Состојба - принципи на сопственост; mergemeinschaft - фондација најнапред
содржина
Сопствениците честопати расправаат за градежните работи и кој плаќа за тоа.
Секој што ќе купи становиште станува дел од здружението на сопственици на станови (WEG). Оваа заедница на сопственици одлучува за сите мерки во куќата и во дворот заедно. Овде можете да прочитате кои правила важат во заедницата на сопственици и на што треба да обрнете внимание како купувач на куќа пред да купите.
Сите сопственици одлучуваат заедно
Тоа беше скапа грешка: Во станбен комплекс со повеќе од 200 станови, еден сопственик има едно стаклени дрвени прозорци од 1970-тите, заменети со тројни застаклени пластични прозорци во неговиот стан. Тој смета дека тоа е негова задача, а не заедничка задача на сите сопственици. Тој не е во право - исто така и со претпоставка дека може да побара надомест на трошоците од 5.500 евра што ги потроши за замена на прозорците од другите сопственици. Федералниот суд на правдата го отфрли неговото дејствие (Az. V ZR 254/17). Причината: Ако некој објект во станбен комплекс е во заедничка сопственост, на сите сопственици на станови е да одлучат за какви било мерки за поправка. Не мора да кофинансирате за поправки што не биле однапред договорени.
Наш совет
трошоци. Пред да купите стан, прашајте го продавачот да погледне во регистарот на земјиште и да ја прочита декларацијата за поделба. Во него се вели како се распределуваат тековните трошоци на станбениот комплекс.
Мебел. Дали опремата е доволна за вас? Ова е важно затоа што откако ќе се вселите можеби ќе ви треба согласност од другите сопственици за реновирање, како што е работа на балкон.
одлуки. Прашајте го продавачот на домот за важните решенија на состанокот на сопствениците. За да ја видите збирката резолуции, контактирајте го администраторот.
Ред на заедницата. Нека ви биде прикажан поредокот на заедницата. Таму користењето на станот може да биде ограничено, на пример, ако сакате да го користите за комерцијални цели.
Советодавен одбор. Ако сакате да станете член на советодавниот одбор, вашата одговорност за мала небрежност треба да биде исклучена. Најдобро е заедницата да плати за осигурување од одговорност на советниците.
Полномошно. Ако купувањето сè уште не е завршено, но веќе сакате да одите на состанок, може да добиете овластување од сегашниот сопственик.
Правна заштита. Вашето осигурување за правна заштита треба да содржи модул „Заштита за сопствениците на домови“.
Особеност на короната. Бидејќи многу здруженија на сопственици на станови не можат да одржат состанок на сопственици заради кризата во Корона, привремено важи следново: Актуелните администратори потоа остануваат на функција, дури и кога им истече мандатот. Покрај тоа, деловниот план продолжува да се применува, сопствениците мора да продолжат да ги плаќаат парите од куќата во претходниот износ.
Законот за сопственост на домови е комплициран
Без разлика дали се одговорни, одлуки или трошоци - секој што се занимава со станови брзо е презаситен. „Правото на сопственост на станбен имот е комплицирано“, потврдува здружението за заштита на потрошувачи „ivingивеење во сопственост“, кое советува за имот, изградба на куќа и модернизација. Првично непознат за новите сопственици - сопственици-сопственици, како и за земјопоседници: Тие мора да се вклопат во заедница во станбена зграда или станбен комплекс, позната и како здружение на сопственици на станови (WEG). Неговите членови треба да се координираат едни со други, на пример кога се планира градежна работа на куќата. Секој може да стори што сака во своите четири wallsида, без да ги прашува другите жители.
Совет од Stiftung Warentest
Нашиот прирачник за станови обезбедува обемни информации за сопственоста на домот. Содржината вклучува теми како што се финансирање за сопствениците на сопственици и сопственици, можности за финансирање, управување и одржување на имотот и мерки за модернизација. Водичот има 240 страници и е достапен во книжарниците или во тест.де/продавница за 34,90 евра.
