Изнајмување или закуп на парцела

Секој што поседува имот може да се смета за среќен. Како и недвижниот имот, недвижноста не губи вредност и е одличен начин за безбедно инвестирање пари. Ако сте сопственик на имотот, на пример затоа што сте го наследиле имотот, тогаш се поставува прашањето: што да правам со него? Многу сопственици на земјишта избираат да изнајмат или даваат под закуп.

Овој водич ќе ве води низ процесот на изнајмување и изнајмување на вашиот имот.

I. Подготовките

Како сопственик, треба добро да се подготвите за брзо и успешно пребарување на закупецот. Ова вклучува собирање на сите релевантни информации за станот и внимателно разгледување како да се замисли оптималното изнајмување.

Донесување на одлуки

Во зависност од каков вид на имот е - и каде се наоѓа, постојат различни можности. Се прави основна разлика помеѓу станбени и деловни имоти. Постојат и парцели кои се наменети за мешани цели, како на пр. делумна комерцијална употреба.

Исто така зависи од тоа дали имотот е развиен или неразвиен. Постојат следниве видови на развиено земјиште:

Изнајмување станбени имоти
Една и две семејни куќи
Сопственост на стан и дел
Деловен имот
својства за мешана употреба
и друга развиена земја

Ако не планирате сами да го користите вашиот имот - на пример, да изградите куќа, тогаш можете или да го продадете, да го изнајмите или да го дадете под закуп. Продажбата е особено вредна ако сакате да ги користите приходите од продажбата, на пр. да ги отплати долговите. Сепак, како што имотот се зголемува во вредност со текот на времето, тоа е одлична инвестиција. Ако ниту сакате сами да го користите, ниту ви требаат приходи од продажба, изнајмувањето или изнајмувањето е добар начин да генерирате редовен приход со релативно малку напор.

Разликата помеѓу изнајмување и изнајмување

Одлучивте да не го продавате вашиот имот, туку да го издавате или да го издавате под закуп. Двата поима честопати не се разбрани како синоними. Но, која е разликата?

Изнајмување: Ако некој имот е издаден, оставен е на закупецот за употреба. За возврат, закупецот плаќа месечно закупнина до сопственикот. Законот за изнајмување во Германија прави разлика помеѓу приватната и комерцијалната употреба.

Закуп: Зборуваме за изнајмување кога изнајмениот имот се користи за генерирање приход. Покрај користењето на земјиштето, закупецот може потоа да „повлече овошје“, т.е. да генерира приход, на пример од земјоделско користење на обработливи и зелени површини. Друг пример би бил гастрономијата: рестораните се обично веќе комплетно опремени и изнајмени, закупецот може потоа да го користи имотот и мебелот за да продава храна и пијалоци. За ова тој му плаќа на сопственикот т.н. закупнина. Како е составен, зависи од договорот меѓу закупецот и закуподавачот. Можни се фиксни или плаќања поврзани со приходите. Овие можат или да се плаќаат месечно, како со изнајмување, или да се плаќаат годишно или во индивидуално договорен циклус на плаќање. Доколку ништо повеќе не е договорено во договорот за закуп, договорот за закуп се плаќа на крајот на закупот, во согласност со законските одредби.

Големата разлика помеѓу видовите за изнајмување и закуп е опсегот на правата на употреба.

II. Ангажирајте брокери

Зошто ми треба брокер?

Најлесен начин да најдете соодветен закупец или закупец за вашиот имот е преку брокер. Многу луѓе го потценуваат напорот вклучен во изнајмување, особено кога станува збор за организирање и одржување состаноци за гледање со заинтересирани страни. Ангажирајќи брокер, заштедувате нерви и време - и тоа на два начина. Бидејќи брокерот не само што ве ослободува од обемот на работа, туку исто така го користи своето специјалистичко знаење за да го скрати времето за успешно изнајмување. Брокерот е исто така стручен советник во сите правни и економски прашања и со тоа гарантира дека договорот е склучен што е можно непречено и законски.

Должности на брокер

Брокерот се грижи за сите задачи што се јавуваат при изнајмување или изнајмување. Тој го продава вашиот имот, ги организира прегледите, избира соодветни кандидати и ја проверува нивната кредитна способност. Потоа донесувате одлука со кого сакате да склучите договор. Покрај тоа, брокерот ќе ве советува за одредување на закупнина или закуп и за изготвување на договорот.

Комисија за брокер

По воведувањето на принципот на нарачка, лицето што го вработува мора да му плати на брокерот. Иако порано беше вообичаено закупецот да ја плаќа провизијата, од 2015 година вие како клиент треба сами да ги сносите трошоците. Како и да е, вреди да се користи брокер за помош. Бидејќи благодарение на неговото искуство и неговото знаење за локалните цени на недвижнините, можете да преговарате за повисока цена за изнајмување. Пред да ангажирате брокер, препорачливо е да добиете и споредите неколку понуди, бидејќи износот на провизијата може слободно да се договори со брокерот и варира соодветно.

