Промени во законот за закупнина Какви права имаат станарите и сопствениците на домови?
Последниот закон за изменување и дополнување на законот за изнајмување стапи на сила во 2013 година. Во 2015 година, брокерските комисии беа реорганизирани и таканаречената кочница за цени за изнајмување беше воведена во многу региони. Следната реформа е пред самиот агол во 2016 година. Што има ново во законот за закупнина, кои промени во законот за закупнина се неизбежни и што значи ова за правата на станарите и сопствениците? Даваме преглед.
Заштита при претворање на изнајмени станови во станови
Се користи на изнајмен стан сопствена употреба или се изнајмени станови во Конвертиумите на кондомиуми, Се применува законски регулирана заштита на станарите од престанок. Со т.н. Минхенски модел Сепак, сопствениците досега успеаја да ја заобиколат оваа заштита од отпуштање: партнерства, на пример, едно Општество според граѓанското право (GbR), купи куќа за изнајмување. Тогаш GbR им овозможи на своите акционери да ги користат становите со откажување на сопствените потреби - дури и пред тие да бидат претворени во станбен имот.
Тука тоа зајакнува Закон за изменување и дополнување на законот за изнајмување од 2013 година права на станарите: тригодишното Заштита од технолошки вишок за лична употреба сега важи и откако становите се продадени на општеството. Притоа, законодавниот дом ја затвори дупката во законот, што според бројот не играше голема улога во пракса. „Бројот на преобразби од изнајмени станови во станови се зголемува веќе неколку години. И ова исто така го зголемува ризикот засегнатите станари да го загубат станот “, предупредува Улрих Роперц, прес-портпарол на Германското здружение на станари (ДМБ).
Енергетско реновирање: што е тоа?
Во областа на мерките за модернизација на енергијата, законот за изменување и дополнување на законот за изнајмување од 2013 година беше особено корисен сеопфатни измени во законот за закупнина со самиот себе. Што значат промените за станарите или земјопоседници, можете да прочитате во нашата статија за водич:
Заштита од измама за изнајмување
Кога се занимавате со измамници за изнајмување, како на пр B. т.н. Номади за изнајмување, промените во законот за закуп го зајакнуваат грбот на сопствениците. Во случај на номади за изнајмување, судот може да го задолжи закупецот што не го исплатил, да депонира депозит на посебна сметка за време на процесот на изнајмување. Ова е да се спречи наплатата на долговите за изнајмување како резултат на можно одложување на правната постапка и на крајот сопственикот да остане на негова сметка.
Ако закупецот не плати
Ако стандардниот закупец не го депонира безбедносниот депозит за време на процесот на изнајмување, сопственикот може да направи нешто Наслов на иселување во итна постапка примаат Покрај тоа, насловите за иселување сега можат да се прошират исто толку брзо на евентуално непознати и неовластени подметнувачи.
Т.н. Евакуација во Берлин исто така е регулирано со законот за изменување и дополнување на законот за закуп. Во овој случај, на пример, само бравата се менува без мебел и предмети што треба да се отстранат од станот и да се чуваат. Ова значи дека сопственикот повеќе не носи дополнителни трошоци за расчистување и складирање на имотот на закупецот.
Мебелот и предметите што сè уште се достапни се документирани и наведени. Стандардот за закупење може да го побара својот имот од неговиот сопственик со рок од еден месец. После тоа, работите можат да се користат, на пример, на аукција од страна на извршителот.
Граница за ограничување: зголемување на закупнината ограничено на 15 проценти
Во областите со натпросечна потреба за домување, сојузните држави можат Се ограничува ограничувањето на границата за изнајмување од 2013 година од 20 проценти на 15 проценти. Потоа, закупнините може да се зголемат во рок од три години за не повеќе од 15 проценти и до максимум од локалната компаративна закупнина.
Сепак, ограничувањето се однесува само на постојните кирии, а не на нови изнајмувања - не му помага на секој што сака да изнајми нов стан. Затоа големата коалиција ја воведе сопирачката за изнајмување како дополнителен инструмент во 2015 година.
Кочница за изнајмување
Следната промена во законот за изнајмување е во сила од 1 јуни 2015 година: Сојузните држави можат да ја применуваат кочницата за закуп Метрополитенски области и други популарни станбени области со тесен пазар на домување воведе Се применува сопирачката за изнајмување само за нови договори за изнајмување а не за постојните договори за изнајмување. Регулативата важи до крајот на 2020 година.
Кога се применува сопирачката за цена за изнајмување, изнајмувањето при повторно издавање на постојните станови не смее да надмине десет проценти од локалната компаративна закупнина. Деталите за локалниот индекс на закупнина се применуваат како локална компаративна изнајмување. Кога нема индекс на закупнина, можат да се користат и бази на податоци за изнајмување од здруженија на сопственици и станари или споредливи статистички истражувања, според Федералното Министерство за правда.
За да може да се провери дали договорената кирија е дозволена, закупецот има и една Право на информации кон сопственикот. Ова тогаш треба да му каже на закупецот, на пример, каква закупнина платила претходниот закупец.
Доколку се применува сопирачката за цената на изнајмувањето, изнајмувањето може да биде максимум 10% над локалната компаративна кирија.
