Колку можат банките да изгубат веднаш поради уплатата
кревет
Законот за давање на исплата влезе во Собранието без студија за влијанија. Националната банка на Романија објави проценка според која банките може да изгубат меѓу 2 и 4 милијарди леи поради законот, но просториите на кои се базира проценката не се објавени во јавноста. Владата верува дека банкарите би можеле да ја тужат Романија пред меѓународните судови и државниот буџет би бил загрозен. Европската комисија смета дека законот ја загрозува финансиската стабилност на земјата. Реториката на националните и меѓународните институции кон плаќањето станува сè поостра. За какви загуби можеме да зборуваме, во реалноста?
Законот за давање на плаќање, преку кој индивидуалниот должник може да го пренесе имотот под хипотека на банката, во замена за откажување на долгот, привлече импресивна колекција на погледи од сите национални и меѓународни институции. Сите негативни. Една од критиките се однесува на потенцијалните загуби што законот, кој исто така важи за тековните заеми, ќе им ги донесе на банките. Европската комисија, во извештајот за персоналот, кој не ја претставува позицијата на институцијата, смета дека законот може да генерира дури и системски ризици за финансиско-банкарскиот сектор, со импликации врз целата економија.
Претставници на НБР постојано изјавуваа јавно дека не очекуваат голем број должници да и платат на куќата за да се ослободат од заемот. Сепак, НБР ги проценува потенцијалните загуби за банките на 2-3-4 милијарди леи. Со оглед на фактот дека законот, и во неговата првична форма и во последната форма изменет од Сенатот, важи и за тековните заеми, само тука може да се пресмета за тоа колку банки губат. Зошто? Бидејќи има должници со нефункционални заеми кои немаат објективни причини да не прибегнуваат кон исплата, освен ако нивниот дом не вреди повеќе од заемот.
Според податоците на НБР, кај обемот на заеми со гаранции за недвижнини од 77,27 милијарди леи поврзани со физички лица, стапката на нефункционални заеми е 6,69%. Ова се претвора во обем на нефункционални заеми од приближно 5,17 милијарди леи. Оваа сума е директно предмет на законот за плаќање, доколку се применува на салдото. Но, тоа не значи дека целата сума е загуба за банкарскиот систем, затоа што ако се откаже долгот, гаранцијата останува. Разликата е во тоа што приходите и другите средства веќе не можат да се следат.
Данокот на загуба (ДДВ) беше 25% за заеми за недвижнини и 35% за хипотекарни заеми, податоци за јуни 2015 година, објавени од НБР во Извештајот за финансиска стабилност. Ова значи дека банките, во случај на нефункционален заем, враќаат 75% и 65% од салдото на заемот, соодветно, по присилната продажба на гаранцијата и по продажбата или извршувањето на непокриениот долг што останува по одвојувањето на хипотеката од кредитот.
На пример, за заем од 70.000 евра со хипотека, загубата на банката, во просек, е 17.500 евра, ако заемот е набавка на недвижен имот и 24.500 евра, ако е потрошувачки заем.
По принудувањето на колатералот, банката има две опции: да ја задржи изложеноста во билансите на состојба, со соодветните резервации за ризик и да ги следи само приходите на должникот или да ги отстрани од билансите, или со продажба на трето лице или на стара специјална, што не е регулирано од НБР. Втората опција е очигледна, поради предностите на билансот на состојба. Прво на сите, затоа што ако го продадат необезбедениот долг на специјализирана компанија, банките добиваат приход - просекот на пазарот е 5-7% во портфолиото - и се ослободуваат од резервациите, административните и трошоците за извршување. Ако го извадат долгот на посебен стар, банките ги одземаат своите резерви и имаат многу полабави побарувања за капитал.
Од каде потекнуваат неплатените долгови
Повеќето нефункционални заеми, според обемот и стапката, доаѓаат од хипотекарни заеми. За волумен од 24,5 милијарди леи на вакви заеми, банките имаа заостаната стапка од над 90 дена од 12,4%, значи обем на неплатени заеми од околу три милијарди леи. Со загуба во случај на неповрат од 35%, реалната загуба е приближно една милијарда леи.
Банките имаат 28,7 милијарди леи во хипотекарни заеми, главно заеми од Прима Каса. Стапката на нефункционалност е 2,64% за овој вид заеми, така што обемот на заостанатите заеми во текот на 90 дена е околу 757 милиони леи. Со загуба во случај на неисполнување на обврските од 25%, банките забележаа загуба од околу 190 милиони леи на ова портфолио.
Други 24 милијарди леи се во портфолиото на банките, заеми за инвестиции во недвижнини, практично хипотеки класифицирани поинаку, за законодавни предности, од страна на банките. Стапката на нефункционални заеми е 5,66% во овој случај, со оглед на тоа што портфолиото е составено главно од предкризни заеми, така што обемот е 1,36 милијарди леи. Со загуба во случај на неисполнување на обврските од 25%, произлегува дека вистинската загуба на банките е 340 милиони леи.
Вкупно, без плаќање, банките губат околу 1,6 милијарди леи поради нефункционални заеми.
Колку влијае плаќањето во овој случај?
Ако загубата во случај на неповрат се зголеми за пет процентни поени, тогаш очекуваната загуба на банките за портфолиото ќе се зголеми на 1,85 милијарди леи, за 250 милиони леи над она во тековното сценарио, без плаќање. Дури и ако претпоставиме дека банките повраќаат повеќе од 10% од преостанатиот долг по продажбата на заложниот имот, тогаш сепак нема да достигнеме зголемување на загубата во случај на неисполнување на обврските за повеќе од 3-4 процентни поени.
