Пад на комуналната сопственост од страна на „доцните“ во здружението на сопственици на домови
1) Проблем со трагестите
Минатата година, Федералниот суд на правдата мораше двапати да се справи со клаузули во договорите за продажба што се однесуваа на прифаќање на заеднички имот од т.н.
Секогаш стануваше збор за станбени комплекси, во кои на крајот беа продадени скоро сите единици. Само една или неколку единици беа продадени години подоцна (во конкретен случај: прифаќање на заеднички имот во 2004 година, продажба на последната единица на „доцниот“ во 2006 година).
2) Клаузули за прифаќање во договорите за продажба
Договорите за продажба ги содржеа следниве клаузули како пример:
„Заедничкиот имот е веќе прифатен. Се смета дека продажбата е договорена во согласност со ова прифаќање “или„ Прифаќањето на заедничкиот имот го извршила инженерската канцеларија X Y на ... Периодот на ограничување на побарувањата и правата поради дефекти на заедничкиот имот истекува за купувачот на истиот датум како и за оние купувачи што го извршиле заедничкото прифаќање. “
Многу години подоцна, се појавија недостатоци во имотот на заедницата и здружението на сопственици на куќи побара од инвеститорот да ги отстрани овие недостатоци. Инвеститорот се бранеше изјавувајќи дека рокот на ограничување истече долго време, бидејќи заедничкиот имот веќе беше отстранет во тоа време. Заедницата ги донесе своите гарантни побарувања од договорот за продажба на неодамнешниот доктор и тврдеше дека застарувањето никогаш не започнало; затоа што овој еден купувач никогаш не го соблекол заедничкиот имот. Прописите во договорите за продажба се неефикасни.
3) Одлука на Федералниот суд на правдата за клаузулите за прифаќање
Федералниот суд на правдата донесе одлука за здружението на сопственици на станови во двата цитирани случаи (VII ZR 49/15 од 25 февруари 2016 година и VII ZR 171/15 од 12 мај 2016 година). Во двете пресуди, Сојузниот суд на правдата дошол до заклучок дека формуларните клаузули што ги користеле развивачите во соодветните договори за откуп во однос на доцните доцни години биле неефикасни. Сепак, овие доцни купувачи не беа обврзани на прифаќањето што се случи. Заедничкиот имот требаше да го земете сами. Но, никогаш не сте го направиле тоа. Така, според конзистентната логика на Федералниот суд на правдата, текот на гарантниот период од овие „доцни договори за стекнување“ никогаш не започна.
Во одлуката од 12.05.2016 година, Федералниот суд на правдата се занимаваше и со прашањето дали овие доцнења не го одзеле барем премолчено, т.е. имплицитно, заедничкиот имот користејќи го. Федералниот суд на правдата го негира ова. Бидејќи овие доцни купувачи претпоставуваа дека клаузулата од договорот е ефективна. Затоа, употребата не може да вклучува премолчена волја за прифаќање. Ако сопственикот мисли дека е обврзан на прифаќање што веќе се случило, користењето на комуналниот имот од вас не може да изрази подготвеност да прифати.
Малку е веројатно дека ваквите клаузули, како што требаше да одлучува тука Федералниот суд на правдата, и денес се користат во договорите за развој на имот. Таквите клаузули беа доста чести сè до 2000-тите. Во поединечни случаи, во случај на дефекти во заедничкиот имот, денес може да има смисла да се провери дали имало доцнен купувач во заедницата, кој, врз основа на таквата договорна клаузула, не изјавил дека прифаќа заеднички имот. Во поединечни случаи, гарантните периоди сè уште можат да течат, така што здружението на сопственици на станови сè уште може да собира и тврди побарувања за гаранција.
Но, бидете внимателни: ова нема да важи на неодредено време. Федералниот суд на правдата донесе одлука дека премолчното прифаќање не успее затоа што доцните купувачи се потпираа на оваа клаузула и нејзината ефикасност. Сепак, најдоцна од моменталната одлука, доцните купувачи веќе не можат да се потпираат на ефективноста на таквата клаузула. Најдоцна сега, треба да има имплицитно прифаќање во понатамошната употреба на заедничкиот имот без поплаки, така што гарантните периоди ќе започнат најдоцна сега.
4) Прифаќање на заедничкиот имот не од страна на WEG