III. Износот на закупнината

Во основа, аранжманот за изнајмување зависи од вас. Сепак, превисока цена ќе ги одврати потенцијалните купувачи, а прениската цена секако не е пожелна како сопственик на домот. За да добиете разумна цена за вашиот имот, можете да ги споредите цените на имотот во областа. Локалниот индекс на закупнина, што е достапен во многу градови и општини, исто така е создаден врз основа на тоа. Доколку не постои индекс на закупнина за областа на вашиот имот, извештаите за пазарот на недвижнини од локалната администрација се добар извор на информации. Во стручните комитети ќе најдете просечни цени што можете да ги користите како водич. На цената на земјиштето во град или општина пред се влијаат три фактори:

Локација и инфраструктура: Најголемиот фактор на влијание е локацијата. Цените на земјиштето се повисоки во метрополите отколку во руралните области. Исто така, се прави разлика помеѓу микро и макро локации. Макролокацијата значи регион, град или област. Микро-локацијата, од друга страна, ја опишува непосредната близина: врската, кардиналниот правец, емисиите и идниот развој на областа. Инфраструктурата на и околу имотот исто така игра голема улога во цените. Дали имотот е развиен, па има ли вода и електрична енергија? Како е врската со патиштата и јавниот превоз? Како изгледа околината? Дали има кафулиња и ресторани, супермаркети и слично или имотот е во помалку развиена област? Во случај на закуп на имот, цените исто така зависат од тоа дали се изнајмува само неизградениот имот или има згради на имотот.

Понуда и побарувачка: Врската помеѓу понудата и побарувачката се заснова на локацијата и инфраструктурата на областа. Во популарните области со силна конкуренција, цените на земјиштето честопати се далеку над просечните цени.

IV. Износот на закупнината

Закупнината честопати зависи од приходот или продажбата што може да се генерира со имотот. За износот на закупнината може слободно да се преговара. Комитетите за проценка на локалната администрација исто така даваат добар водич за локалните цени на недвижнините за недвижнини. Овде се наведени и обработливите и зелените површини. Сосема е вообичаено закупнината да се прилагоди на промените во приходите остварени во редовни интервали. Локација, инфраструктура и вид на употреба

Локацијата и факторите на инфраструктурата, исто така, играат голема улога во цените на недвижните имот. Во случај на закуп на земјиште, сепак, постои уште еден голем фактор на влијание: видот на употребата. Бидејќи износот на закупнината обично се заснова на приходот што се создава со употребата, може да се наплатат различни стапки на закупнина за различните видови имот. Покрај тоа, во области со голема конкуренција, може да се наплати повисока цена за лизинг отколку во области со помала побарувачка.

Специјален случај: Ако изнајмите парцела што спаѓа во законот за изнајмување на распределени градини, постојат законски услови што ја одредуваат висината на закупот.

Од даночни причини, исто така е препорачливо да се подели закупот на закуп на земјиште, закуп за залихи, згради и градби и побарувања за закуп за плаќање. Исто така, треба да одредите кои дополнителни трошоци се веќе вклучени во закупот. Годишното наплата на придружните трошоци - што обично е комплицирано и одзема многу време - може да се поедностави ако вклучите јавни даноци, давачки за Земјоделската комора и данок на имот А во закупот. Брокер може да ве ослободи од изготвувањето на договорот за закуп. На овој начин можете подоцна да избегнете непријатни изненадувања.

V. Маркетинг

Поставете оглас

За да рекламирате земјиште на пазарот на недвижнини, рекламата е метод на избор. Соодветните интернет портали или евентуално исто така и рекламниот дел од локалниот весник се доведуваат во прашање. Најдобро е да го пласирате вашиот имот на повеќе канали за да можете да достигнете најмногу луѓе. Општо, сепак, може да се каже дека реклама на Интернет вреди, бидејќи може да се дојде до повеќе заинтересирани страни со помалку, обично без финансиски трошок, отколку со реклама во весник.

Што доаѓа во рекламата?

Ако не ангажиравте брокер, треба да бидете лесно достапни во деновите по поставувањето на огласот и да дозволите доволно време да одговорите на прашањата од потенцијалните клиенти. Важно е да стигнете до вас навечер и за време на викендите. Така што потенцијалните станари не изгубат интерес, не треба да има премногу време помеѓу барањето и состанокот за гледање.

VI. Десниот закупец или закупец

Идеално, неколку заинтересирани страни се најдоа едни со други за вашиот имот, следниот чекор е сега да го изберете идниот партнер за договор. Договорите за изнајмување и закуп најчесто се склучуваат на подолг временски период. Врската што ја склучувате со закупецот или закупецот треба да трае подолг временски период - основата за тоа е доверлива врска меѓу двете страни. Затоа, при избор на закупец или закупец, не треба да брзате со ништо и да ја добиете најдобрата можна слика за вашиот договорен партнер. Најдобро е да направите белешки по состанокот за преглед, бидејќи обично не можете да ги запомните деталите за различните заинтересирани страни по неколку состаноци. Дали лицето е на време и polубезно? Обрнете внимание на изразите на лицето и гестовите на заинтересираните. Ако сте симпатии едни на други, тоа е добар предуслов за долгорочно задоволително изнајмување.

