Без прифаќање на заедничката сопственост од страна на првиот управител назначен од инвеститорот на имотот -
од Сара Зентнер Објавено на 3 јули 2018 година Ажурирано на 9 август 2018 година
Прифаќањето на комуналниот имот може да трае дури и со години, бидејќи во основа секој купувач на стан го прифаќа самиот прифаќањето. Со цел да се забрза и поедностави процесот, развивач на имот користел регулатива која предвидува прифаќање на заедничкиот имот да го изврши администратор назначен од самиот развивач на имот, т.н. прв администратор.
Вишиот регионален суд во Минхен мораше да одлучи дали прифаќањето е ефективно.
I. Делимитација
При прифаќање на станови, мора да се направи разлика помеѓу прифаќање на приватна сопственост (особено становиште) и комунална сопственост (на пр. Надворешни wallsидови, покрив, скалила, влезни врати, лифт, прозорци, градини и др.).
Самиот купувач треба да го преземе специјалниот и имотот на заедницата. Купувачот може да го купи специјалниот и комуналниот имот истовремено или одделно. Прифаќањето на приватната сопственост не мора да значи намалување на заедничкиот имот. Според пресудите на Федералниот суд на правдата, секој поединечен купувач треба да го преземе заедничкиот имот за себе. Прифаќањето има последици само за него и во основа не влијае на другите купувачи.
Периодот на ограничување на гарантните права започнува со прифаќање на заедничкиот имот. Во случај на посебно прифаќање од страна на секој поединечен купувач, постои ризик дека периодот на ограничување на побарувањата за гаранција ќе биде одложен значително. Здружението на сопственици на станови може (со одлука на мнозинство) да ги преземе гарантните права сè додека еден Купувачот сè уште има гарантни права.
II. Случај
Обвинетиот е инвеститор на имот и изградил комплекс на станови во Минхен во 2003/2004 година и ги продал индивидуалните станови со идентична форма на договори за набавка.
Прифаќањето на заедничкиот имот е регулирано во соодветните договори за развој на имот како што следува:
„Деловите од зградата и објектот што се во заедничка сопственост се [...] преземени и прифатени од администраторот со помош на заколнат експерт и изготвување заеднички протокол. Администраторот е нарачан и овластен од купувачот за ова; со ова е ослободен од ограничувањата од 181 фунти BGB “.
Договорот за развој на имот ги содржи следниве одредби за назначување на прв администратор:
"Продавачот го задржува правото да го назначи првиот управител. Со исклучок од ограничувањата од 181 § BGB, купувачот му дава на продавачот полномошно за избор и назначување на управителот и за склучување договор за управување за најмногу пет години од моментот кога првиот стан е подготвен за користење [...] “.
Тужителот е здружение на сопственици на куќи и тврди тужба против тужениот за плаќање на аконтација за отстранување на недостатоците на звучна изолација. Откако се пресели првиот купувач, со здружението на сопственици на куќи управуваше компанија за управување со имот што обвинетиот ја назначи.
Во јули 2016 година, тужителот побара од обвинетите да ги произведат без дефекти. Ефективно прифаќање на заедничкиот имот не постои затоа што регулативата за назначување администратор е неефикасна. Обвинетиот сè уште го должи производството на заеднички имот без недостатоци.
Обвинетиот го изјави приговорот за застареност (законски и договорно договорен гарантен рок е 5 години). Администраторот веќе го изврши прифаќањето во 2003/2004 година. Купувачите го нарачале и овластиле менаџерот кој сам го избрал експерт. Обвинетиот затоа нема никаква врска со тоа. Покрај тоа, тужителите имплицитно се намалија со преселување во станот и плаќање на куповната цена. Патем, побарувањата на тужителот беа загубени по повеќе од 13 години.
III. Пресуда на Вишиот регионален суд во Минхен од 24 април 2018 година, 28. Азербејџан U 3042/17
Вишиот регионален суд во Минхен одлучи со својата пресуда дека оспорениот аванс за трошоците не е забранет, бидејќи рокот на ограничување на спорните побарувања за недостаток сè уште не е започнат поради недостиг на прифаќање.
Прифаќањето на заедничкиот имот го извршил администратор кој бил нарачан и овластен од купувачите, но првиот администратор бил назначен од обвинетиот.
Како развивач на имот, обвинетиот може да назначи првичен администратор кој е економски или правно поврзан со него. Ова создава ризик за купувачот дека таквиот администратор не ги проверува неутрално барањата за прифаќање на заедничкиот имот, туку наместо тоа дејствува во корист на инвеститорот, што може да има одлучувачко влијание врз прифаќањето.
Клаузулата што ја користи развивач на недвижнини и која овозможува купување на заедничкиот имот од страна на првиот управител економски или правно поврзана со развивач на имот, претставува неразумна неповолност за купувачот и затоа е неефикасна (повреда на Дел 307, став 1, клаузула 1 БГБ).
Прифаќањето во 2003/2004 година беше неефикасно, така што застареноста не започна да тече.
Нема имплицитно прифаќање преку употреба и плаќање на набавната цена. Тужителите биле предмет на заблуда дека администраторот го презел комуналниот имот, така што сопствениците на становите немале потребна свесност за објаснувања.
Побарувањата на тужителот исто така не се одземаат. Како корисник, обвинетиот е одговорен за самата клаузула за неефикасно прифаќање. Таа мораше да смета на фактот дека тужителот ќе стекне правно знаење за ова и ќе тврди какво било барање за гаранција дури и по истекот на рокот на ограничување од 5 години, применлив во случај на законски ефективно прифаќање.
Недостатокот на прифаќање не го исклучува барањето за авансно плаќање во овој случај. Дури и ако генерално се случува да нема право на авансно плаќање пред прифаќањето (видете објава на блогот од 30.01.2018 - нема права на дефекти пред прифаќање), тука се применува нешто друго како исклучок. Инвеститорот на имотот на обвинетиот, како корисник на клаузулите за прифаќање кои се неважечки според општите услови, не може да се повика на недостаток на прифаќање како предуслов за тврдење на гарантни права.
IV.Евалуација
Со својата одлука, Вишиот регионален суд во Минхен ја следи пресудата на Федералниот суд на правдата од 30 јуни 2016 година, Az. VII ZR 188/13, кој одлучи за сличен случај.
Во случајот за кој ќе одлучува Сојузниот суд на правдата, самиот развивач на имотот го прифаќа прифаќањето на заедничкиот имот како прв администратор. Федералниот суд на правдата пресуди дека инвеститорот на имотот, како сопственик на станот, не може валидно да објави прифаќање за купувачот. Сојузниот суд на правдата понатаму (повторно) стави до знаење дека клаузула што овозможува прифаќање на заедничкиот имот од страна на првиот администратор назначен од инвеститорот е неефикасна според член 307 (1) реченица 1 од германскиот граѓански законик.
V. Совети за вежбање
Сè уште е тешко за развивачите на имотот ефикасно да го поедностават и забрзаат прифаќањето на заедничкиот имот. Префрлањето на прифаќањето на експерт исто така не е дозволено.
Вишиот регионален суд во Нирнберг на 12 декември 2006 година пресуди дека следната клаузула, пред-формулирана од инвеститор на имот, е ефективна:
„[...] За прифаќање на заедничкиот имот, сопствениците на станови треба да упатуваат три лица да ги застапуваат [...]“.
Доколку делумно прифаќање се изврши врз основа на оваа клаузула од страна на трите нарачани лица, рокот на застареност за побарувања за дефекти на заедничкиот имот не започнува до „последното“ прифаќање.
Дали е ефективна регулатива што ја обезбедува таа комунална сопственост