Данок на градење во новиот фискален законик

Универзулуридик.ро ПРЕМИУМ

Овде ќе ги најдете потребните информации за извршување на вашата професионална активност.

Универзулуридик.ро ПРЕМИУМ им обезбедува на правните професионалци вредна алатка за обука. Ние нудиме огромен обем на содржина: статии, едиторијали, мислења, јуриспруденција и законодавство за коментари, опфаќајќи ги сите области и субјекти на правото. Јасно, концизно, ние ефикасно се осврнуваме на тековните проблеми, реагирајќи на реалните сценарија за активности во кои работат практичарите.

Тестирајте ги сега придобивките од Universuljuridic.ro PREMIUM преку претплатата БЕСПЛАТНО за 7 дена!

КЛУЈУСТ заедно со Кристина Бонкасиу, адвокат специјализиран во фискалната област, во едно интервју ги презентира одговорите за десет ситуации со кои се соочуваат мали претприемачи (овластени лица или компании) во светло или - пореално - во согласност со правилата на новиот фискален законик.

Без оглед на тоа дали имате куќа во која се наоѓаат канцелариите на една компанија, ако имате куќа во која се наоѓа вашата PFA или SRL, ако живеете и извршувате економска активност во куќата, ќе дознаете подолу каде спаѓате во новиот законик данок и кои документи ви се потребни. Кристина Бонкачиу е управен соработник-адвокат во СЦА Нистореску, Сомлеа и Асоцијација и специјализира во следниве области: даночно право, јавни набавки и сложено трговско право.

Клужуст: Од кога треба да платиме различен данок поради фактот што во станот/куќата во која живееме фирма или PFA има седиште, или наше, или на пријател, или на трговец со кој имаме закуп или заем?

Кристина Бонкасиу : Данокот на зграда всушност се менува почнувајќи од оваа година, така што при плаќање на првата рата на данокот на 31 март 2016 година, ќе ја почувствувате разликата. До 31 март 2016 година, лица кои сметаат дека поседуваат не-станбени и/или мешани згради, физички лица кои имаат регистрирано седиште, кои вршат независни активности и кои имаат прогласено седиште на нивната домашна адреса, вклучително и оние кои не одбиваат трошоците со комуналните услуги регистрирани во развојот на економската активност, имаат обврска да достават изјава за сопствена одговорност до Градското собрание заедно со потребните документи (извештај за евалуација на зграда, извештај за завршување на градба, дело за стекнување со имот).

Овие законски измени имаат за цел да утврдат многу поголема грижа за секој сопственик, на начинот на кој тој управува со неговиот имот, а фактот дека формирањето на седиштето влијае на трошоците на имотот ќе доведе до поголема дисциплина и уште поефикасно користење на недвижноста. Навистина не-станбените згради (канцелариски згради, или нови или стари), наскоро ќе станат поинтересни, бидејќи основањето компании со пријатели и роднини ќе наиде на голема неподготвеност. Значи, на крајот, законодавната норма има многу корисна цел, да воспостави ред во „морето на претприемачи“ во Романија, но јас признавам дека законодавството е толку незгодно што е многу тешко за хонорарник или сопственик на продавница да успее да ги пробие сите правила на Фискалниот законик. Затоа, верувам дека во следните 2-3 години даночните консултанти ќе бидат нешто строго потребно за секој граѓанин кој има економска активност. Мислам дека, конечно, оние што практикуваат економски активности ќе разберат дека веќе не е можно да се оданочува со уво или по она што го зборува сметководителот.

Клужуст: Што се случува ако категоријата на употреба се смени во текот на една календарска година (тоа е станбена куќа, но се продава на лице кое основа компанија во таа зграда). Од кога се плаќа зголемениот данок?

Кристина Бонкасиу : Данокот на зградата ќе го должи лицето кое е сопственик на зградата за целата фискална година на 31 декември претходната фискална година (чл. 461 од новиот фискален законик). Доколку сопственоста на зградата се пренесе во текот на фискална година, данокот ќе го должи лицето кое ја поседува сопственоста на зградата на 31 декември од фискалната година што претходи на годината во која е отуѓена.

