Филип; Компанија Нови услови за купување земјоделско земјиште надвор од градот - финансиски

Автори: Јоана Роман (партнер), Илинка Поројан (соработник)

Пред три години, предлогот за измена на законот бр. 17/2014 во врска со некои мерки за регулирање на продажбата-откуп на земјоделски земјишта лоцирани надвор од изградената област и за изменување и дополнување на Законот бр. 268/2001 за приватизација на компании кои поседуваат јавно и приватно земјиште во сопственост на државата за земјоделски цели и формирање на Агенција за државни домени („Закон 17/2014"). Според меморандумот за објаснување, целта на предлогот е да им се овозможи на младите пристап до пазарот на земјиште и да се консолидира пазарот на земјиште во Романија. Предлогот претрпе голем број измени во Парламентот, конечно усвоен од Комората на пратеници на 3 јуни 2020 година.

Во моментов, еден месец откако Уставниот суд го одби приговорот за противуставност покренат во врска со предлогот, тој беше објавен од претседателот на Романија и објавен во Службен весник бр. 741 од 14 август 2020 година, станувајќи закон бр. 175/2020 за измена и дополнување на Законот бр. 17/2014 во врска со некои мерки за регулирање на продажбата-откуп на земјоделски земјишта лоцирани надвор од изградената област и за изменување и дополнување на Законот бр. 268/2001 за приватизација на компании кои поседуваат јавно и приватно земјиште во сопственост на државата за земјоделски цели и формирање на Агенција за државни домени („Закон 175/2020"). Законот 175/2020 ќе стапи на сила во рок од 60 дена од денот на објавувањето во Службен весник, почнувајќи од 13 октомври 2020 година.

Со влегувањето во сила на законот 175/2020, законот 17/2014 ќе се измени од основата. Во продолжение ќе ги претставиме главните промени донесени во продажбата на земјоделски земјишта лоцирани надвор од изградената област (т.е. земјите лоцирани надвор од изградената област).

Премектор се рангира

Новата регулатива, исто така, наметнува низа прилично ограничувачки дополнителни услови за некои погоре наведени претходници, од кои се бара точно да ги исполнуваат за да можат да го искористат своето право на повластување.

Предност во корист на специјализирани купувачи

Ако никој од претходниците не го искористи правото на повлекување во рамките на законскиот рок, законот 175/2020 воспоставува предност дадена на купувачите кои исполнуваат одредени специфични услови: (i) да го имаат своето живеалиште/престој или седиште, според случајот, национална територија, за период од најмалку 5 години пред регистрација на понудата за продажба; и (ii) да презема земјоделски активности на национална територија за период од најмалку 5 години, пред регистрацијата на истата понуда. Покрај овие услови, индивидуалните купувачи мораат да бидат регистрирани од романските даночни власти најмалку 5 години пред регистрацијата на понудата за продажба.

Во случај на купувачи на правни лица, од нив се бара: (i) да презентираат документи кои покажуваат дека, од вкупниот приход во последните 5 фискални години, најмалку 75% претставува приход од земјоделски активности, како што е предвидено со Законот бр. 227/2015 за фискалниот законик, изменет и дополнет, класифициран според кодовите CANE со наредба на министерот за земјоделство и рурален развој; и (ii) да ја докаже локацијата на живеалиштето на партнерот/акционерот кој ја контролира компанијата на националната територија за период од најмалку 5 години, пред регистрацијата на понудата за продажба; ако во структурата на правните лица, придружните/акционерите кои ја контролираат компанијата се други правни лица, придружните/акционерите кои ја контролираат компанијата мора да ја докажат живеалиштето лоцирано на националната територија за период од најмалку 5 години, пред регистрацијата на понудата продажба на земјоделско земјиште лоцирано надвор од градот.

Потенцијалните купувачи ќе ја изразат својата намера да купат во рок од 30 дена по истекот на 45-те работни дена предвидени за претходниците.

Конечно, само ако (i) правните сторители не го искористат своето право на повлекување во рок од 45 дена, во согласност со Дел 1 погоре, и (ii) никој од потенцијалните купувачи не докаже во законскиот рок исполнувањето на условите наведени во Дел 2 за да може да се купи земјиштето, неговото отуѓување со продажба може да се изврши на кое било физичко или правно лице.

