Назад кон; кутии со кибрит Блоковите на Чаушеску стануваат луксуз
Автор: Александру Урзичиă/Датум на објавување: 18-12-2014 08:12
Како ретроспектива, кризата скрати повеќе од просторот на становите отколку од продажните цени на многу новоизградени домови. Fестоката конкуренција меѓу развивачите и стандардите наметнати од „Прва куќа“ може дополнително да го намали просторот за живеење.
За време на „бум“ на недвижнини, повеќето инвеститори вклучени во станбениот сектор го продаваа сонот за стан во западен стил, со дарежливи области што достигнаа 100 квадратни метри или дури ја надминаа оваа големина. Од првите знаци на криза, нивниот амбициозен план за промена на начинот на живот на Романците беше заборавен. Нивните грандиозни проекти беа променети со движење со пенкало, како резултат на што студијата беа трансформирани во двособни апартмани, а двособните станаа трисобни. Проектите родени во криза завршија со површини дури и под „кутии со кибрит“ од Чаушеску. Нормално, мала област треба да значи и пониски продажни цени, но тоа не е секогаш така.
Капитал направи десет најдобри со најмалите двособни станови на продажба во нови проекти за недвижнини, со најмалку 60 станови лоцирани во Букурешт и околината. Десетте понуди се резултат на анализата на над 150 станбени комплекси за продажба на страницата за рекламирање imobiliare.ro и во базата на податоци на консултантската компанија Coldwell Banker Affiliates од Романија. Заклучоците се барем интересни. Половина од понудите се мали станови по ниски цени, а другата половина вклучува мали станови по цени што надминуваат 1.000 евра/употребливи квадратни метри.
Најскапиот мал стан се наоѓа во Витан Резиденс 2, проект развиен од здружението меѓу американските инвеститори Европа Капитал и РПФ Девелопмент, во близина на метро-станицата Михаи Браву. Цената на двособен стан, со површина од 49 употребливи квадратни метри - кој исто така вклучува и балкон, е 69.500 евра. Сепак, Vitan Residence 2 е исто така најдобро лоциран проект меѓу десетте влезени во врвот.
Трендот на намалување на изградените области е евидентен на целиот пазар, а оправдувањето на развивачите е едноставно. Тие изградија станови што одговараат на моделите утврдени со програмата „Прва куќа“, преку кои се тргуваше со повеќето домови во последните шест години.
Профил на купувач
Според програмата „Прва куќа“, во периодот 2009-2014 година, банките доделија заеми за купување на 47.000 домови лоцирани во Букурешт и округот Илфов, во вкупна вредност од околу 2,1 милијарди евра, според податоците доставени до списанието „Капитал“ од Национален фонд за гарантирање кредит за мали и средни претпријатија (FNGCIMM). Просечната цена што ја плаќаат жителите на Букурешт за овие домови е 44.680 евра. Просечната цена на квадратен метар корисна површина во регионот Букурешт-Илфов во периодот 2009-2013 година беше 1.064 евра, според пресметките на капиталот засновани на податоците на FNGCIMM. Следува дека просечниот дом купен во овој регион преку програмата „Прва куќа“ има површина од околу 42 квадратни метри. Разликите во цените помеѓу Букурешт и остатокот од земјата се околу 30%, а Капитал и округот Илфов го формираат единствениот регион што бележи постојан пад на продажната цена за шест години работење на владината програма.
Од вкупните заеми „Прва куќа“ дадени во Букурешт и Илфов во последните шест години, околу 25 000 заеми, или 53%, беа искористени за купување двособни станови. За нови домови, изградени во Букурешт и Илфов во периодот 2009-2014 година, беа доделени од почетокот на програмата „Прва куќа“ и до денес околу 18.500 заеми, во вкупна вредност од околу 850 милиони евра, што резултира со просечна цена по единица од околу 45.950 евра. Од нив, околу 58% биле двособни апартмани. Околу 70% од оние кои купиле станови во Букурешт и Илфов преку „Прима Каса“ се на возраст меѓу 26 и 35 години.
Романците градат поевтино
Сите десет апартмани претставени во главниот град се изградени по почетокот на кризата со недвижнини, а седум од нив се дел од проекти чиј развој исто така започна во овој период.
Само проектите „Космополис“, „Роуз Гарден“ и „Еденија Титан“ беа започнати пред кризата, но во нивниот случај, програмерите ја намалија областа во фазите изградени по 2008 година. Во 2010 година, на приемот на првиот блок на „Евокаса оптима“, Ашер Лакс, во тоа време директорот Адама, развивачот на сетот, даде изјава за која малку инвеститори претпоставија.
„Луѓето велат дека комунистичките станови сè уште се градат, но ние направивме станови со помали површини само за луѓето да можат да ги купуваат. Луѓето немаат пари да купат поголеми станови “, рече тој.
Реалноста што ја опиша беше основа за раѓањето на новата генерација на градежни работници. Проектите како што се резиденцијата Милитари, резиденцијата Метрополитен, резиденсот Новум или Новиот град Фудени се развија во периферните области на главниот град како печурки по дожд. Инвеститори кои стојат зад нив се физички лица кои ја искористија пониската цена на градежните материјали и пуштија на пазарот станови чијашто продажба чини околу 760 евра/квадратни метри. Цената напредната од нив е околу 25% пониска од онаа што ја наплатуваат развивачите со странска сопственост во случај на проекти како Космополис, Роуз Гарден, Еденија или Витан Резиденс 2.
Експертите за евалуација ги класифицираат двособните апартмани со употребливи површини од 36 квадратни метри и 50 квадратни метри во категоријата удобност II, што вклучува осум од десетте понуди презентирани на врвот на Капитал. Овој тип на домување почнува да станува правило на пазарот, а исклучоците со себе носат цена што надминува за најмалку 30% просекот утврден од куќите купени преку „Првата куќа“ во последниве години.
Бројот на нови градилишта отворени оваа година е споредлив со оној пред „бум“ на недвижностите, а повеќето од нив се изградени станови од оваа категорија. Само во третиот квартал од оваа година, во Букурешт и во округот Илфов завршија 2.205 домови, 84% повеќе од обемот објавен на пазарот во истиот квартал од 2013 година, според податоците објавени од Националниот институт за статистика (ИНС) Првите девет месеци од годинава беа најплодните во последните десет години во однос на испораката на станови во овој регион.
За време на овој период, програмерите завршија 5.657 домови во Букурешт-Илфов, 64% повеќе отколку во сличниот период од претходната година. Во првите десет месеци од оваа година беа регистрирани, на национално ниво, околу 700.000 трансакции со недвижнини, повеќето од нив во Букурешт, бројка од 54.641 трансакција и во областа Илфов, 42.103 операции, според Националната агенција за недвижнини. Катастар и рекламирање на недвижнини.
Овие резултати се доказ за враќање на апетитот на инвеститорите кон станбениот сектор, најмногу погоден од кризата со недвижнини. Во следниот период, сè е поинтересно да се следи еволуцијата на површините во новите станови, бидејќи, од желбата да се задржи цената на достапно ниво преку програмата „Прва куќа“ и да се задржат нивните сегашни маргини на профит, можно е развивачите повторно да ги прилагодите областите за живеење, бидејќи квалитетот веќе не може значително да се намали.
5657 година домувањето беше завршено во Букурешт и Илфов во првите девет месеци од оваа година, 64% повеќе отколку во 2013 година
18.500 со нови куќи се тргува преку програмата „Прва куќа“ од 2009 година и досега, од кои 58% се двособни станови