На пример, ако некое лице го продаде својот дом во мај 2016 година, во моментот на продажбата ќе мора да плати данок на зграда за цела 2016 година. Новиот сопственик, купувачот ќе му должи на данокот на зградата само од 2017 година, во зависност од крајната дестинација на што му го доделува на купениот имот.

Во истиот пример, во 2016 година, купувачот има обврска да достави изјава до локалниот даночен орган во чија територијална област на надлежност се наоѓа зградата, во рок од 30 дена од денот на стекнувањето и должи данок на зградите од 1 јануари, следната година, 2017 година.

Клужуст: Дали сите луѓе кои имаат регистрирано седиште дома треба да го проценат својот имот преку извештај за проценка? Кој ги прави овие извештаи за евалуација?

Кристина Бонкасиу : Не сите луѓе. Критериумот е поврзан со реалното водење на економска активност на одредена адреса. Може да има згради кои имаат и станбена површина и област зафатена од регистрирана канцеларија, но особено, компанијата што има седиште во таа адреса, всушност не извршува економска активност таму: или затоа што има други точки дали нејзината активност е привремено прекината во Трговскиот регистар. Во овој случај, зградите остануваат станбени и не треба да се прават извештаи за проценка.

Подготовката на извештаите за проценка може да биде неопходна само за утврдување на оданочината вредност во случај на згради што не се станбени и со мешана употреба. Но, дури и во нивниот случај зависи од тоа во каква ситуација се наоѓа зградата: ако е постара од 5 години, дали е новоизградена, дали е купена во последните 5 години.

Така, во случај на не-станбени згради, даночен износ може да биде:

вредноста што произлегува од извештајот за евалуација подготвен од овластен проценувач во последните 5 години пред претходната референтна година;
крајната вредност на градежните работи, во случај на нови згради, изградени во последните 5 години пред референтната година;
вредноста на зградите што произлегуваат од актот со кој се пренесува сопственоста, во случај на згради стекнати во последните 5 години пред референтната година.

Во однос на актите за стекнување имот, потребно е поголемо внимание во врска со вредноста на недвижностите што се стекнуваат.

На пример, да ја земеме класичната ситуација на договорот за купопродажба. Предмет на договорот е продажба на земјишна зграда заедно со зградата лоцирана на неа. Ако вкупната цена на договорот е наведена во општ износ од 130.000 евра, тоа ќе биде вредноста што ќе се земе предвид за утврдување на данок на зграда.

Во овие ситуации се препорачува да се распадне цената платена за земјиштето, соодветно цената платена за зградата.

Извештаите за проценка ги составува проценител одобрен во согласност со стандардите за проценка на средствата што се на сила на датумот на проценка и ја рефлектираат вредноста на зградата на 31 декември во годината што претходи на референтната година.

Со цел да се утврди данокот на зграда, извештаите за проценка се доставуваат во копија, до локалното фискално тело, како анекс на изјавата на даночниот обврзник, до првиот рок на плаќање во референтната година.

Извештаите за евалуација мора да содржат доказ дека резултатите од евалуацијата се регистрирани во базата на податоци што содржат оданочувани вредности на зградите, управувани од Националното здружение на овластени проценувачи во Романија (ANEVAR). Заради утврдување на данок на зграда, локалните власти можат да го проверат во согласност со стандардите за вреднување што се на сила на датумот на проценка.

Клужуст: Која е разликата помеѓу даночното живеалиште и регистрираната канцеларија и како тоа влијае на оданочувањето на зградата?

Кристина Бонкасиу : Поимот даночен дом не смее да се поклопува со оној на регистрираната канцеларија на кој било начин. Истиот субјект може да има седиште на една адреса и даночен дом на друга адреса.

Поимот даночен дом значи:

а) за физички лица, адреса каде што имаат свое живеалиште, според законот, или адреса каде што всушност живеат, ако е различна од живеалиште;
б) за физички лица кои самостојно вршат економски активности или вршат слободни професии, седиштето на дејноста или местото каде што главно се извршува главната дејност;
в) за правни лица, седиште или место каде се врши административно управување и ефективно управување со деловното работење, во случај да не се вршат во декларираната седиште;
г) за здруженија и други лица без правно лице, нивното седиште или местото каде што главно се извршува главната активност.

Во ситуација кога фискалното живеалиште не може да се воспостави според горенаведеното, даночниот дом е местото каде што се наоѓаат повеќето средства.

За да се разговара за постоењето на „даночен дом“, потребно е да се спроведе економска активност на таа адреса (покрај постоењето на регистрирана канцеларија).

Клужуст: Кои се даночните стапки и во која категорија најдобро е да се пресмета?

Кристина Бонкасиу : Explainе објаснам како да се пресметаат 3-те категории. Прашањето не е каде е најдобро да се утврди, туку која е категоријата што ја рефлектира вистинската дестинација на имотот што го поседува некого. Ако некое лице дозволило неколку пријатели да формираат социјални штабови или работни места во неговата семејна куќа, се поставува прашањето зошто тој би сакал да ја задржи таквата состојба, се додека тоа генерира големи трошоци за имот. Исто така, при купување недвижнини, луѓето отсега ќе бидат многу внимателни и ќе сакаат да купат „чиста“ недвижност.

Станбени: промена на даночната стапка од 0,1% во стапка помеѓу 0,08% -0,2%;

Не-станбен: данокот на зграда се пресметува со примена на стапка помеѓу 0,2-1,3%;

Мешано: збир на данок пресметан за областа што се користи за станбени цели со данокот утврден за областа што се користи за не-станбени цели.

Клужуст: Како се утврдува данокот за оние згради со мешана употреба? Те прашувам затоа што многу луѓе се прашуваат колку им влијае ако ги задржат неколкуте компании/ПФА во зградата каде што живеат.

Кристина Бонкасиу : Сметам дека мора да се земе предвид дали тие компании/ПФА вршат или не реална економска активност во таа зграда, како што е споменато погоре. Доколку не се спроведе вистинска економска активност, тогаш зградата може да остане станбена со соодветна даночна стапка.

Ги гледам следниве варијанти во ситуацијата кога седиштето на компанијата е основано на адреса на физичко лице:

а) До степен до кој може да се идентификува областа на регистрираната канцеларија (освен онаа што се користи за живеење) и дали

компанијата работи, данокот што се применува на станбените згради (поврзан со просторот за живеење) + данокот што се применува на не-станбените згради (поврзан со просторот доделен на регистрираната канцеларија) ќе се плати;
компанијата не извршува економска активност, се плаќа данок што се применува на станбени згради.

б) колку што не е можно одделно да се разликува аферентната површина на регистрираната канцеларија од онаа наменета за живеење (и/или преклопување) и:

компанијата не извршува никаква економска активност, данокот што се применува за станбени згради ќе се плати;
компанијата ја извршува економската активност, а трошоците со комуналните услуги се регистрираат надлежни за лицето кое ја извршува економската активност, ќе се плати данокот што се применува на не-станбените згради. [Чл. 459 ст. (1) и (2) од новиот фискален законик].

Во случај на зграда за мешана употреба, сопственост на физички лица, на чија адреса е регистриран даночен дом, каде се врши економска активност, кога се познати областите што се користат за станбени цели и оние што се користат за нерезиденцијални цели, за пресметка на данокот/следниве операции се вршат на данок на зграда:

а) се утврдува развиената изградена површина на објектот. Развиената изградена површина на зградата што не може да се мери на надворешната контура се утврдува со мерење на корисната површина, ограничена со внатрешната контура на просториите, а резултатот се множи со коефициентот на трансформација од 1,4;

б) се утврдува развиената изградена површина на просториите што се користат за не-станбени цели;

в) се одредува процентот на зградата што одговара на просториите што се користат за не-станбени цели, со делење на површината предвидена во закуп. б) на површината предвидена во нека. а)

Клужуст: Дали е важно дали неколку компании имаат основано свои седишта во семејната куќа? Ако има една, има 3 или 8 компании во иста зграда, под претпоставка дека станува збор за голема површина.

Кристина Бонкасиу : Данокот ќе варира во зависност од областа окупирана од компанијата/PFA што врши економска активност на таа адреса. Колку е повисок, толку е поголем данокот. Како резултат, се смета областа што е наменета за економска активност и не мора бројот на компании регистрирани на таа адреса.

Разграничувањето на областите за утврдување на данок, во зависност од резиденцијалната или нестанбетната дестинација, произлегува од документот во прилог на декларацијата доставена од даночниот обврзник до надлежното локално даночно тело, што може да биде: договорот за закуп/заем со кој се определува поднесената област за економска активност; одобрението за градба и/или уривање, во зависност од случајот, во врска со промената на дестинацијата на зградата, според условите од законот бр. 50/1991 во врска со одобрување за извршување на градежни работи, извештајот за евалуација, доколку во него се јасно истакнати површините што се користат за станбени и не-станбени цели; катастарската документација или изјавата за сопствена одговорност на сопственикот на зградата регистрирана кај фискалното тело, во случај да нема документи за докажување.

Клужуст: Овие компании сега можат да ја сменат областа што е во сопственост на седиштето?

Кристина Бонкасиу : Областа наменета за регистрирана канцеларија на компанија може да биде ограничена/проширена со Дополнителен закон на договорот за закуп/заем што го склучил со сопственикот на зградата. Овој документ се доставува до Трговскиот регистар.

Клужуст: Што му препорачувате на човек со PFA во неговата куќа до 50 квадратни метри: да го прогласи за мешан или не-станбен?

Кристина Бонкасиу : Декларацијата ќе се направи според реалната состојба, односно крајната дестинација на просторот. Ако PFA не извршува економска активност во рамките на живеалиштето, тогаш зградата мора да биде декларирана како станбена.

Во ситуација кога се спроведува економска активност, таа исто така се разликува според можноста за одделување на областа погодена од ПФА или погодената од живеење, како што следува:

Ако овие две области можат да се идентификуваат одделно и да не се преклопуваат, ќе се плати данокот што се применува на станбените згради (поврзан со просторот за живеење) + данокот што се применува на не-станбените згради (поврзан со просторот доделен на регистрираната канцеларија);
Ако областа поврзана со PFA не може да се истакне одделно од онаа наменета за живеење (и/или преклопување), се анализира за кој се водат трошоците за комунални услуги. Ако тие се регистрирани како лице што вршат економска активност (ПФА), зградата ќе биде нестамбена и ќе се плаќа данок што се применува на нестанбени згради.

Анализата, вклучително и начинот на плаќање на комуналните трошоци, ги „збунува“ малку оние PFA кои имаат даночно живеалиште воспоставено во личното живеалиште и ги вклучува трошоците за комунални услуги во домаќинството во категоријата одземени трошоци на PFA. Ако сакате да ја пренесете целата вредност на вашите комунални услуги на одземени трошоци, тогаш мора да го прогласите целиот дом за не-станбен. Ако го поделите на мешано, тогаш одземениот профит се дели и во однос на областа доделена на економската активност.

Клужуст: Ако имаат изградено деловна зграда, но не ги завршиле процедурите за сумирање, потребни се даночни пријави за зграда?

Кристина Бонкасиу : Обврската за пријавување на сопственост на зградите им припаѓа на сите даночни обврзници, вклучително и оние кои граделе без одобрение, кои не ги завршиле формалностите за катастар на регистарот на земјиште, соодветно оние кои се ослободени од плаќање данок.