Закуп од А-З - Што треба да знаат станарите за да склучат договор
Прочитајте во овој водич:
За повеќето станари, преселбата во нов стан започнува со потпис: договор за изнајмување запечатува дека закупецот и сопственикот се договориле. На ден X закупецот може да се всели и треба да му ја плати износот Y како закупнина на сопственикот. Сепак, закупот може да направи многу повеќе. Закупот може да се регулира до најситните детали - од исплата на компензација, до депозити, периоди за известување и козметички поправки, до начинот на плаќање за закупнината.
Барате понатамошни совети за предмет на договори за изнајмување?
Вербални договори за изнајмување се можни
Закупот не мора да биде склучен во писмена форма. Вербалните договори за изнајмување се можни, а во повеќето случаи дури и поволни за станарите. Ако станарите и сопствениците не склучат посебен договор за одредени теми, се применува општ закон за закуп. Според законот, козметичките поправки, на пример, се предмет на сопствениците. Сепак, сопственикот може да ја пренесе својата должност на закупецот со помош на договорот за изнајмување. Ако ништо не е договорено, закупецот е добро.
Договори за изнајмување на фиксен рок и отворено
Ако закуп се склучи усно, неговото времетраење е неограничено. Напишаните договори за изнајмување, од друга страна, исто така, можат да бидат ограничени на време - тогаш некој зборува за таканаречените „договори за привремена изнајмување“. Предуслов за договор за изнајмување на определено време е сопственикот да ја наведе причината за временскиот рок кога е склучен договорот. Можни причини се лични потреби, уривање, поправки или дека станот треба да се користи како фабрика или службен стан за вработените во сопственикот откако ќе истече рокот.
За разлика од неограничениот закуп, привремениот закуп не мора да биде раскинат. Завршува автоматски на договорениот датум на истекување. Право на специјално раскинување може да постои само во исклучителни случаи. Покрај временскиот рок, можен е и минимален рок за договор за договори за изнајмување, во кој станарите се согласуваат на откажување од раскинување на максимум четири години. По истекот на минималниот период на договор, договорот може да се раскине со законскиот рок за известување.
Подзакупување: Закупецот како сопственик
Посебни правила за раскинување важат и за договорите за закуп. Со помош на договор за закуп, закупецот може да стане сопственик на сопственикот. Можно е и целосно и делумно изнајмување на станот. Ако под-закупец се всели, тој нема директни договори со вистинскиот сопственик на станот. Ова исто така значи дека закупот автоматски не истекува на крајот на главната закупнина.
Пријателски договори за закуп и непријателски договори за закупец
Во рамките на законските барања, договорот за изнајмување може да биде дизајниран да биде пријателски застапник или непријателски закупец. Колку е поедноставен закуп, толку е поповолен за закупецот. Ако договорот не содржи договор за прашање како што се козметички поправки, се применува она што е во законот. И во многу случаи ова особено го штити закупецот.
Меѓутоа, со посебни договорни клаузули, сопственикот има можност да ги префрли своите должности на закупецот: козметички поправки, мали поправки, зимско одржување или чистење на куќата може да му се пренесат на закупецот во договорот за изнајмување. Исклучувањето на одговорноста дури и го ослободува сопственикот да мора да ги санира дефектите.
Индивидуални договори, формираат договори и примери на договори за изнајмување
Сè што има закуп, теоретски може слободно да се преговара меѓу закупецот и сопственикот пред да се потпише. Еден тогаш зборува за таканаречените индивидуални договори. Меѓутоа, во повеќето случаи, закупецот не е вклучен во изготвувањето на закупот, но му е презентиран готов документ за потпис.
Многу малку сопственици одат во неволја да подготват нов, индивидуално дизајниран договор за изнајмување за секој нов закупец, но наместо тоа користат шаблони, таканаречени договори за изнајмување форма, како што може да се купат во продавници за канцелариски материјал или да се преземат преку Интернет. Договорите за изнајмување на обрасци обично не се дизајнирани неутрално, туку содржат клаузули пријателски настроени или непријателски закупци во зависност од издавачот.
Не постои такво нешто како неутрален договор за изнајмување примерок што одговара на секој изнајмување во Германија. Иако Федералното Министерство за правда издаде стандарден закуп во 1976 година, тој не може да служи како водич најдоцна од реформата на законот за закуп во 2001 година. Наместо тоа, договори за пријателство на закупецот се издаваат од организации за заштита на закупец и договори за закуподавец од здруженија на закуподавачи.
Невалидни клаузули: Законот има предност пред договорот
Без оглед на тоа дали станарите се согласуваат за индивидуално преговарање или форма за закуп, закупот може да содржи неважечки клаузули. Затоа, станарите треба идеално да го проверат договорот за изнајмување за валидност пред да го потпишат. Покрај тоа, клаузулите што важеле кога биле потпишани може да станат неважечки како резултат на новата судска пракса.
Главен пример за ова се клаузулите за козметичка поправка, бидејќи тие честопати се вклучени во форма на договори за изнајмување. Голем број на клаузули за реновирање беа прогласени за неефикасни од Федералниот суд во последните неколку години. Ако закупот содржи клаузула за козметичка поправка што сега е неважечка, за станарите тоа значи дека не мора да ги обновуваат, иако првично беше договорено во договорот.
Минимални услови за договор за изнајмување
Доколку е склучен писмен договор за изнајмување, документот мора да исполнува неколку минимални услови и да ги содржи следниве информации: имиња на договорните страни, детален опис на станот, износот на изнајмувањето, датумот на започнување на договорот и потписите на договорните страни. Станарите можат слободно да одлучуваат кои други договори се вклучени во договорот. Единствениот услов е клаузулите да не бидат неморални или да го кршат законот.
Адвокатот нека го провери договорот за изнајмување
Поголемиот дел од законот за изнајмување зависи од договорот за закуп. Соодветно на тоа, сопствениците честопати се обидуваат да вклучат клаузули во договорот што се неповолни за станарите. Таквите стапици честопати тешко се откриваат за луѓето. Како клуб за заштита на станарите, ние сакаме да ве заштитиме од толку скапи стапици - прегледот на вашиот договор за изнајмување е вклучен во членството во MieterEngel.
Специјализирани адвокати-партнери на MieterEngel ќе ви обезбедат сигурна поддршка во сите прашања во врска со законот за закуп. Како член, можете да ги проверите и одговорите на вашите индивидуални прашања во врска со договорот за изнајмување.
Инфо: Овој водич не го заменува правниот совет. Прашајте ги нашите партнери адвокати за совет сега.