Забележуваме дека непочитувањето на постапката и барањата утврдени во претходните оддели привлекува апсолутна ништовност на договорот за продажба.

Почитување на земјоделската дестинација

Во врска со дестинацијата на земјоделско земјиште лоцирано надвор од градот, од сопствениците се бара да ги користат исклучиво за целта извршување земјоделски активности од датумот на откуп, и во ситуација кога на земјоделско земјиште има земјоделски инвестиции за одгледување дрвја, винова лоза, хме и исклучиво приватни наводнувања, земјоделската дестинација на оваа инвестиција ќе се чува.. Во светло на ова ново барање, може да се постави прашањето до кој степен сопствениците ќе можат да ги отстранат земјоделските кругови земјиштето што се наоѓаат надвор од изграденото подрачје, кога, според хипотезата, земјоделската дестинација повеќе нема да се почитува и до кој степен овие нови одредби со важечките законски одредби во врска со отстранувањето на земјиштата од земјоделското коло

Воведување на значителни нови даноци

Законот 175/2020 исто така содржи низа фискални норми во случај на последователна продажба во врска со земјиште. Така, во случај на вонградски земјоделски земјишта кои се отуѓени пред истекот на мандатот од 8 години од купувањето, се утврдува обврската за плаќање 80% данок на износот што претставува разлика помеѓу продажната цена и купопродажната цена, врз основа на мрежата на нотари во тој период.

Слично правило се применува во случај на индиректна продажба на земјиште, преку продажба на контролниот пакет во компаниите во кои овие земјишта претставуваат 25% од средствата. Така, во случај на отуѓување директно или индиректно, пред 8-годишнината од купувањето на земјиштето, на контролниот пакет на компаниите кои поседуваат земјоделски земјишта лоцирани надвор од изградената област и кои претставуваат повеќе од 25% од нивните средства, продавачот ќе има обврска да плати данок од 80% од разликата во вредноста на соодветните земјишта пресметана врз основа на мрежата на нотарите помеѓу моментот на стекнување на земјиштето и моментот на отуѓување на контролниот пакет. Во овој случај, данокот на доход на разликата во вредноста на продадените акции или акции ќе се примени на намалена основа во однос на процентот на учеството на предметното земјоделско земјиште во основните средства, при што било забрането двојно оданочување. По исклучок, обврската за плаќање на наведениот данок не се однесува на реорганизација или прераспределба на активата во истата група на компании.

Неисполнувањето на горенаведеното е санкционирано со апсолутна ништовност на договорот за продажба.

Треба да се напомене дека обврската за плаќање на квотата од 80% не се применува во случај да се отуѓи земјиште стекнато поинаку од продажба, на пр. со наследство, со донесување како придонес во натура на основната главнина, со размена и така натаму Одредбите на законот за даноци соодветно ќе го надополнат оданочувањето на овие операции.

Измена на постапката. Санкција

Законот 175/2020 исто така има за цел да измени голем број процедурални прашања поврзани со остварувањето на правото на повластување. Првиот амандман се однесува на мандатот на остварување на правото на повластување, истиот се продолжува од 30 дена на 45 работни дена од прикажувањето на понудата од страна на надлежниот кабинет на градоначалникот.

Друга новина се состои во поништување на известувањата издадени од централната структура или од територијалните структури во случај продавачот или претходникот умре пред склучувањето на договорот за продажба или пред изрекувањето на судската одлука да го заземе местото на договорот за продажба. Со оглед на тоа што законот експресно ја споменува смртта на продавачот или претходникот, се поставува прашањето до кој степен тие известувања остануваат валидни во случај на престанок на постоењето на продавачот или правното лице на претходникот. Ние цениме дека причината се задржува во оваа хипотеза, при што санкцијата за поништување е исто така применлива.

Во однос на санкциите за непочитување на постапката предвидена со законот 17/2014, законот 175/2020 ја утврдува санкцијата апсолутна ништовност на договорот за продажба склучен со непочитување на правото на повластување или без добивање на специјализирани одобренија.