Факти за сопирачката за цена за изнајмување
Прекумерната закупнина може да се врати
Ако закупнината е поголема отколку што треба да биде според прописите на сопирачката за цената на изнајмувањето, закупецот може да се спротивстави на тоа дури и по склучувањето на закупот и да побара да се врати вишокот закупнина. Сепак, ова се однесува само на закупнината што тој ја платил по неговата жалба. Германското здружение на станари е критички настроено кон оваа регулатива затоа што може да биде поттик за сопствениците прво да пробаат прекумерни кирии. „Според сегашната правна состојба, тој може да задржи преголем дел од закупнината помеѓу склучувањето на договорот и жалбата од закупецот“, вели портпаролот на ДМБ, Улрих Роперц.
Овие исклучоци се однесуваат на сопирачката за цената на изнајмувањето
- Сопствениците можат барем толку кирија желба, како што претходниот закупец веќе платил. Значи, не мора да ја намалувате киријата.
- Нови згради кои по 1 октомври 2014 година се завршени се ослободени од сопирачката за изнајмување.
- Исто така кај сеопфатно модернизирани станови сопирачката за закуп не се применува. Како упатство за сеопфатна модернизација, Федералното Министерство за правда наведува околу една третина од трошоците потребни за споредлив нов стан што го постигнува инвестицијата.
Здружението на станари е скептично
Според здружението на станари, сопирачката за изнајмување се чини дека не работи како што се очекуваше. „Не е транспарентно за засегнатите станари дали можат успешно да се повикаат на основните правила на сопирачката за цената на изнајмувањето или дали не се применува еден од исклучоците, како што се високи мерки за пред-изнајмување или модернизација“, смета Улрих Роперц. Затоа се препорачува прво станарите на становите добијте совет од здружение на станари или специјалист адвокат.
Каде се применува сопирачката за изнајмување?
Досега, единаесет сојузни држави воведоа кочница за изнајмување во околу 300 општини. Федералното Министерство за правда нуди интерактивна мапа на Германија која одредува каде се применува ограничувањето на цената на изнајмувањето.
Комисија за брокери: кој порачува, плаќа
Долго време, сопствениците можеа да го олеснат изнајмувањето на својот стан. Ангажирале агент за недвижнини и го оставиле новиот закупец да умре достасана такса за брокер плати Има промена во законот за закупнина: од јуни 2015 година, провизиите за брокери се ново регулирани. Сега е вистина Принцип на нарачка. Тоа значи: Кој ќе нарача агент за недвижнини, сега му плаќа. Договорите што отстапуваат од оваа нова регулатива се неефикасни и може да се казнат со парична казна. На Права на закупец се должеа на оваа иновација значително зајакната.
Ако, од друга страна, закупецот експресно го упатил агентот да бара стан, тој, секако, мора да ја плати и провизијата според новата правна состојба. Федералниот уставен суд сега го прогласи новиот закон за уставен по жалбите на некои агенти за недвижнини.
Пазете се од трикови за брокери
Здруженијата на станари известуваат дека во некои случаи брокерите се обидуваат да ги убедат луѓето заинтересирани за домување да направат „спонтано“ пребарување. Меѓутоа, ако станот е веќе во базата на податоци на брокерот, тој не постапил во име на потенцијалниот закупец - и еден надоместок за таква наредба не е дозволено. Исто така, се бара од брокери Надоместоци за услуги и преглед или се потврди за резервација за понуден стан не е дозволено.
Одземете ги брокерските такси од данок
Утеха за земјопоседници: Трошоците за агент за недвижнини што ги назначија сè уште можат да бидат целосно одземени од данок.
Забрана за злоупотреба на имот: Повеќе не се изнајмува како куќа за одмор
Додека редовите на станови се празни во многу рурални области, во популарните големи градови постои сосема поинаков тренд: таму, становите за изнајмување сè повеќе се нудат како станови за одмор. Тогаш тие веќе не се достапни за ловците на станови.
Затоа многу градови во Германија се обидуваат да преземат мерки против злоупотребени станови за изнајмување. Постојат прописи во Берлин, Дортмунд, Дрезден, Фрајбург, Хамбург, Келн, Констанца, Минхен, Минстер и Штутгарт.
Главниот град е особено строг против изнајмувањето на апартмани за одмор
Во 2014 г. Берлин: Ако сакате да изнајмите стан во нормална куќа на туристи таму, прво мора да набавите Добијте одобрение. Но, тие постојат само во исклучителни случаи. Доколку некој го прекрши законот, му се заканува казна до 100.000 евра. Преодниот аранжман за апартмани за одмор истече во април 2016 година. Оттогаш, сопствениците веќе не смеат да ги нудат своите станови на брокерски портали за апартмани за одмор.
Но, има и исклучоци од забраната за злоупотреба во Берлин
- Сопственик на стан кој самиот продолжува да го користи својот стан може да изнајми помалку од половина од просторот за живеење на гости за одмор („правило од 50 проценти“).
- Сопственик на куќа може да продолжи да издава втор дом како куќа за одмор додека е отсутен. Ова беше одлучено од Берлинскиот управен суд во август 2016 година. Сепак, поради основната важност на пресудата, судот дозволи жалба до Вишиот управен суд Берлин-Бранденбург.
Закон за изменување и дополнување на вториот закон за закупнина: Тоа е она што политиката го планира
Сојузното Министерство за правда планира понатамошни измени и дополнувања на законот за закуп и го одобри законот за закуп Закон за изменување и дополнување на вториот закон за закупнина (2-ри MietNovG) претставен како нацрт. Покрај иновациите во областа на трошоците за модернизација, следниве измени во законот за закуп вклучуваат: