќате заем на вашата банка за време на вашиот живот.
Ако играте со идејата да продадете дел од вашиот имот, секогаш добивајте специфични понуди за договор. Бројките дадени овде се земени само од веб-страниците на давателите на услуги.
Можете исто така да добиете независни совети за финансирање на недвижнини од вашиот совет за потрошувачи. Можете исто така да носите специфични понуди со вас на такво закажување, да ги пресметате и да ги опишете предностите и недостатоците.