Прифаќање на комунална сопственост

Во принцип, Намалување на комуналната сопственост оригиналната задача на соодветниот договорен партнер на инвеститорот на имотот. Ова значи дека не е дозволена промена на администраторот на WEG, собранието на WEG или експерт.

Вишиот регионален суд во Минхен добро го сумираше ова со својата пресуда од 6 декември 2016 година - 28 јули 2388/16 Бау - суд. Секоја клаузула за прифаќање во договорот за инвеститорот мора да се придржува кон овие барања.

1. Клаузула што ја користи развивачот на имотот во нејзините општи услови и услови за договор за набавка што овозможува заедничкиот имот да биде прифатен од првиот управител назначен од инвеститорот на недвижнини е неефикасна во согласност со член 307 (1) реченица 1 од Германскиот граѓански законик (BGB) Фактот дека експерт е исто така овластен, не ја прави клаузулата ефективна (маргинален број 110).

2. Прифаќањето на комуналната сопственост не е оригинална работа на здружението на сопственици на куќи, туку на индивидуалните договорни страни на инвеститорот на имотот. Затоа, во собранието на сопствениците на куќи нема компетентност да се донесе резолуција за прифаќање на заедничкиот имот.

I. Основата на оваа тема е договорот за инвеститорот

Во рамките на договорот за развој на имотот, инвеститорот на имотот се обврзува да подигне или преобрази куќа или споредлива градба, како и да набави сопственост/право на наследство на имотот, наспроти плаќање на „откупна цена“. Договорот за развивач има елементи и на законот за продажба и на законот за работа.

Според ew 34 c GewO, развивач на имот е секое деловно лице кое, како градежник, подготвува или извршува градежни проекти на свое име за своја сметка или за сметка на трето лице и кое користи средства на купувачи, станари, закуподавачи или други корисни сопственици или апликанти за права за купување или употреба за оваа намена.

2. Купување на станови кога купувате од инвеститор на недвижнини

Правилото е дека инвеститорот на имотот гради/претвора станбен комплекс и истовремено го дели на станбен имот и делумна сопственост во согласност со деловите 3, 8 WEG. Постои посебна сопственост на становите или деловните единици и во исто време на секоја посебна сопственост и се доделува сосопственички удел во вкупниот имот.

Ако индивидуалниот имот потоа се продаде преку договори за инвеститори, се појавуваат разни прашања. Инвеститорот на имот се обврзува да создаде дело (договорна обврска) и во форма на посебен и заеднички имот и да обезбеди сопственост на обајцата (договорна обврска). Секој приватен имот (стан или сопственост на дел) мора да биде поврзан со заеднички сопственички удел во станбен комплекс во согласност со Дел 1 Ставови 2, 3 WEG.

Според § 1 став. 4 WEG, заеднички имот е имотот, како и деловите, системите и објектите на зградата што не се во сопственост одделно или во сопственост на трети лица. Главните примери за примена се носечките делови на зградата, фасадата итн.

Основањето на заедничкиот имот е должен на секој купувач на дом. Во овој поглед, потребно е прифаќање согласно 640 § BGB или регулатива за договор за продажба во согласност со спецификациите во договорот за работа.

II. Прифаќање на договори за развој на имот

1. Договорот за инвеститорот како договор за дело

Што се однесува до договорот за градење, има компоненти според законот за работа, се применуваат одредбите на договорот за работа. Следното се однесува на купувачот/клиентот: Работата што ја изведува развивачот на имотот треба да биде реално и законски прифатена во врска со заедничкиот, а исто така и со посебниот имот во согласност со 40 640 став 1 клаузула 1 BGB, под услов условот да е подготвен за прифаќање. Барањата за прифаќање може да се регулираат поинаку во договорите за продажба.

• Задолжително е барањето на инвеститорот на имот за надомест (641 (BGB).
• Товарот на докажување се менува. Пред прифаќањето, инвеститорот го носи товарот на доказ дека работата има загарантирани својства и нема дефекти. По прифаќањето, товарот на докажување за постоење дефект во работата е на купувачот/клиентот.
• Започнува рокот на ограничување во контекст на гаранцијата за дефекти (38 638, 634 а став 2 БГБ).
• По прифаќањето, ризикот од влошување на градежните работи и уништување се пренесува на купувачот/клиентот.
• Со прифаќањето, клиентот веќе нема никакво тврдење за перформанси. Во случај на дефекти, тој има право на преработка и гаранција во согласност со 33 633, 634 BGB.