Декларација за поделба и поредок во заедницата
Што е единствен имот (посебен имот) и што им припаѓа на сите сопственици (заеднички имот) е во Декларација за поделба регулирани. Адвокатот од Берлин, Дорте Јистел, специјализиран за право на станови, објаснува: „Декларацијата за поделба е задолжително барање при купување куќа“. Ред на заедницата. „И двата документи ја регулираат врската помеѓу сопствениците на становите.“ Тие одредуваат какво учество добива секој сопственик во целата заедница. Ова е забележано во регистарот на земјишта - јавен регистар што ја регулира сопственоста на земјиштето.
Она што припаѓа на приватната сопственост?
Одделен имот ги вклучува сите простории во рамките на станот, тавански облоги, wallидни и подни облоги, внатрешни wallsидови и врати и санитарни јазли. Вратата на станот е во заедничка сопственост, дури и ако декларацијата за поделба предвидува поинаку (BGH, Az. V ZR 212/12). Може да не се менува без согласност на заедницата на сопственици.
Она што му припаѓа на заедничкиот имот?
Секој треба да плати за одржување на комуналниот имот. Ова го вклучува имотот, сите структурни делови потребни за одржување на зградата, како што се носечки wallsидови; Покрај тоа, скалишта, лифтови, покриви, делови од балкон, естрих, тавани, системи за греење, линии за напојување до станот и обично прозорци и прозорски рамки.
Пример 1: Плочите на подот на балконите им припаѓаат на сите сопственици на станови, како и решетките на балконите. Ако таквите делови од зградата треба да се санираат, целата заедница обично ги сноси трошоците, дури и ако е вклучен балкон на еден сопственик.
Пример 2: Ако сопственикот не може да ги користи своите простории поради влажни wallsидови, заедницата мора да ја санира штетата. Обврската за реновирање се однесува и на просториите во подрумот на стара зграда кои, според изјавата за поделба, се користат како канцеларии или продавници. Тоа беше решено од Федералниот суд на правдата (Az. V ZR 203/17).
Собрание на сопственици: Парламент на сопственици
Сопствениците решаваат да ја санираат штетата. Управување со имотот треба да го спроведе ова.
Состанокот на сопствениците - централното тело на сопствениците - донесува суштински одлуки за одржување на комуналната сопственост, структурните мерки за тоа и неговото управување. Чуварот треба да покани најмалку еднаш годишно, обично на крајот или на почетокот на календарската година, бидејќи сопствениците треба да одлучат за парите од куќата за следната година со деловниот план. Но, собирот може да биде околу сè - од инсталирање на лифт до прицврстување на држач за велосипеди. Секој има еден глас при гласањето. Заедницата исто така може да утврди дека гласовите се бројат според висината на сопственоста. Ако стан им припаѓа на неколку заеднички луѓе, сите треба да се согласат. Сплит гласањето е неважечко. Како и во Бундестагот, понекогаш едноставно мнозинство е доволно за да се донесат одлуки во парламентот на сопственикот на домот, а понекогаш и не.
Во овие случаи, доволно е едноставно мнозинство
Во овие случаи, сите сопственици мора да кажат да
Барањата се особено високи кога заедницата планира градежен проект кој трајно менување на карактерот на станбениот комплекс и би надминувало само одржување и поправка на зградата. Сите сопственици запишани во регистарот на земјиште мора да се согласат со ваквите планови. На пример, ако некој од сопствениците сака да го застакли балконот на нивниот стан или чардак, ова трајно го менува системот. Тоа се смета како структурни промени (Окружен суд Берлин-Шарлотенбург, Az. 73 C 220/10). Бидејќи влијае на секого, секој мора да каже да. Само ако другите сопственици не се оштетени визуелно или финансиски од оваа мерка, нивната согласност е издадена. Тогаш, дури и просто мнозинство е доволно (Федерален суд на правдата, пресуда од 29 мај 2020 година, број на досие: V ZR 141/19).
