Имот на заедницата Подразбира прифаќање од инвеститорот
LG Schweinfurt, пресуда v. 23 јануари 2015 година - 22 О 135/13
Во заедница на сопственици - како толку често - имаше штета од влага и други дефекти на подземниот паркинг. Меѓутоа, LG Schweinfurt го отфрли дејството на сопственикот за гаранција со образложение дека побарувањата се забранети. Сепак, комуналниот имот, кој исто така вклучува и подземен паркинг, не беше прифатен.
Почеток на застареност со намалување на заедничкиот имот
Во принцип, застареноста на гарантните права во законот за градење не започнува пред да бидат прифатени градежните работи. Дури и ако инвеститорот купи новоизграден или преобразен становиште, градежните работи мора да бидат прифатени. Секој купувач е одговорен за прифаќање на приватниот имот, односно станот. Сепак, сите сопственици мора колективно да ја прифатат комуналната сопственост. Ако индивидуалните станови се продаваат само неколку години по завршувањето на станбениот комплекс, купувачите кои доаѓаат подоцна, исто така, мора да бидат вклучени во прифаќањето на комуналните области. Ова значи дека застареноста на гарантните права може да се одложува со години и започнува само кога последниот купувач (исто така: „последниот купувач“) го прифатил заедничкиот имот.
Прифаќање од првиот управител или експерт назначен од инвеститорот на имотот
Особеноста на случајот пред LG Schweinfurt беше дека договорите за купување станови содржат клаузула според која администраторот на WEG треба да ги купи становите наместо набавувачот. Со такви клаузули, се прави обид да се стави прифаќањето во едната рака (и во рацете на првиот администратор, обично назначен од самиот развивач) и да се дозволи ограничувањето да започне порано. Ефективноста на ваквите клаузули со право се сомнева (сп. Münch, MietRB 2014, 81). ГЛ смета дека се неефикасни клаузулите за општи услови и услови, преку кои прифаќањето на заедничкиот имот ќе му се додели на првиот администратор назначен од инвеститорот (БЛГ од 12.9.2013 - VII ZR 308/12). Вишиот регионален суд во Франкфурт смета дека клаузулите се неефикасни со кои прифаќањето се делегира на експерт назначен од инвеститорот на имотот (Вишиот регионален суд во Франкфурт на 30 септември 2013 година - 1 У 18/12); ОЛГ Кобленц, сепак, смета дека ваквите клаузули се ефективни (ОЛГ Кобленц датум 16.05.2013 - 2 U 1123/12).
Имплицирано прифаќање преку употреба и плаќање на последната рата
LG Schweinfurt не мораше да решава за спорот за ефективноста на клаузулата за прифаќање, бидејќи не е спорно дека прифаќањето не се случило. Како и да е, судот верува дека гарантираните побарувања се застарени затоа што прифаќањето се случило преку убедливо однесување („имплицирано“). Последната рата требаше да се плати по завршувањето. Сите нови сопственици се преселија во становите и во 1994 година беше исплатена последната рата од сите. Со ова, сопствениците убедливо го изразија своето задоволство од градежните работи, односно имплицитно го прогласија прифаќањето. 5-годишниот рок на ограничување истече во 1999 година и сопствениците на станови веќе не можеа да тврдат никакви гарантни права против инвеститорот на имотот.
Сопствениците на станови имаа чувство за објаснување
Сопствениците тврдеа дека поради клаузулата за прифаќање во договорите за аквизиција, тие немале „свесност за објаснувањето“ за имплицитно прифаќање. LG Schweinfurt, сепак, верува дека сопствениците се откажале од прифаќањето откако не побарале договорно предвидено прифаќање. Тие можеа да препознаат дека нивното однесување - употреба и плаќање на последната рата - мора да се сфати како убедливо прифаќање.
Како резултат, инвеститорот користел веројатно неефикасна клаузула за прифаќање и, бидејќи не извршил прифаќање, сепак има корист од претходниот почеток на периодот на ограничување. Втората инстанца сега ќе треба да одлучи дали ова може да биде точно.
Адвокатот Матијас Минч
BRL B OEGE R OHDE L UEBBEHUESEN, Берлин
► Овој напис на Anwalt24.de.
► Следете го авторот на Google+ и Twitter.