2. Посебно прифаќање на посебна и комунална сопственост (делумно прифаќање)

И заедничкиот и приватниот имот треба да се отстранат. Посебно прифаќање е можно. Обврската за одделно прифаќање наспроти инвеститорот постои само врз основа на посебен договор (БЛГ од 10 февруари 1994 година, VII ЗР 20/93). Доколку различни времиња на прифаќање се релевантни за заеднички и индивидуален имот, важат и различни периоди на ограничување.

3. Прифаќање на посебниот имот

Во принцип, прифаќањето на посебниот имот не вклучува прифаќање на заедничкиот имот. Само соодветниот купувач има право и е должен да го преземе одделниот имот.

Исклучок: Заедничкиот имот е исклучиво во посебна област на имот. Доколку клиентот е свесен дека прифаќа и заеднички имот кога ќе го прифати посебниот имот, прифаќањето е ефективно во овој поглед. Прифаќањето тогаш се применува само во односите помеѓу купувачот/нарачателот и инвеститорот.

4. Намалување на заедничкиот имот

Сите купувачи/нарачатели треба да го прифатат заедничкиот имот врз основа на нивните постојни договори. Основата тука е соодветниот договор за продажба со соодветните договори. Тоа е индивидуална обврска од соодветниот применлив и договорен изведувач на згради за поединецот. Слободата на договорот важи тука во принцип. Договорите на соодветните купувачи/нарачатели може дури и да се противречат едни на други. Ниту администраторот ниту индивидуален сопственик не се овластени да го прифаќаат заедничкиот имот за сите други.

Ова исто така важи и ако заедничкиот имот е предмет на посебно право на употреба. Дури и во овој случај, сите купувачи/нарачатели мора да го извршат прифаќањето.

5. Давање полномошно за прифаќање

Купувачот може да даде полномошно и овластеното трето лице може да го преземе и приватниот имот и заедничкиот имот на негово место.

Во некои случаи, веќе е договорено во самиот договор за развој на имот дека прифаќањето на купувачот треба да го изврши експерт за градежништво. Веќе за време на преговорите за договор, трошоците и изборот мора да бидат земени во предвид: Би било од корист за купувачот доколку изборот е направен барем заеднички (инвеститор и купувач) или направен од трето лице. Исто така, може да се договори дека инвеститорот на имотот ќе ги сноси трошоците на експертот.

Патем, администраторот не може да биде принуден да го прифати полномошното и придружниот мандат. Не е една од неговите раководни должности да го одзема комуналниот имот. Типично, сепак, сопственикот што дели (тука инвеститорот) го обезбедува првиот менаџер. Не е невообичаено тој да биде поврзан со инвеститорот, така што има сомнежи во неутралноста.

Во областа на прифаќање на заеднички имот, има многу клаузули кои неправедно му штетат на купувачот и затоа се неефикасни (7 307 ff. BGB).

6. Клаузули за назначување на неотповиклив овластен застапник

Клаузулите за назначување на неотповиклив овластен претставник се неефикасни.

„Прифаќањето на заедничкиот имот го врши за поединечни купувачи од заколна експерт кого купувачот го ангажира на свој трошок“ (ЛГ Минхен I, пресуда од 2 јули 2008 година - 18 О 21458/07 - суд).

„Заедничкиот имот е прифатен за договорните страни од управителот на станбениот комплекс, но најрано кога се продадени повеќе од 50% од сите станови“ (ЛГ Хамбург, пресуда од 11 март 2010 година - 328 О 179/09 -, суд).

7. Резолуции за прифаќање на заедничкиот имот

Во принцип, секој индивидуален купувач има право на прифаќање согласно договорниот договор со развивачот на имотот или тој е должен да го стори тоа во согласност со договорните договори што се однесуваат на него. Истото важи и за гарантните права.