Пример: Новоизградената тераса треба да биде срушена затоа што овозможува поглед во станот на соседите. Вака пресуди Окружниот суд во Синзиг (10a C 8/18 WEG). Сопственикот на еден стан изградил тераса од 40 квадратни метри на дрвена конструкција во задниот дел на комуналната градина, украсена со пергола со четири колони. Од ова можеше да се види во соседниот стан. Тужителите побараа демонтирање на терасата и беа добиени. Можниот поглед кон станот влијае на нивната приватност. Покрај тоа, изгледот на градината масовно се промени како резултат на конструкцијата. Наместо тераса, претходно имаше дива вегетација. За изградба на објектот ќе требаше согласност од сопствениците на становите. Тие не го дадоа.
Во овие случаи, доволно е квалификувано мнозинство
Модернизација што не ја менува суштината на станбен комплекс, сопствениците можат полесно да спроведуваат. Ова не е можно со лесно, но со квалификувано мнозинство - на пример кога станува збор за Инсталација на лифт оди За да се направат такви структурни промени, три четвртини од сите гласачи мора да се согласат. Три четвртини мнозинство, исто така, мора да поседува повеќе од половина од сопственичките акции запишани во земјишниот регистар.
Важно: На прашањето дали се согласија три четвртини, не само што учествуваат учесниците на состанокот, туку и сите отсутни.
Дури и оние кои се противат на тоа мораат да плаќаат
Доколку квалификуваното мнозинство може да протурка инсталации како што е многу скап лифт, трошоците мора да се распределат според акциите на сосопственост. Сопствениците кои гласаа против мерката исто така треба да платат. Исто така, може да се одлучи за различна распределба на трошоците ако може да се најде квалификувано мнозинство. При дистрибуција на ова, сепак, треба да се земе предвид како секој сопственик може да го користи лифтот. Можно е, на пример, трошоците да се тетерават според висината на подот.
Продолжете против резолуциите
Доколку се донесе одлука дека сопственикот смета дека е неточна, може да ја оспори во рок од еден месец. Одговорен е судот во чија област се наоѓа имотот. Таму сопственикот поднесува тужба за откажување. За ова, сепак, тој дефинитивно треба да побара правна помош, препорачува адвокатот Јустел. Бидејќи прашањето дали одлуката е неточна, па дури и неважечка, е тешко за правно лице да процени.
Должности на администраторот
Економски план. Управувањето со имотот е клучна фигура во заедницата на сопственици. Ги спроведува одлуките на сопствениците, но исто така утврдува штета на станбениот комплекс, добива проценки на трошоците за поправки и вработува занаетчии. Администраторот го составува годишниот буџет и управува со парите на заедницата. Месечна сума што секој сопственик треба да ја плати за резултатите од управувањето од деловниот план - парите од куќата. Сопствениците мора да го одобрат планот со просто мнозинство. Ако е назначен нов управител за заедницата на сопственици, сопствениците мора да бидат информирани најмалку две недели однапред за понудите на апликантите (Федерален суд на правдата, Az. V ZR 110/19).
одговорност. Професионалните администратори често наплатуваат од 19 до 30 евра по стан и месец, во зависност од регионот и големината на објектот. Малите заедници на сопственици, исто така, можат да заштедат трошок и сами да вршат управување со нивниот станбен комплекс Надворешен администратор не е задолжителен. Администрацијата е поврзана со ризици. На пример, ако администраторот по истекот на рокот за поплаки и тврди градежен недостаток од градежниот имот и ја оштетува заедницата како резултат, тој мора да го замени.
осигурување. Доколку сопствениците се подготвени да ја преземат работата на управувањето без плата, тие треба да инсистираат заедницата да преземе и да плати за осигурување од одговорност за штета на имот. Професионалните администратори треба да бидат самоосигурани за да можат да ја надоместат штетата на заедницата.