Во Сенатот, законот е изменет така што можат да се плаќаат само заеми обезбедени со домување, што ја исклучува можноста должниците со земјиште или деловни згради сепак да можат да плаќаат. Според НБР, заемите обезбедени со земјиште од скоро 1,5 милијарди леи се во присилно извршување, во споредба со 2,7 милијарди леи, вредноста на заемите обезбедени со куќи/станови во истата постапка. За заеми загарантирани со деловни простори немаме податоци.
Доколку амандманот се одржи во Комората на пратеници, во исто време со плафонот од 150 000 евра, загубите на банките дополнително ќе се намалат.
Како да дојдеме до загубата што ја објави НБР
Загубата во случај на неповрат треба да достигне 70% за банките да преземат дополнителни загуби од две милијарди леи поради исплатата на тековното портфолио на нефункционалци. Ова може да се случи со намалување на вредноста на гаранциите за 50-60%, со пад на цените тешко може да се замисли, а тоа ќе нè доведе до сосема поинаков проблем.
Постои тесна корелација помеѓу нивото на колатерал (заем до вредност, ЛТВ) и дисциплина на плаќање, според Извештајот за финансиска стабилност на НБР за 2015 година. Така, каде што вредноста на колатералот е помала од кредитната, стандардната стапка е многу поголема. големо. Во случај на потрошувачки кредити, за ниво на ЛТВ над 100%, стапката на нефункционални заеми беше околу 30% во средината на минатата година, во споредба со 5-7% каде гаранциите се доволни. Во случај на стандардни заеми за недвижнини, стандардната стапка беше околу 25% на ниво на ЛТВ над 100%, во споредба со помалку од 4% кога имаше доволно гаранции.
Најновите податоци на НБР покажуваат дека, на крајот на минатата година, нивото на ЛТВ за залихните заеми за недвижнини беше 88% и 84% за нови заеми. Од една страна имаме криза, која ги намали цените на куќите и ја намали вредноста на ЛТВ, што беше околу 70% во средината на 2008 година. Потоа, програмата Прима Каса, со аванс од само 5%, што беше најсилно влијание на пазарот посткризни заеми за недвижнини, направија нивото на ЛТВ да остане високо. Од овие причини, банките се изложени на пад на пазарот на недвижнини. Не значи дека ако се зголеми просечното ниво на ЛТВ, нефункционалноста автоматски ќе се зголеми, сè додека задолженоста на населението не се зголеми.
Приходите на населението се зголемуваат, но зголемувањето на каматните стапки или амортизацијата на леу може да го зголеми сервисирањето на долгот. Ова во услови во кои интересите на леи и еврото се во историски минимум
„Тековните ризици од позајмување на населението со гаранции за недвижнини остануваат важни за банкарскиот сектор. Високата преостаната рочност на ова портфолио може да создаде притисок врз банкарскиот систем во случај на материјализација на шокови од каматни стапки “, рече НБР во споменатиот извештај.
Просечното задолжување на населението за ново доделени заеми беше 44% на крајот на минатата година, а она што беше поврзано со вкупното портфолио на заеми за недвижнини беше 46%. Според сценариото на НБР, според податоците од јуни 2015 година, зголемувањето на каматните стапки за два процентни поени, кумулирано со намалување на платата за 6%, би довело до зголемување на задолженоста за 12 п.п. за должниците Прима Каса и за 9 п.п. во случај на должници со други заеми за недвижнини, во споредба со 4 п.п. во просек, во случај на целото портфолио.
Најекспонираните должници за зголемување на каматните стапки се оние кои земале заеми од Прва куќа. Ако минатата година НБР рече дека е неопходна повторна проценка на програмата во овие услови, сега НБР бара Првиот дом да не влегува во плаќање и програмата да се одржува.
Всушност, банките ќе мора да донесат тешки одлуки во врска со политиката на заеми доколку законот за плаќање помине во неповолна форма за нив.
Ако драстично го ограничи заемот, тогаш се очекува пад на цените на недвижностите, што претставува притисок врз ЛТВ и може да ги принуди да направат нови одредби. Доколку продолжат да даваат заеми во опуштени услови, тогаш тие се изложени на пад на пазарот на недвижнини во следниот економски циклус. Многу важно е и она што се случува со програмата Прима Каза, која генерираше околу две третини од новите заеми доделени од банките во последниве години.
Всушност, НБР проценува дека цените на куќите ќе паднат за 10%, според заменик гувернерот Ливиу Воинеа. Ова би значело дека на тековната залиха на нефункционални добра, загубите ќе достигнат 2,2 милијарди леи, значи приближно 800 милиони леи во однос на тековните акции.
Ако земеме предвид дека НБР исто така вели дека не очекува голем број плаќања, сè додека загубите од 2-3-4 милијарди леи за банките има уште многу да се направи, дури и во смисла во која банките се должни да направат дополнителни одредби за да се одрази оштетувањето на гаранциите. Покриеноста на нефункционалните заеми генерирани од населението со одредбите на МСФИ беше 68,1 процент во јуни 2015 година.
Исто така, мора да се земе предвид дека ризиците не се дистрибуираат симетрично на ниво на пазарот. Банките кои дадоа многу заеми во преткризниот период, во споредба со билансот на состојба, особено заемите во швајцарски франци, може да бидат многу посилно погодени од останатите. Покрај амортизацијата на пазарот на недвижнини, на овие заеми влијае и фактот дека франкот ја удвои својата вредност наспроти леу во криза.
Некои од должниците со вакви заеми - со волумен од 7,3 милијарди леи на крајот на минатата година - би можеле да бидат најискушените да платат, доколку хипотеката им е далеку под вода.