Сепак, WEG сега е делумно легален. Во овој поглед, во некои случаи се прават обиди да се привлече асоцијација на сопственици на домови како здружение и да се изврши униформно прифаќање.

Дискутабилно е дали WEG - ако веќе постои - има овластување за донесување одлуки во врска со ова.

Доколку е потврден органот за донесување одлуки, заедницата на сопственици на станови во секој случај мора да именува тело или лице (а) кои ќе ја претставуваат заедницата на сопствениците на станови за време на прифаќањето. Таа исто така треба да одлучи што може да направи оваа личност. Во овој поглед, WEG нема законски застапник. Администраторот нема полномошно за ова, што произлегува од законот.

Фактот дека здружението подоцна има можност за здружување на правата на недостаток на заеднички имот зборува за органот за донесување одлуки. Би било контрадикторно да му се одбие органот за донесување одлуки за взаемно прифаќање на прифаќањето. Постои тесна врска помеѓу правата на прифаќање и гаранција, што, според едно мислење, го оправдува органот за донесување одлуки за меѓусебна размена. Ова е веројатно и преовладувачкото мислење, но се уште не е донесена пресуда за врховен суд.

Забележителни се и аргументите против органот за донесување одлуки: прифаќањето има далекусежни последици за индивидуалниот купувач, особено неповолностите. Затоа, постои ризик овие правни последици да бидат предизвикани на неправилен начин со „организирање“ на мнозинството.

Според локалното мислење, меѓусебната размена со резолуција е ништовна поради недостаток на овластување за донесување одлуки, бидејќи ги става индивидуалните купувачи во значителна неповолност, иако тие сè уште не можат да бидат членови на заедницата. Затоа, пренесувањето на прифаќањето не е можно со решение.

Ако се направи обид да се комуницира прифаќањето со донесување резолуција, тогаш треба внимателно да се разгледа пренесувањето на прифаќањето до администраторот. Администраторот нема ниту законско право ниту е должен да го преземе заедничкиот имот. Тој мора да биде специјално овластен за тоа. Како по правило, му недостасува и вистинска и правна експертиза за прифаќање. Тој може да ја одбие оваа задача.

Обично, исто така, постои меѓузависност помеѓу инвеститорот и првиот администратор. Исто така, треба да се има предвид дека инвеститорот честопати има мнозинство или барем висок процент на гласови при донесување резолуции и може да влијае на резултатот од резолуцијата во негова корист. Одлуката за комунализација и овластување на администраторот не подлежи на строги контроли од 7 307 ff. BGB (контрола на AGB).

8. Договорен договор

Сопствениците на станови можат да склучат договор за прифаќање. Ова тогаш е од договорна природа. Таквиот договор не е замерен. Прашањето за органот за донесување одлуки тогаш не е релевантно. Таквиот договор важи само за сопствениците кои придонеле за тоа. Другите сопственици (нови сопственици) не се обврзани со овој договор за договор (освен решенијата). Тоа не е договор според § 10 став 3, 5 став 4 реченица 1 WEG (види подолу).

9. Договор според WEG

Различно, и затоа покомплицирано и правно контроверзно, е прашањето дали сопственикот на станот може да склучи таков договор во согласност со Дел 10 (3) и 5 ​​(4) реченица 1 WEG и да го внесе во регистарот на земјиште. Оваа регулатива во редоследот на заедницата е тогаш обврзувачка. Бидејќи правилата на заедницата обично ги подготвува инвеститорот однапред, се чини дека постојат некои аргументи против тоа.

10. Прифаќање преку употреба (измислено прифаќање)

Исто така е можно фиктивно прифаќање преку употреба. Тоа е еквивалентно на реално прифаќање. Почетокот на периодот на ограничување е точката во која се користи.

Прифаќањето на комуналната сопственост е крајно проблематично, но може да има и значителни предности за купувачот/клиентот. Особено, ако се случи оценето прифаќање, т.е. не прифаќаат сите купувачи во исто време, периодот на ограничување на гаранцијата може да се одложи со здружување на побарувањата за дефекти. Во таков случај, застареноста започнува само со прифаќање од последниот купувач/клиент.

Доделете ни да ја испитаме правната состојба

Јавете ни се без обврска или опишете ни го вашиот случај преку е-пошта.

---