Задачите на административниот одбор
Три советодавни одбори на WEG. Постои советодавен одбор за поддршка на администраторот. Еден сопственик е претседател и двајца други се проценувачи. Вашата работа е претежно доброволна. Пред состанокот на сопствениците, советничките одбори го проверуваат деловниот план на менаџерот, на пример. Тие му помагаат да ги спроведува куќните правила и честопати посредуваат доколку има спор помеѓу управителот и сопственикот.
Арбитер. Административниот советодавен одбор не е утврден со закон, но има смисла. Бидејќи спорот меѓу сопствениците и управата е секојдневие и, на пример, со здружението што живее во имот, причина за повеќе од половина од сите прашања. Сопствениците се жалат на неточни, нетранспарентни годишни сметки и на фактот дека компаниите за управување со имот бавно ги спроведуваат одлуките или воопшто не ги спроведуваат.
Кои трошоци ги имаат сопствениците?
Менаџерот го собира просторот за живеење соодветно од сопствениците Куќи пари за трошоци за работа. Слично е на комуналните услуги што станарите ги плаќаат однапред. Износот на парите од куќата обично се споменува во рекламите за недвижнини или во изложеноста на имотот.
Трошоците направени од заедница на сопственици се наведени во деловниот план што администрацијата го составува еднаш годишно. Во прилог на деловниот план, на крајот на сметководствената година се создава и Годишно наплата. Правникот Јустел вели: „Се споредуваат сите реални приходи и трошоци за изминатата година. Ако се покаже дека сопствениците платиле премалку, тие треба да истурат повеќе пари “.
Доколку сакате да купите станови, треба да ги покажете најновите годишни извештаи и деловниот план за следната година. Ваквите документи покажуваат дали парите од куќата се реално пресметани.
Тековни трошоци
Ладни оперативни трошоци. Сопствениците имаат многу трошоци: тие не плаќаат само за осигурување, канализација, улично чистење, градинарство и чување. Постојат и административни трошоци.
Топло оперативни трошоци. Ова ги вклучува трошоците за вода и греење, кои зависат од потрошувачката.
Резерва. Резервата за одржување за поправки на заедничкиот станбен комплекс е исто така една од дополнителните трошоци.
Имотна такса. Сопствениците, исто така, обично треба да го пренесуваат данокот на имот директно на општината на секои три месеци.
Осигурување. Сопствениците треба да се осигураат од оштетување. Ако станува збор за изнајмен статус, осигурување за загуба од изнајмување може да биде корисно. Покрај тоа, сопствениците кои го плаќаат својот дом треба да размислат за преостанатиот долг или за осигурување за живот. Постојното осигурување за правна заштита треба да содржи модул „Заштита за сопственици на станови“.
Заштеда за поправки
Резервата за одржување е многу важна во деловниот план. Нивната висина треба да биде соодветна за големината, возраста и моменталната состојба на куќата. Доколку има заостаток во поправка или реновирање, резервата мора да биде поголема. Не вреди да се заштеди тука. Доколку е потребно скапо реновирање, за што нема доволно пари, сите сопственици треба да платат посебен придонес.
Алокација на трошоците во заедницата
Се разбира, парите од куќата не се исти за сите сопственици. Ако ништо посебно не е регулирано, трошоците на заедницата ќе бидат распределени според „уделот на сосопственост“. Со тоа се проценува колку од целата зграда му припаѓа на еден сопственик. Бројот е во регистарот на земјиште во таканаречената декларација за поделба. Заедницата може да одлучи за различни клучеви за распределба за одделни видови трошоци. На пример, трошоците за управителот на имотот понекогаш се распределуваат рамномерно низ сите станови, додека другите трошоци се делат според просторот за живеење. Понекогаш законодавецот утврдува и посебни правила за дистрибуција. Барем дел од трошоците за греење мора да се распределат на секој стан според потрошувачката.
Овој специјален за прв пат беше објавен на 1 ноември 2019 година на test.de. Оттогаш се ажурираше неколку пати, неодамна на 11 септември 2020 година.
Оваа статија е корисна. 121 лице сметаат дека ова е корисно.