Потенцијални станари

Парцела може да се изнајми на деловни станари или приватни лица. Кој е подобен за вашиот имот зависи од видот на имотот и посветеноста. На пример, изнајмување на слободно земјиште на приватни лица за изградба на куќи е многу невообичаено. Бидејќи законот за изнајмување предвидува дека сопственикот може да регистрира сопствена употреба, а изнајмениот имот мора да се врати во првобитната состојба по истекот на периодот на изнајмување. За огромното мнозинство приватни лица, градењето куќа на изнајмен имот не е во предвид. Ситуацијата е поинаква со развиената земја, како што е градината со распределба. Изнајмувањето за приватни лица вреди тука. Неизграденото земјиште генерално ќе биде од интерес за трговските станари.

Потенцијални станари

Кој е заинтересиран за вашиот изнајмен имот, во голема мера зависи и од видот на употребата на имотот. Во зависност од тоа дали имате земјоделски и зелени површини, трговски имот или на пр. Ако изнајмите ресторан со имотот, различни групи заинтересирани страни ќе ве контактираат.

Кредитна проверка

Најважниот критериум при избор на закупец или закупец е неговата способност да плати. Кредитната проверка е задолжителна со цел да се избегнат стандардните доцни плаќања. Ако сте ангажирале брокер, тој ќе ја преземе кредитната проверка на заинтересираните страни за вас.

VII. Формите на договорот

Во зависност од тоа кои права на употреба сакате да ги пренесете, можно е договор за изнајмување или закуп:

договор за изнајмување

Ако на имотот е оставено чистото право на престој, склучувате писмен договор за изнајмување со закупецот. Ако сте ангажирале брокер, тој ќе го подготви договорот за вас. Договорот треба да ги содржи сите права и обврски од страната на закупецот и сопственикот. Исто така, во договорот треба да ги вклучите сите вербални договори. Договорот исто така вклучува информации за времетраењето на закупот, износот на закупнината и оперативните трошоци. Оперативните трошоци вклучуваат тековни јавни давачки за имот, даноци на имот, трошоци за одводнување и водоснабдување. Се утврдува и износот на депозитот што закупецот треба да го плати како обезбедување.

Опасност: Како сопственик, вие сте одговорни за осигурување дека вашиот имот е безбеден. Вашите должности вклучуваат, на пример, расчистување на имотот во зима. Оваа обврска можете да ја пренесете на закупецот; овој договор исто така треба да биде вклучен во договорот.

Рок и рок на известување

Во случај на договори за изнајмување, се прави разлика помеѓу договори за изнајмување на определено време и отворено. Се применуваат различни периоди на известување во зависност од видот на договорот. Исто така, зависи од тоа дали изнајмувате на приватно лице или дали изнајмувате според законот за закуп за трговија.

Ако сте потпишале договор за изнајмување на отворено со приватно лице, закупецот може да го раскине со законски рок од три месеци за известување без да наведе каква било причина. Како сопственик, не можете да го раскинете договорот без причина и важат периоди за известување од три до девет месеци во зависност од периодот на изнајмување. За комерцијалните станари, обете страни имаат шестмесечен рок на известување до крајот на календарскиот квартал.

Договорот за изнајмување на определено време не мора да биде раскинат и истекува по договорениот период. За време на мандатот не може правилно да се прекине. Само ако странката не ги исполнува своите обврски, на пр. ако не се извршат плаќањата за изнајмување, договорот може да се раскине вонредно и без претходна најава.

Специјален случај: Дури и ако го продадете вашиот имот, закупецот или договорот за закуп останува непроменет. Правилото е: набавката не ја раскинува киријата или закупот.

Закуп

Ако исто така ги предадете правата за користење на имотот, склучете договор за закуп. И тука, вреди да се знае специјализиран брокер за да се биде на правно безбедна страна при изготвувањето на договорот. Договорот за закуп во секој случај треба да биде склучен во писмена форма и се издава во три примероци: за закуподавачот, закупецот и за одговорната канцеларија или здружение (на пример, земјоделска канцеларија). Истите принципи важат за содржината како и за договорот за изнајмување.

Наем на градина за распределба на специјални случаи: Ако закупите градина за распределба, се применуваат посебни законски регулативи. Во принцип, можни се само договори на отворено, а закупнината може да биде и максимум четири пати поголема од локалната закупнина во овоштарство и зеленчук.

Периоди на траење и известување

Долгите рокови не се невообичаени за изнајмените недвижнини, тие исто така може да се склучат на неопределено време. Градењето на парцела е исто така вредно само на подолг рок. Закупот може да се раскине само на крајот на годината на закупот, периодот на известување е шест месеци, но исто така може да се договорат и подолги периоди.